Ocenění věcného břemene a nepřiměřená újma

Zřízení věcného břemene nezbytné cesty soudním rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je v soudní praxi poměrně četné, s čímž jsou spojeny i obecné otázky podmínek pro zřízení věcného břemene.

ZÁKLADNÍ NÁMITKY VLASTNÍKA POZEMKU VŮČI ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE

V soudním řízení o zřízení věcného břemene nezbytné cesty ve smyslu ustanovení § 151o obč. zákoníku přicházejí do úvahy tyto základní námitky žalovaného, a to:

– neoprávněné stavby na cizím pozemku ve smyslu ustanovení § 135c obč. zákoníku pro neexistenci souhlasu pravého vlastníka pozemku ke zřízení a stavby,
– neexistence občansko právního oprávnění k umístění stavby na cizím pozemku ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku, pro které nelze zřídit věcné břemeno dle § 151o odst. 3 obč. zákoníku,
– černé stavby na cizím pozemku například pro opomenutí pravého vlastníka pozemku jako účastníka stavebního řízení či opomenutí vlastníka stavby v řízení o vydání kolaudačního rozhodnutí a nedoručení stavebního povolení pravému vlastníkovi pozemku i kolaudačního rozhodnutí vlastníkovi stavby,
– stavba je zřízena v rozporu se stavební dokumentací a stavebním povolením a obchází stavební zákon,
– zřízení věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě na cizím pozemku bez občansko právního oprávnění ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod pro nepřiměřenou újmu k tíži vlastníka pozemku,
– povinnost platit náhradu za zřízení věcného břemene ve výši tržního nájemného za užívání pozemku každoročně po celou dobu existence věcného břemene (ocenění věcného břemene na základě zákona č. 151/1997 Sb. není na místě, neboť se jedná o stanovení zvláště pro účely zdanění); náhrada za zřízení věcného břemene není omezena výměry MF ČR, pokud stavby mají sloužit pro podnikání,
– zřízením věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě dojde k podstatnému snížení tržní ceny pozemkových parcel, kterou musí uhradit v penězích oprávněný z věcného břemene, a nikoli aby tato skutečnost šla k tíži vlastníka pozemku a ten by tímto způsobem byl bez náhrady vyvlastněn.

PŘILEHLÝ POZEMEK

Smyslem institutu „přilehlý pozemek“ ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je zajištění nezbytné cesty ve prospěch vlastníka stavby, který nemá objektivně zajištěn přístup ke stavbě na vlastním pozemku anebo umístěné oprávněně na cizím pozemku, tj. aktuálně s platným právním důvodem užívání a nikoli zajištění přístupu přes cizí pozemek ke stavbě na cizím pozemku bez platného občanskoprávního oprávnění.

NEOPRÁVNĚNÁ STAVBA

Neoprávněnou stavbou je i stavba, k jejímuž zřízení udělila souhlas jiná osoba než pravý vlastník zatížené pozemkové parcely bez ohledu na to, že po určitou osobu byla neoprávněně v rozporu s hmotným právem vedena v katastru nemovitostí jako její vlastník.

ČERNÁ STAVBA

Stavba, k jejímuž přístupu se žalobce domáhá zřízení věcného břemene ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku, je stavba černá, pokud účastníkem stavebního řízení v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, a účastníkem kolaudačního řízení nebyl v rozporu se stavebním zákonem vlastník stavby; z tohoto důvodu jsou stavební povolení a kolaudační rozhodnutí nepravomocná.

Rozestavěná stavba zřízená na základě stavebního povolení vydaného ve stavebním řízení, jehož účastníkem v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, na kterém stavba stojí, ani pravý vlastník stavby na základě smlouvy o dílo, je pro nepravomocnost stavebního povolení černou stavbou.

Kolaudační rozhodnutí ke stavbě zřízené na základě stavebního povolení vydaného ve stavebním řízení, jehož účastníkem v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, na kterém stavba stojí, ani vlastník stavby na základě smlouvy o dílo, vydané v kolaudačním řízení, jehož účastníkem ani adresátem prokazatelně nebyl vlastník stavby, je nepravomocné a takovou stavbu nutno považovat za černou.

NEPŘIMĚŘENÁ ÚJMA VLASTNÍKA POZEMKŮ ZŘÍZENÍM VĚCNÉHO BŘEMENE

Zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu ve smyslu ustanovení § 151o obč. zákoníku je zpravidla vyloučeno, pokud by jeho zřízením k tíži povinného z věcného břemene vznikla nepřiměřená újma.

Zřízení věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je – při řádově srovnatelných hodnotách stavby a pozemku – nepřiměřenou újmou tehdy, pokud se zřízením věcného břemene stává pozemek pro jeho vlastníka prakticky bezcenný a rovněž stavba vzhledem k jejímu účelu bude využitelná jen velmi omezeně.

Zřízení věcného břemene přístupu ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je – při srovnatelných hodnotách stavby a pozemku – ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod pro nepřiměřenou újmu k tíži vlastníka pozemku vyloučeno, pokud by zřízením věcného břemene ztratilo samo vlastnictví pozemku pro jeho vlastníka jakýkoli praktický význam a vlastník pozemku by byl natrvalo odsouzen jen k povinnosti údržby zbývající části pozemku a placení daně z nemovitosti bez toho, že sám vlastník stavby by stavbu mohl užívat jen velmi omezeně a neúčelně.

Zřízení věcného břemene přístupu ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku na cizím pozemku není výjimečně v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod v případě neúměrného znehodnocení zatěžovaného pozemku (například více stavbami na témže pozemku, umístění stavby, velikostí stavby) tak, že zřízením věcného břemene se pozemek stává pro jeho vlastníka prakticky neuživatelným a bezcenným (vyjma sekání trávy v okolí stavby a placení daně z nemovitostí nepřináší vlastníkovi žádný prospěch) zvláště když ani stavbu nelze v souladu s jejím účelem plnohodnodnotně využívat pro zcela omezený přístup ke stavbě a zákaz užívání nezatíženého pozemku v nejbližším okolí stavby.

NÁHRADA ZA ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE

Zřízení věcného břemene ve smyslu ustanovení § 151o odst. 1 obč. zákoníku rozhodnutím příslušného orgánu včetně nezbytné cesty ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku má za následek vznik majetkového práva za znehodnocení vlastnického práva k pozemku zatíženého věcným břemenem v rozsahu poklesu tržní ceny k tíži oprávněného z věcného břemene.

V plném souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod je stanovení náhrady za zřízení věcného břemene:
1. jednorázovou částkou, která vyjadřuje výši znehodnocení majetkových práv vlastníka zatížené nemovitosti zpravidla jako rozdílu mezi tržní cenou nemovitosti před zřízením věcného břemene a tržní cenou nemovitosti po zřízení věcného břemene
a
2. opakující se částkou po celou dobu trvání věcného břemene ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase, pokud nemovitost má sloužit pro podnikání; jinak s přihlédnutím k aktuálním výměrům MF ČR regulující výši nájmů k nepodnikatelským účelům.

Výrok rozsudku o zřízení věcného břemene může znít například takto:
„Každý vlastník ……………… je povinen platit za věcné břemeno ………………………….. každému vlastníkovi ………………. náhradu ve výši …………………… ročně splatnou vždy do každého 31.12. příslušného roku (výše obvyklého nájemného) od právní moci rozsudku o zřízení věcného břemene až do jeho zániku.“

Nestanoví-li zákon – v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod. , že náhrada za zřízení věcného břemene vzniklého rozhodnutím příslušného orgánu ve smyslu ustanovení § 151o odst. 1 obč. zákoníku je splatná do určité doby najednou a v určité výši (například dle počtu let), náleží vlastníkovi zatížené nemovitosti náhrada za věcné břemene po celou dobu jeho trvání ve výši v daném místě a čase obvyklé.

Ocenění věcného břemene na základě ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů je pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu nerozhodná, nestanoví-li tak zákon výslovně, neboť je určeno zejména pro daňové účely.

V rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod je fiktivní stanovení náhrady za zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu vypočteného z určitého počtu let například 5-10 let, když v praxi až na výjimky trvá mnohonásobně delší dobu

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

16 comments

  1. Dobrý den,

    obracím se na Vás s tímto problémem. Podle údajů katastru nemovitostí je vůči našemu pozemku 1206/1 v Krajkové uplatněno věcné břemeno (trasa kanalizace). Dům a pozemek jsme takto koupili od původního majitele v roce 2006 a bohužel jsme se dostatečně nezajímali o způsob uplatnění věcného břemene.
    Nyní jsme ale zjistili, že věcné břemeno by se mělo týkat kromě našeho pozemku také sousedních pozemků č. 1207/2, 1207/3, 1206/3 a 1201/17 přes které také prochází trasa kanalizace – viz geometrický plán č. 334-72/2003 z 3.6.2003 – Ing. M. Landl, katastr – 17.6.2003 Mapový list ZS XVI-13-20, ale k našemu překvapení zde věcné břemeno uplatněno nebylo a není.
    Věcná břemena jsou v této obci vůbec uplatňována velmi zvláštním způsobem – např. i přes další vedlejší pozemky vede trasa obecního osvětlení a přívod plynu – ovšem bez uplatnění věcného břemene.
    Vzhledem k této skutečnosti bychom byli rádi, aby se i k nám přistupovalo rovným způsobem a věcné břemeno bylo z katastru vymazáno. Proto se na Vás obracím s prosbou o radu, jak s tímto problémem naložit. Přikládám kopii geometrického plánu.
    Jaký nárok uplatňujete? Rovný a spravedlivý přístup v záležitosti uplatnění věcného břemene ze strany obce Krajková (Karlovarský kraj) vůči všem občanům obce. Pokud nebude věcné břemeno z údajů Katastrálního úřadu Sokolov vymazáno, myslím že zde vznikla neoprávněná výhoda obce a lze požadovat finanční odškodnění za znehodnocení cca 25 % pozemku.
    Proti komu uplatňujete nárok, kdo vás poškodil, způsobil újmu? Obecní úřad Krajková (okres Sokolov –

  2. Dobrý den,
    chtěl bych poradit jestli po mně může být požadováno nájemné za věcné břemeno.
    Poslal bych Vám rozsudek.
    Děkuji

  3. Prosím o informaci ohledně věcného břemena dle geometrického zaměření a to platnost břemena když ve smlouvě o věcném břemenu bylo stanovené, že věcné břemeno nepřechází na právního nástupce pro kterého toto věcné břemeno bylo určeno. Jedná se konkrétně o HD Jihlava pro které bylo toto břemeno zřízeno které bylo majitelem objektu. Následně došlo k změně majitele na KU Vysočina a tím k naplnění odstavce smlouvy ohledně právního nástupce.
    Děkuji.

  4. Dobrý den,
    dotaz se týká věcného břemena vstupu do potrubí kanalizace na mém pozemku cca 80cm od
    hranice pozemku. Kanalizace je v celé délce vedena souběžně s hranicí sousedova pozemku asi 80-100 cm. Celé břemeno spočívá pouze ve vstupu do kanalizace asi 100 cm.
    Je nutné ze zákona uhradit nějakou částku za věcné břemeno nebo se můžeme se sousedem dohodnout o daru břemena bez úhrady. Platí se za přejaté finanční prostředky za břemeno daň na FÚ.
    Za radu předem moc děkuji. S pozdravem Jaroslav DROBNÝ

  5. Dobrý den, přez náš pozemek vede kanalizace k sousedovi na pozemek kde ještě nestojí domek.Chce po nás aby jsme přez celý pozemek tzn 40metru nechali zřídit věcné břemeno na tu kanalizaci.Prý že mu banka nedá hypotéku když nebude břemeno.Samozřejmně se zřízení břemena bráníme páč chceme asi metr od této kanalizace mít bazén.Dále bych se chtěl zeptat jaká je cena věcného břemene tedy o kolik se může snížit cena nemovitosti při případném prodeji.Kanaliza jde 1,5 metru od plotu po cele délce 40 metru.

    Děkuji Jirka

  6. Dobrý den,
    zakoupil jsem od soukromé firmy stavební pozemek. Později jsem zjistil, že na území tohoto pozemku podél celé jeho délky (48m) cca dva metry od hranice je zakopána dešťová kanalizace. Tato není nikde oficiálně vedena, na pozemku nevázne žádné věcné břemeno. V dřívějším územním rozhodnutí, které bylo před několika lety vydáno na sousední pozemky včetně tohoto, je zmínka o tom, že při výstavbě domu musí být zachováno vedení děšťové kanalizace. Znovu opakuji, že na tuto kanalizaci neexistuje žádná oficiální dokumentace. Obec se vyjádřila v tom smyslu, že až započnu stavbu domu na tomto pozemku a provedu povrchovou skrývku, obec provede nové zatrubnění této dešťové kanalizace a pak na ni zřídíme věcné břemeno.
    S tím nesouhlasím, jelikož v těchto místech budu nucen dodržovat omezení a také tím klesne tržní cena pozemku při případném pozdějším prodeji. Jak můžu v takové situaci postupovat? Hrozí mi při absenci smlouvy o věcném břemeni pozdější vznik věc. bř. vydržením? Jsem povinen souhlasit se zřízením věcného břemene? Pokud ano, mohu požadovat finanční náhradu a v jaké výši? Předem velice děkuji za rady.

  7. Dobrý den, před cca 24 lety nám byl vydán v restituci objekt stojící na své samostatné parcele s výměrou stejnou jako je půdorys stavby. Bohužel celý okolní pozemek je az k obecní komunikaci ve vlastnictví jiné osoby a ta si v minulosti odvozovala nájem za neudržovaný pozemek z výše nájmu našeho opracovaného objektu. Nakonec jsme museli dat věc soudu pro vynesení práva nezbytné cesty a soud nechal znalce určit nezbytnou výměru… Nyní se majitel okolního pozemku zalekl, že by břemeno mohlo byt v náš prospěch trvale vyneseno a on už by nás nemohl tak dobře vydírat. Poslal tedy soudu rychle návrh nájemní smlouvy s tím, že naše žaloba je účelová a že nám dá klíče od vjezdu a že máme zajištěn přístup tím, že uzavřeme nájemní smlouvu. Soud mu v tom dle našeho názoru začíná jít na ruku. My však s tím člověkem už nikdy žádnou nájemní smlouvu uzavírat nebudeme .Téměř vždy nás porazil. Co máme dělat?

  8. Dobry den,zřidili nam přes zahradu vysokotlaky plynovod potrubi v delce33m a z každe strany 4m ochranne pasmo kde nic nesmime dělat.Nahradu nam ale počitaji jenom těch 33bm ,musi počitat i to ochranne pasmo,,, Chteji nas vyplatit jednorazově ale smlouva je na neurčito a vlastne timto mame věcne břemeno a znehodnotilo to naši nemovitost.Jak se mame zachovat mohl by jste mi poradit jak spravne jednat.Děkuji za radu.

  9. Dobrý den,
    soudní znalec provedl v souladu se zákonem ocenění věcného břemene. Doba trvání 5 let = 400 000 Kč, roční užitek 80 000 Kč.
    Smlouva o věcném břemeni bude uzavřena na dobu neurčitou. Znamená to, že po zaplacení částky 400 000 Kč za 5 let se za další období již úhrada za věcné břemeno neplatí ikdyž bude trvat třeba třicet let?
    Děkuji
    Kutil

  10. Chtěli bychom koupit cestu kolem našeho domu koupit spolu se sousedy z druhé strany cesty.Cestu jsme platily 20 let všichni .Nyní majitel chce cestu prodat sousedům a nám určuje abychom měli jen věcné břemeno.Chceme mít stejná práva jako sousedi.Dokonce jsme ochotni hranice nechat vyměřit za naše peníze.Co nás ěeká ,přistoupíme-li na věcné břemeno.Díky za odpověd’.Felbábová Helena

  11. Dobrý den,
    máme složené dřevo více jak 60 let na obecním pozemku vedeném jako komunikace či ostatní plocha vedle plotu souseda. Nyní nás obec vyzvala k odstranění dříví. Důvodem je oprava plotu souseda. Dříví odstraníme, ale chtěli bychom ho zpátky vrátit. Je možné získat či mít nárok na získání věcného břemene. Obecní pozemek udržujeme, uklízíme a jednáme v dobré víře.

  12. Na pozemku našeho domu po podpisu předběžné smlouvy o věcném břemenu, vznikne stavba trafostanice společnosti ČEZ – sjednaná u AZ Elektrostav.
    Dostali jsme k podpisu smlouvy se všemi náležitostmi a je nám nabídnuta jednorázová náhrada ve výši 1000,-Kč /jedentisíckorun/
    Částka nám přijde nehorázně nízká. Původně slibovali roční pronájem.
    Je oprávněné požadovat částku vyšší a pokud ano, tak v jakém rozmezí.
    Děkuji za odpověď a radu VN.

  13. Dobry den,
    je možné požadovat náhradu za zřízení věcneho břemene (plynova přípojka pro
    souseda).Věcné bremeno bylo zřízeno v roce 1989 a nebyla dosud uzavřena žádna
    smlouva o náhradě.Přípojka je vedena přes stavební pozemek v délce 15m.

  14. Dobrý den,
    ráda bych se zeptala ohledně výmazu věcného břemene. Jedná se o babičku, která má ve smlouvě užívání 2 místností. Nyní je v domově seniorů a zbavena svéprávnosti. Nemovitost bychom rádi prodali, ovšem bez věcného břemene. Babička není shopna komunikace. Břemeno prý nelze zrušit bez finanční náhrady, nevíme jakou náhradu máme nabídnout. Otec nemovitost koupil, před 27-mi lety od babičky za necelých 32 000,-. Nyní má nemovitost odhadní cenu kolem 1 200 000,-.
    Prosím, poradíte, jak máme postupovat?
    Předem děkuji za odpověď a hezký den
    Angelika Tináková.

    1. Sestra chce peníze něco jí dam a něco doplatím do pěti let s tím že nebude chtít až maminka zemře dědictví jak si to mam pojistit aby potom nemohla otočit.děkuji

  15. Dobrý den,

    bydlím v Praze a na území Říčan jsem zakoupila st.pozemek na stavbu rodinného domu. Od Městského úřadu Říčany jsem obdržela smlouvu o smlouvě budoucí na zřízení věcných břemen – sítě. Ve smlouvě se píše – pro stavebníky s trvalým bydlištěm na území města Řířany je cena do 10 běžných metrů … 2000Kč a pro stavebníky kteří nemají trvalé bydliště na území města Říčany je cena 10 běžných metrů …… 10000Kč. Můj dotaz zní – je sazba určená pro mě – 10000Kč správně?K povolení stavby domu potřebuji věcné břemeno k sítím,až postavím – budu mít trvalé bydliště v Říčanech, do té doby musím bydlet v Praze. Děkuji za radu.

Leave a Reply

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..