Z právně filosofického hlediska rozvoje společnosti jako celku je důležitá nejen samotná ochrana vlastnického práva vlastníků pozemků, nýbrž i uchování nově vytvořených majetkových hodnot v případě, že stavebníkovi na základě zákona, úředního rozhodnutí či právního úkonu vlastníka pozemku vzniklo občanskoprávní oprávnění ke zřízení trvalé stavby.
Z občanskoprávního hlediska lze stavby zřízené na cizím pozemku rozdělit na stavby neoprávněné, k jejichž zřízení stavebník nebyl oprávněn, a tzv. „oprávněné stavby“, k jejichž zřízení naopak stavebník takové oprávnění měl.
Právní postavení vlastníka neoprávněné stavby nemůže být podstatně výhodnější než právní postavení vlastníka tzv. „oprávněné stavby“, neboť v takovém případě by byl popřen samotný smysl existence ustanovení § 135c ObčZ (dříve § 221) o neoprávněné stavbě.
Institut neoprávněné stavby zřízené na cizím pozemku je ve své podstatě řešením kolize práva vlastníka pozemku na jeho neomezeném užívání vlastní věci a subjektivním zájmem vlastníka stavby na jejím zachování se zřetelem k celospolečenské potřebě udržování nově vytvořených majetkových hodnot, které významně přispívají k rozvoji společnosti.
II. Právní závěry
Obecný zákoník občanský z roku 1811, který velmi přesně a důsledně chránil vlastnická práva všech vlastníků, vylučoval právo vlastníka pozemku na odstranění stavby poctivého stavebníka, pokud vlastník pozemku o výstavbě věděl a poctivému (dobromyslnému) stavebníkovi stavbu ihned nezakázal (ztráta vlastnictví pozemku ve prospěch poctivého stavebníka), resp. vlastník pozemku musel poctivému stavebníkovi nahradit nutné a užitečné náklady na stavbu (§ 418 o.z.o.)
Institut neoprávněné stavby na cizím pozemku vedle ochrany vlastnického práva vlastníka pozemku vyjadřuje současně i zájem společnosti na zachování značných majetkových hodnot vzniklých zřízením stavby (neúčelnost odstranění), zejména jedná-li se o trvalé stavby postavené dobromyslně se souhlasem stavebního úřadu. Je-li odstranění neoprávněné stavby neúčelné, má vlastník neoprávněné stavby vůči vlastníkovi pozemku právo na náhradu za přikázání jeho stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, případně i na zřízení věcných břemen nutných k užívání stavby apod.
Z důvodu, že existence a tím i vlastnictví trvalé stavby zpravidla trvá několik desetiletí či staletí, kdy prokazování právního režimu stavby ztrácí postupně na věrohodnosti a je komplikováno např. změnami právní úpravy, převody či přechody vlastnictví, úmrtími původních vlastníků, ztrátou či zničením listin apod., určil zákonodárce v zájmu zajištění pravdivosti i ochrany značných (trvalých) majetkových hodnot za rozhodující okamžik zřízení stavby.
Tzv. „oprávněnou stavbou“ je jednak stavba zřízená na základě ujednání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku o zřízení a existenci stavby na cizím pozemku, jednak stavba postavená na základě konkrétního zákonného ustanovení, např. ustanovení § 158 zákona č. 141/1950 Sb. (oprávnění trvalého uživatele pozemku).
Pokud byla stavba zřízena stavebníkem na cizím pozemku oprávněně na základě konkrétního zákonného ustanovení, tj. zpravidla socialistickou právnickou osobou, nelze se zásadně domáhat odstranění stavby, nebylo-li vlastnictví (existence) stavby výslovně časově či věcně omezeno; tím není dotčeno právo vlastníka pozemku na přiměřenou náhradu za užívání jeho pozemku, pokud není výslovně stanoveno či sjednáno jinak. Vzniklo-li stavebníkovi právo zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, které nebylo výslovně časově či věcně omezeno, trvá oprávnění umístění takovéto stavby na cizím pozemku zásadně po celou dobu životnosti (účelu) stavby.
Právní postavení vlastníka tzv.“oprávněné stavby“, který teprve dodatečně ztratil či neprokázal právo užívat cizí pozemek, na kterém v souladu s vůlí vlastníka pozemku či zákona byla oprávněně zřízena trvalá stavba, nemůže být podstatně horší než právní postavení vlastníka neoprávněné stavby, neboť odstranění takovéto stavby na základě ustanovení § 126 odst.1 ObčZ nezakládá žádný nárok vůči vlastníkovi pozemku, např. náhradu za stavbu ani zřízení věcného břemene.
Institut tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku naopak vychází z předpokladu, že vzniklo-li stavebníkovi právo zřídit si a mít trvalou stavbu na cizím pozemku, trvá toto právo zásadně po celou dobu životnosti (účelu) stavby, nebylo-li při zřízení stavby výslovně dohodnuto nebo stanoveno něco jiného (např. provizorní či nouzová stavba); vlastníkovi pozemku na druhé straně náleží nárok na sjednanou či stanovenou, případně obvyklou náhradu za užívání jeho pozemku, resp. omezení jeho vlastnictví.
Střet vlastnických práv vlastníka pozemku a vlastníka tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku v souladu se zájmem společnosti na zachování veřejně prospěšných trvalých hodnot upravuje ustanovení § 108 odst.2 písm.d) zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění předpisů pozdějších.
Pokud existovalo zákonné či smluvní občanskoprávní oprávnění stavebníka ke zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, např. rodinného domku, kostela, sportovního areálu, nemohl být vlastník pozemku spravedlivě přesvědčen o tom, že existence těchto trvalých staveb může být krátkodobá a v budoucnu závislá jen na jeho vůli, např. na výpovědi z nájmu pozemku v obecné tříměsíční výpovědní lhůtě, pokud při zřízení stavby nebylo výslovně ujednáno či stanoveno jinak.
Vlastník pozemku se může zásadně domoci odstranění stavby zřízené oprávněně na cizím pozemku na náklady vlastníka stavby na základě ustanovení § 126 odst.1 ObčZ tehdy, pokud výkon vlastnických práv vlastníka stavby je v rozporu s dobrými mravy dle ustanovení § 3 odst.1 ObčZ; tento rozpor může existovat například tehdy, pokud se jedná o stavbu dlouhodobě neužívanou, užívanou k jiným účelům, než pro který byla zřízena, zpustlou, neudržovanou, jejiž funkci má vlastník stavby zajištěnu jinak, není-li placena náhrada za užívání pozemku, dodatečným vznikem značného nepoměru mezi hodnotou pozemku a stavby, jedná-li se o černou stavbu, opakovaným úmyslným vyvoláváním neshod či imisemi nad míru přiměřenou poměrům vlastníkem stavby při užívání pozemku apod.
Mám za to, že v případě tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku může soud v případě sporu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby upravit výkon vlastnických práv těchto vlastníků v míře přiměřené poměrům analogicky dle ustanovení § 135c odst.3 ObčZ (§ 853 ObčZ), např. zřízením věcných břemen nezbytně nutných pro užívání stavby. Analogie ustanovení § 135c odst.3 ObčZ dle § 853 ObčZ je na místě proto, že je-li možná úprava vzájemných práv a povinností mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, tím spíše je to v případě tzv. „oprávněné stavby“, zvláště byla-li se souhlasem vlastníka pozemku (zákona) kolaudována.
Poznámka: opačný názor je obsažen např. v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.10.2000, sp.zn. 22 Cdo 1997/2000 (Soudní rozhledy č.2/2001, s.47) a v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.11.2000, sp.zn. 22 Cdo 1627/99 (Soudní rozhledy č. 2/2001, s.50)
Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz
Dobrý den.
Prosím o radu ohledně užívání cizího pozemku asi 20 let a nedávno jsem se dověděla,že není náš.Platí ještě,že pozemek,který někdo užívá více než 10 let může být převeden do jeho vlastnictví?
Předem děkuji.
Dobrý den.
Platí ještě,že pozemek, který někdo užívá více než deset let, tak tento může být převeden do jeho vlastnictví?
děkuji.
Prosím o právní názor: Svému bývalému příteli jsem povolila stavbu na podnikání na mém pozemku.O stavební povolení jsme požádali oba dva,avšak o koludační rozhodnutí,s mým souhlasem požádalsám,takže se stal jediným vlastníkem.Po rozchodu v r.2011 jsem mu zakázala vstup na pozemek.Nyní požádal soud,aby stavba byla přikázána do mého vlastnictví za náhradu.Jen chci uvézt,že ji sám profinancoval.Děkuji Vlčková
přes náš pozemek zřídil Městský úřad Staňkov liniovou stavbu ( kanalizace), jak postupovat pokud jako vlastník pozemku tam tuto stavbu nechci. Děkuji Honková
Dobrý den
Obracím se na Vás z prosbou o radu.Jsem vlastníkem orné půdy ,kterou má v pronájmu zemědelské společnost Agras.Tento pozemek je už několik generaci v rodu,jedná se asi o 100 tisíc metru čtverečných.Jelikož jsem pozemky získal do svého vlastnictvi těd ,zjistil jsem že orná půda není již orná půda,ale pevná panelová a na ni stoji budova.Jelikož jsem si zjištoval u rodiny ,jak je možné že orná půda je panelová,i staří pamětníci ,mi nemohli odpovědět,jelikož Družstvo pozdějc Agras ,týto pozemky měli po desetiletí ve svých pronájmech a zřízovaly i černé stavby.Z rodiny ale souhlas nikdy k ničemu jako stavba a jiné .neměli .Neni tomu ani 14 dní a obdržel jsem nabídku odkoupení pozemku tímto Agrasem a to za 15 kč metr čtverečný.Prodat to nechci,alespon za 15 kč-zrovna ne , když vím že neprodávam ornou půdu a není tedy dle právnich předpisu ani jako předmět prodeje z označením”orná půda”jelikož těd vím že neprodávam ornou půdu,i když v nabídce kupní smlouvy je napsáno a doslova uvedeno Orna půda i na katastru.Tudiž dle mého ze strany úmyslný podvod.Katastrálni úřad a stavební úřad a já jako vlastník vlastně nevíme že družstvo již už pár desítek let ornou půdu změnilo jen tak bez dokumentace,povolení stavebního i nášeho zvolení na pevnou a vystavěla budovu,spíš pro upřestnění,budova zasáhla i pozemek náš ze štítovou části..Blíži se u nás digitalizace.A myslím že tady se zjistí opravdova skutečnost ,jenže Agras,dal najevo že udělá opatření po neuspěchu odkoupení bez mého vědomi tak aby budovu,tedy štítovou zěd ,odstranil tak aby nezasahovala do mého pozemku.Doslova tak je i uvedeno ve spisu ,který tady u sebe mám.Jenže já nechci ,aby se něco odstranovalo,nechci aby se bouralo,a už vubec né bez mého vědomí. Jak mám postupovat ,tlačí na mě abych jim to prodal za 15 kč metr čtverečný,jinak urychleně stavbu zruší,(/ bez mého souhlasu provede bourací práce/popravdě jelikož se chovaji skutečně arogantně a i slovně napadaji ,mám chut udělat opatření třeba s pozemkovou inspekci,zajit na stavební ,katastrálni úřad a nechat věc prošetřit .Potřeboval bych ale radu jak postupovat a co to pro mě jako vlastníka přinese za výhody a nevýhody.Děkuji za odpověd.
Před deseti lety jsem koupil od svého zaměstnavatele chatku k rekreaci na cizím pozemku, katastr Teplice nad Bečvou. Majitele pozemku se mi v roce koupi chatky zjistit nepodařilo. Před třemi lety se ozval majitel pozemku, Majetková,správní a delimitační komise unie odborových svazů. Tento majitel mi vyměřil nájem za uvedený pozemek o výměře 48m2 roční nájem 4608Kč, tj.96Kč za m2. Běžný nájem v této lokalitě (potvrzení obecního úřadu mám) činní 4Kč za m2. Odmítl jsem tento enormě předražený nájem platit. Bylo mi slíbeno, písemně, že při placení nájmu mi bude pozemek v průběhu dvou let prodán. Majitel nyní příslib prodeje popírá a vyžaduje platbu, tohoto extrémě vysokého nájmu. O všech slibech majitele k prodeji pozemku. mám asi pět jeho oficiálních dopisů. Vzájemná korespondence byla z mé strany velmi aktivní. Jsem sedumdesátiletý důchodce a výše nájmu je pro mne naprosto neakceptovatelná.
Děkuji za pomoc a jsem s pozdravem
Ing. Sláma Vojtěch
Ostrava, tel.604 666 348
Je možno uzavřít písemnou smlouvu na věcné břemeno na dobu určitou ? Děkuji za odpověď.
Dobrý den, ústně jsem souhlasil s umístěním pojezdné maringotky na mém pozemku. Bez dohody k ní byla přistavěna ze dvou stran zámková dlažda a dřevěný přístavek bez základu. I toto jsem ochoten strpět pokud to pro mne neznamená riziko. Pokud nastanou nějaké finanční důvody, uvažuji s prodejem tohoto pozemku. Může mě tato stavba v případném prodeji omezit ? Nehrozí pro mě nějaké riziko když budu tuto stavbu po nějakém čase požadovat odstranit ? Je povinen stavebník odstranit stavbu na své náklady i v případě že bude stavbu dlouhodobě užívat bez mých námitek ? Je nutné abych měl s ním smlouvu pro tento případ ? Děkuji za informaci.
Dobrý den ,obracím se na Vás s dotazem ohledně promlčení neoprávněné stavby.
V roce 199á jsem si pronajal pozemek na dobu 99 let,určený k rekreaci. Na tento pozemek jsem postavil jako dočasnou stavbu maringotku,ke které jsem přistavěl místnost o třech stěnách,velikosti cca 20m.Toto jsem uskutečnil se souhlasem majitele pozemku a na základě ohlášky Stavebnímu úřadu.
Před 5ti lety,došlo ke změně majitele pozemku,který usiluje o zrušení pronájmu a výpovědi této smlouvy. V nynějěí době,požádal majitel o provedení kontroly zmiňované stavby,Stavebním úřadem. S ohledem na dobu od realizace stavby,nemohu doložit ohlášení stavby a mám obavy,že jí tudíž bude Stavební úřad pokládat za černou stavbu. Ptám se tedy,zda existuje promlčecí lhůta těchto staveb,zda lze stavbu použít jako důvod hrubého porušení smlouvy o pronájmu,zda může Stavební úřad nařídit odstranění stavby,s ohledem na dobu od jejího vzniku a jak nejlépe dále postupovat vůči oběma zmiňovaným subjektům ? Děkuji mockrát za Vaši odpověď. Setichovský