Z důvodu, že se výše nájmů bytů a poplatků spojených s užíváním bytu každoročně zvyšuje a již nyní tvoří podstatnou část výdajů domácnosti, stává se způsob vypořádání úhrad za užívání bytu mezi společnými nájemci navzájem a mezi nájemcem (pronajímatelem) a osobami svědčícím tzv. právo na bydlení stále významnější otázkou právní praxe.
II. Vybraná judikatura
„Soud I.stupně uplatněný nárok správně právně posoudil jako nárok z bezdůvodného obohacení, přičemž správně dovodil, že žalovaný se na úkor žalobkyně obohatil tím, že za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu, jehož byli s žalobkyní společným nájemci a jehož se později stala výlučnou nájemkyní žalobkyně, neplatil v žalovaném období žádnou úhradu a veškeré platby prováděla žalobkyně.
Ke způsobu výpočtu výše bezdůvodného obohacení žalovaného má však odvolací soud výhrady. Především je toho názoru, že pro stanovení podílu žalovaného na úhradě nájemného a služeb je spravedlivější vyjít z podlahové plochy užívané výlučně žalovaným s připočtením určitého procenta za využívání společných prostor /tam, kde je úhrada závislá na podlahové ploše/, případně z počtu osob v bytě /tam, kde je úhrada závislá na počtu osob v domácnosti/, neboť děti účastníků byly svěřeny pro dobu po rozvodu manželství do výchovy žalobkyně, žalovaný byl zavázán platit na ně výživné a v rámci výživného jsou oběma rodiči uspokojovány veškeré potřeby dětí, tedy včetně potřeby bytové. Vzhledem k tomu, že jde o byt družstevní, bude třeba ovšem zjistit, které z položek předpisu nájemného jsou v tomto družstevním bytě stanoveny podle podlahové a které podle počtu osob v bytě, neboť zejména u těchto položek není důvodu proto, aby se žalovaný na nich podílel jednou polovinou. Je třeba si rovněž uvědomit, a v tom soud I.stupně pochybil, že zálohy na úhradu nájemného a služeb a dále i zálohy na elektřiny se pravidelně zúčtovávají, a pokud již žalované období bylo zúčtováno /a to nepochybně již bylo/, je třeba vyjít z vyúčtování skutečných nákladů a nikoli z předepsaných záloh.“
III. Nárok na vypořádání zaplaceného nájemného mezi společnými nájemci
Právní praxe nesprávně posuzuje vztah o vypořádání zaplaceného nájemného a poplatků spojených s bydlením mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 700 a násl. obč. zákoníku a ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku po rozvodu manželství jako právní vztah z bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 454 obč. zákoníku.
Právní vztah mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 700 obč. zákoníku o vypořádání zaplacených částek nájemného a poplatků spojených s užíváním bytu není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž právním vztahem na vypořádání zaplacených úhrad vyplývajících ze společného majetkového práva ve smyslu ustanovení § 701 obč. zákoníku a ustanovení § 702 odst. 1 obč. zákoníku.
Právní vztah mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku o vypořádání zaplacených částek nájemného a poplatků spojených s užíváním bytu po rozvodu manželství společných nájemců až do okamžiku jeho zrušení je třeba posuzovat analogicky podle ustanovení § 701 a § 702 odst. 1 obč. zákoníku jako ustanovení nejbližší.
Z důvodu, že právní vztah mezi společnými nájemci bytu o vypořádání zaplacených částek na nájemné a na poplatky spojené s užívání bytu není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž majetkovým právem na vypořádání jednotlivých úhrad vyplývajících ze společného majetkového práva, je nárok promlčitelný ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku v obecné tříleté době, která zpravidla počíná běžet od zaplacení nájmu a poplatků jen jedním z více společných nájemců.
Právní vztah z bezdůvodného obohacení (dříve neoprávněného majetkového prospěchu) ve smyslu ustanovení § 454 obč. zákoníku není dán tehdy, pokud jen jeden ze společných nájemců bytu na základě výslovného zákonného zmocnění (§ 701 odst.2 a § 703 odst. 2 obč. zákoníku) splní svůj solidární závazek věřiteli najednou v celé výši; v takovém případě se jedná o právní vztah mezi nositeli společného majetkového práva o vypořádání jednotlivých úhrad vyplývajících ze solidárního závazku podléhající obecné promlčecí době ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku.
IV. Nárok na vypořádání nájemného mezi nájemcem a osobou svědčící tzv. právo na bydlení
Stejně jako u právního vztahu mezi společnými nájemci bytu navzájem ve smyslu ustanovení § 700 a násl. obč. zákoníku a mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku po rozvodu manželství, právní praxe nesprávně posuzuje nárok nájemce (pronajímatele) na zaplacení úhrad za užívání bytu a poplatků vůči osobě, které svědčí tzv. právo na bydlení, jako nárok z bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 454 a násl. obč. zákoníku.
Podle ustanovení § 712 odst. 6 obč. zákoníku: Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají právo jen na jednu bytovou náhradu.
Podle ustanovení § 712a obč. zákoníku: V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovení § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až 702 odst.1.
Podle ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku: Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní předpis.
Právní vztah mezi nájemcem (pronajímatelem) bytu a osobou, které svědčí tzv. právo na bydlení ve smyslu ustanovení § 712 odst.6 obč. zákoníku, je na základě ustanovení § 712a obč.zákoníku právním vtahem majetkového charakteru, jehož předmětem je dočasné užívání bytu nájemce (pronajímatele), na který je nutno přiměřeně aplikovat ustanovení § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až 702 odst.1 obč. zákoníku, tj. v žádném případě se nejedná o právní vztah z bezdůvodného obohacení.
Osoba, které po zrušení práva společného nájmu bytu svědčí tzv. právo na bydlení, je jen v právním vztahu vůči stávajícímu nájemci bytu a nikoli k pronajímateli bytu, kterým je zásadně vlastník bytu, resp. domu, ve kterém se byt nachází.
Osoba, které po zrušení práva společného nájmu bytu svědčí tzv. právo na bydlení, je povinna hradit nájemci (pronajímateli) bytu úhradu za užívání bytu a úhradu na služby na základě ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku ve spojení s vyhl.č. 176/1993 Sb. (resp. předpisů nahrazujících).
Z důvodu, že užívání bytu po zrušení práva společného nájmu bytu osobou, které svědčí tzv. právo na bydlení, je právním vztahem mezi nájemcem bytu a touto osobou a že povinnost k placení úhrady za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu zakládá ustanovení § 712a obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 696 odst. 1 obč. zákoníku, nemůže se jednat o bezdůvodné obohacení.
Protože právní vztah mezi nájemcem (pronajímatelem) a osobou, které na základě občanského zákoníku svědčí tzv. právo na bydlení, o vypořádání zaplacených částek na nájemné a na poplatky spojené s užíváním bytu, není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž majetkovým právem na základě ustanovení § 712a občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 696 odst. 1 obč. zákoníku, je nárok promlčitelný ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku v obecné tříleté době.
V. Úhrada za bydlení nezletilých dětí
Usnesením Městského soudu v Praze 1) byla nastolena otázka, zda a v jakém rozsahu se mají nezletilé děti v rámci výživného podílet na nákladech spojených s bydlením, pokud rodiče i nezletilé děti dosud obývají tentýž byt.
Ve smyslu ustanovení § 31 odst. 4 zákona o rodině má dítě povinnost přispívat na úhradu společných potřeb rodiny, pokud má vlastní příjem, popřípadě majetek, kterého lze použít pro společné potřeby rodiny.
Nezletilé dítě, které nemá vlastní příjem ani jiný majetek, není s ohledem na ustanovení § 31 odst. 4 zákona o rodině povinno přispívat na společné potřeby rodiny včetně bydlení s tím, že je plně v souladu s ustanovením § 34 odst. 1 zákona o rodině, aby se na výdajích nezl. dětí spojených s bydlením naturální formou podíleli rovnoměrně oba rodiče, kteří společně užívají stejný byt, a to bez ohledu na to, zda spolu trvale nežijí, zda jsou rozvedeni, zda jsou nezl. děti svěřeny do výchovy některého z rodičů.
V případě, že v době rozhodování soudu o stanovení výživného na nezl. děti rodiče dosud žijí v jednom bytě, vychází soud z toho, že náklady na bydlení obou rodičů jsou zásadně stejné, tj. bez ohledu na to, komu budou rozsudkem svěřeny nezl. děti do výchovy.
V případě, že v době rozhodování soudu o stanovení výše výživného na nezl. děti rodiče již spolu nežijí v jednom bytě, přihlédne soud ve smyslu ustanovení § 96 odst. 1 zákona o rodině k odůvodněným výdajům na bydlení obou rodičů včetně rodiče, kterému byly nezl. svěřeny do výchovy. Podstatná změna výdajů na bydlení kteréhokoliv z rodičů, nastalá po vyhlášení rozsudku soudu o výživném na nezl. děti, je důvodem pro změnu výše výživného na nezl. děti. V opačném případě by soud musel již v rámci stanovení výživného pro k a ž d é nezletilé dítě zohledňovat budoucí výdaje na bydlení v tomtéž bytě dle počtu nezletilých dětí svěřených do výchovy jednoho z rodičů, uživatelů téhož bytu.
1) usnesení Městského soudu v Praze ze dne 11. června 2003 č.j. 12 Co 55/56/2003-85
Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz
Dobrý den,
pokud je sepsána darovací smlouva na část bytu, obdrží darovací smlouvu dárce i obdarovaný nebo pouze obdarovaný?
Děkuji za odpověď.
Babáčková Vlasta
Dobrý den, loni jsem dostala vyúčtování, u Residomo, poslali mi, ale pouze část, s tím, že v době uzávěrek nedorazilo ještě sipo s platbou. To bylo připsáno až 4 dny poté. Tudíž mají pořád jeden můj nájem navíc. Do dnes mi neposlali ani korunu, Dotaz zní jak a zda vůbec své peníze ještě dostanu zpět.
Dobrý den,mám dotaz ohledne bydlení.Bydlme už pomalu pět let v podnájmu,kde jsou tři bytové jednotky.Máme společí vchod,dvůr a zahradu.Když sem se stehovala i z přítelem do bytu měle sem sebou i psa o ktrem vědel i majitel.Ted nám zakázal venčit psa na dvoře.A to není všechno na chdbe sme měli i svoje kola.V tech vedlejších bytech bydlelo hodne nájemců,nebo spíš se tam jich hodne vystřídalo.Ted se tam nastehovala mladá rodina z dítetem a podotíkám je to dcera od jeho dobrého známeho.Začína mu všechno vadit a na vše nás upozornuje a delá jenom připomínky.Doposud mu to nevadilo ješte jsme mu pomáhali uklidit dvůr,zahradu,poklidit psa kterého tam má.Najednou jak je tam mladá z přítelem a dcerou,tak má pořát jenom připomínky.Podle mě ho mladá navádí.Chtela sem se jenom zaptetjaké máme práva já z přítelem.Dekuji za brzkou odpoved.
Dobrý den. Před několika lety jsem se rozvedl a po písemné dohodě a finančním vyrovnáním s bývalou manželkou jsem zůstal bydlet městském bytě.
Svoji lehkovážností jsem až nyní zjistil, že je stále vedena jako druhá osoba byt užívající a já tím mám starosti s odkoupením bytu. Bývalá manželka se při tom řádně odhlásila s trvalého pobytu, byl ji přidělen městský byt, platí sama za sebe svoz odpadu, atd. Samozřejmě má nové trvalé bydliště uvedeno v OP. Na Bytesu Tábor si mě přehazují jako horký brambor a při tom by zřejmě stačilo pouze přepsat užívací smlouvu na moje jméno. Na té původní jsme uvedeni jako Karel a Ivana Mackovi. Prosím o radu. Karel Macek.
PS: Je mi záhadou, že někdo má nárok užívat dva městské byty.
Po skončení regulace nájemného majitelé domu začali zvyšovat nájemné každoročně o 190 Kč, aniž by jakkolov zvýšili kvalitu bydlen, Právě naopak,přestali odečítat vodoměr studené vody(SV), čímž mi podle nich stoupla spotřeba SV až 4násobně(patřím k těm, kteří SV šetří) Po stížnosti u MF proběhla kontrola u pronajímatelů, která mi dala za pravdu, konstatovala že došlo ke správnímu deliktu, ale žádnou sankci neuložila což je pro majitele důvod, aby pokračovali ve své výhodné praxi účtování podle Směrných čísel i když jsou podružné vodoměry naunstalováva a funkční.Majitelé je však odmítají ověřovat,protože jim to žádný zákon explicitně neukládá. Příslušný výnos MF ignotují.Odmítl jsem pro akceptovat zvyšování nájemného, teprve v r.2013 po prrovedení výměny oken a zateplení domu jsem akceptoval zvýšení nájmu o 10%,majitelé však chtějí zvýšení o 20ˇ. Nesouhlasil jsem, takže na mně podali žalobu na určení nájemného, které soud na záladě znaleckého posudku znalkyně stanovené soudem vyhověl a určil nájemné podle požadavku pronajímatelů. Je šance uspět s odvoláním z násled.důvodů?
Pronajímatelé hrubě porušují celou řadu zákonů např. Při prvním oznámení/nikoliv dohodě/ o zvýšení nájemného mi začali srážet zvýšené nájemné,nadále účtují nájemcům SV podle Směrných číse, čímž poškozují nájemce,provozují 15 let přestárlý i když funkční výtah, nadále ignorují 15 let přestárlé Al vodiče v domě a elektroinstalaci v bytech. Po oznámení vyhořelých zásuvek reagují tak, že vinu za to svádějí na nájemce, že se o zásuvky řádně nestaral a neutahoval v nich šroubky, před čímž odborníci důrazně varují(u přestárlých vodičů bylo to i v TV, v Praze od tohoto vyhořel byt a následně celý dům), absolutně nedodržují vládní nařízení o drobné údržbě atd..Je šance uspět s odvoláním proti rozsudku preferujícímu zájmy majitele a ignorujícímu veškeré uvedené a další námitky nájemce?
Děkuji za odpověď
Dobry den, prosim o radu prodal jsem druzstevni byt mam jeste narok na preplatky za topeny,puvodni majitel mi je nechce vyplatit
Dobrý den.
Bydlím v nájemním bytě,pronajimateli jsem podepsal tříměsíční výpovědní
lhůtu s tím,že pokud ji podám,jsem povinen zaplatit za tyto tři měsíce
nájem najednou.Odstěhoval jsem se bez vypovědní lhůty a pronajimateli
nic nedlužím ale on přesto vyžaduje ty tři měsíce zaplatit.
Má na to právo?
Dobrý den nevím jestli píšu správně ale potřebovala bych poradit.Od roku 2009 jsem trvale přihlášená k trvalému pobytu v Lovosicích,nájem platím včas a nečjsem neplatič.Před necelým měsícem jsem se dozvěděla že barák ve kterém bydlím s třemi dětmi nám domácí prodal a já si mám hledat bydlení.S
Dobrý den,
roku 2012 v prosinci, jsme s přítelem koupili byt 4+1, jehož kupní cena byla 1.150 000 Kč. Přítel si vzal bezúročnou půjčku ze zaměstnání ve výši 400 000 Kč a já jsem si vzala zbytek 750 000 Kč hypoteční úvěr. Nyní se rozcházíme a musíme se za byt vypořádat. Minulý rok se nám narodilo dítě a já jsem nyní na MD, přesto bych si byt chtěla nechat, jelikož se mi nechce stěhovat. Nemám na to, abych přítele vyplatila, ale chtěla jsem se s ním dohodnou, že bych splácela i jeho úvěr a byt si nechala. Přítel není proti, ale jelikož jsme na katastru jako spoluvlastníci a přítel má k půjčce podmínku, že nesmí byt dva roky prodat (tj. do prosince letošního roku), potřebuji poradit , jak by šlo ošetřit, když se zavážu splatit i jeho půjčku až do úplného splacení, tak aby se hned v prosinci vymazal z katastru nemovitostí.
Předem děkuji za odpověď Bartóková
Dobrý den,
máme dům kde jsou dva spolumajitelé ( každý má ideální polovinu – po rozvodu ).Dům je patrový. V přízemí bydlí jeden a v patře bydlí druhý majitel a každý už má svou novou rodinu. Dům není zkolaudovaný na 2 bytové jednotky (a ani nebude )a každý má svůj vlastní vchod. Majetek po rozvodu byl rozdělen, i to, který z manželů bude užívat které patro, ale nebylo určeno co kdo má platit za spotřebu. Veškeré poplatky hradí pouze jeden z majitelů (my)( máme na vše doklady )a ten druhý již několik let nechce přispívat – hradit svou spotřebu vody, elektřiny, odvoz žumpy, uhlí atp. i přes upomínky a hrozbou soudem. Domluva není možná. Jsme ve finanční tísni a nemůžeme si dovolit platit za v podstatě cizí lidi jejich náklady na užívání domu.Na právníka nemáme peníze- už jsme se informovali kolik by nás to stálo. Může nás někdo zastupovat a jak toho dosáhnout? Prosím o radu jak postupovat. Děkuji.
Když se platba nájemného ztratí mezi poštou a nájemcem je nájemník povinen hradit nájemné znovu?
dobrý den.syn né svojí vinnou dluží na nájemném.tento dluh jsem ochoten převzít za něj a splatit né ovšem najednou.v jaké formě bych to já nebo nájemce syn měl dát vědět.existuje nějaký tiskopis ke stáhnutí zdarma?děkuji
Dobrý den, k 30.9.2011 jsem prodávala byt jedné paní do osobního vlastnictví. Jelikog byly nějaké nesrovnalosti v kupní smlouvě jsem ještě psaná na katastru nemovitostí já jako majitelka bytu. Byt od října užívá paní,která ho ode mě koupila. Vcera mi volala paní z družstva,že za říjen nebyly zaplaceny spotřeby a že ikdyž už tam nebydlím, spotřeby budou podle zákona vyžadovat zaplatit po mě. Přijde mi to nesmyslné platit za někoho jiného, proto vás prosím o radu, jak se můžu bránit. Děkuji, s pozdravem Sona Matochová.