Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Ustanovení § 601 až § 610 občanského zákoníku i § 471 až § 475 obchodního zákoníku upravující vedlejší ujednání při kupní smlouvě rozvojem tržních vztahů opětovně nabývají na stále větší důležitosti.

Vedlejší ujednání při kupní smlouvě není samostatným smluvním typem, ale dalším ujednáním účastníků vlastní kupní smlouvy; z této skutečnosti vyplývá, že neplatnost kupní smlouvy vyvolává neplatnost i vedlejšího ujednání při této kupní smlouvě, případně jeho neaplikovatelnost;

DALŠÍ PODROBNOSTI V BODECH
– Ustanovení § 610 občanského zákoníku je ve vztahu k § 51 občanského zákoníku ustanovením zvláštním, které v rámci vedlejších ujednání při kupní smlouvě nelze aplikovat;
– Účastníky vedlejšího ujednání při kupní smlouvě musí být vždy všichni účastníci vlastní kupní smlouvy, jinak vedlejší ujednání pro nedostatek vůle všech účastníků kupní smlouvy vůbec nevznikne; tento nedostatek nelze zhojit ani samotným smluvním závazkem některého z účastníků dodatečně obstarat souhlas zbývajícího účastníka kupní smlouvy s vedlejším ujednáním;
– Je-li právním předpisem stanovena či smlouvou sjednána písemná forma vlastní kupní smlouvy, musí mít písemnou formu i samotné vedlejší ujednání při kupní smlouvě, jinak je vedlejší ujednání pro nedostatek formy neplatné;
– Vedlejší ujednání při kupní smlouvě ve smyslu § 601 až § 610 občanského zákoníku, jejichž předmětem je nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí, musí být sjednána písemně a musí být obsažena na téže listině ve smyslu § 46 odst. 2 občanského zákoníku, nestanoví-li právní předpis nebo vlastní kupní smlouva výslovně jinak. Tento závěr vyplývá nejen z principu právní jistoty zvlášť důležitém u nemovitostí, jakož i ze zvláštní právní úpravy vedlejších ujednání mimo obecnější institut podmínek právních úkonů dle § 36 občanského zákoníku i nepojmenovaných smluv dle § 51 občanského zákoníku;
– Předmět a kupní cena v kupní smlouvě i ve vedlejším ujednání o zpětné koupi musejí být sjednány určitě, jinak jsou kupní smlouva i vedlejší ujednání absolutně neplatné pro neurčitost:
– neurčitým ujednáním o předmětu kupní smlouvy a výši kupní ceny je např.: prodej určitých Nemovitostí a Inventáře zahrnujícího „veškeré movité věci, kterou jsou užívány při provozu Nemovitostí jako ubytovacího a stravovacího zařízení a tvoří výbavu hotelu a restaurace s tím, že v pochybnostech se má za to, že příslušná věc, která se nachází v nemovitostech, tvoří inventář“ bez jejich soupisu či odkazu na určitou skutečnost (např. inventarizaci k určitému datu), případně rozhodného data, se sjednáním jedné kupní ceny, jak za určité nemovitosti, tak za neurčité movité zařízení a vybavení,
– neurčité vedlejší ujednání o zpětné koupi při kupní smlouvě je např.: neurčité označení konkrétních nemovitostí bez jakéhokoli odkazu na určitou část vlastní kupní smlouvy nebo „kupní cena xy zvýšená o veškeré neodepsané investice, které kupující na nemovitost vynaloží bez bližší specifikace rozsahu a období, dále o částku odpovídající dani z převodu nemovitostí, kterou bude muset kupující hradit, a dále o úrok ve výši 10% p.a. z částky xy bez určitého období s tím, že tento úrok bude splatný dopředu jako nevratná záloha při každém výročí uzavření této dohody“;
– Domnívám se, že analogická aplikace práva zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku i na nemovitosti má přednost před aplikací § 610 občanského zákoníku upravující jen jiná vedlejší ujednání, tj. jiná vedlejší ujednání než výhrada vlastnictví, předkupní právo či právo zpětné koupě;
Analogická aplikace § 409 a násl. obchodního zákoníku upravující výslovně jen určitý předmět kupní smlouvy – movité věci (zboží) – i na nemovitosti či majetková práva má v právních vztazích mezi podnikateli týkajících se jejich podnikatelské činnosti přednost před aplikací § 588 a násl. občanského zákoníku na základě § 1 odst. 2 obchodního zákoníku jako obecnějšího subsidiárního právního předpisu. Analogická aplikace zákona zakládá právo na daný právní vztah neaplikovat všechna zákonná ustanovení jako při přímé aplikaci zákona (např. vyloučení ustanovení § 446 obch. zákoníku na prodej nemovitostí);
– Smlouvu o předkupním právu uzavřenou mimo vlastní kupní smlouvu jinými osobami než jejími účastníky je nutno posoudit analogicky dle § 602 až § 606 občanského zákoníku;
– Výhradu vlastnictví ve smyslu § 601 občanského zákoníku, zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku, zpětného prodeje, výměny, lepšího kupce ve smyslu § 610 občanského zákoníku nelze uzavřít jinak než jako vedlejší ujednání platné vlastní kupní smlouvy všemi jejími účastníky, jinak je neplatná;
–  Z důvodu, že § 471 až § 475 obchodního zákoníku výslovně uvádí za ujednání v souvislosti s kupní smlouvou jen koupi na zkoušku a cenovou doložku, je třeba na jiná vedlejší ujednání v souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou v režimu obchodního zákoníku subsidiárně aplikovat § 601 až § 610 občanského zákoníku.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

4 komentáře

  1. Dobrý den
    Muj dotaz se týka ohledne koupi vozu ktere sem koupil – vymenil pred tydnem za sveho superba. mame sepsane dve smlouvy rucne ve kterych je uveden prodavajici kupijici a o jake auto jde nic vic zadne veci ze sem byl seznamen se stavem vezu a ani nic a reklamaci ci zkrytých závadach.Sveho superba sem odhlasil na jeho pritelkyni a velký TP mám stále i s malím.
    Jenže auto se mi včera zastavilo nasledně sem ho odtahnul do servisu a se souhlasem předchozíhoi majitele se na něj podívali technici kteří naznali že je přervaná klika v motoru.Rudíš je motor po smrti.
    Prosim o radu co mužu či nemuzu delat nikdy sem se s nicim takovým nesetkal a sem v koncích mužu odstoupit od smlouvy jelikoz to neni moji chybou ale klika už byla načnuta a byla otazka casu kdy se neco stane
    Dekuji za odpoved

  2. Dobry den ,mel bych dotaz .V mem pripade jsem prodal auto na zaklade kupni smlouvy kupujícímu a mou chybou bylo ,ze jsem predal velky TP bez toho ,abych vozidlo odhlasil.V tuto chvili kupujici se brani tomu ,abych vozidlo odhlasil z duvodu ,ze na nej uz ma kupce a pry by to bylo zbytecne odhlasovat na nej.Jenze ja trvam na vcasnem odhlasenio vozidla do deseti dnu pracovnich jak je v zakone.Co mam tedy delat jak se bránit ,abych mohl odhlásit vozidlo? DEkuji Kalenda

  3. Dobry den. Podepsal jsem zjevne krajne nevyhodnou kupni smlouvu s autobazarem o koupi ojeteho vozu. Ve smlouve je napsano ze auto je ve velmi spatnem stavu a kupujici je s timto samozrejme seznamen. Vozidlo je velmi pekne, plne funkcni, bez zjevneho, jakehokoliv poskozeni. Zaplatil jsem zalohu a cekam na prevzeti vozu a doplaceni plne kupni ceny. Existuje v tomto pripade realna moznost k odstoupeni od kupni smlouvy? Navic jsem nabyl podezreni, ze vozidlo bylo bourane, z portalu Cebia. Tato skutecnost mi samozrejme sdelena nebyla… Dekuji

  4. Dobrý den, můj dotaz se týká koupě automobilu v autobazaru. V listopadu 2011 jsme zakoupili v autobazaru v Praze 9 ojetý automobil. Byla podepsána kupní smlouva. Majitel autobazaru nám předal malý technický průkaz a listiny potřebné pro provoz automobilu. Mezi jinými také plnou moc bývalé majitelky, která zplnomocňovala majitele bazaru k odhlášení vozidla. Tento nám plnou moc dal s tím, že si to máme udělat sami nebo vyřídit s bývalou majitelkou, že na to nemá čas. Nicméně my jsme odhlášku udělat nemohli, takže jsme velký TP zaslali zpět do bazaru i s plnou mocí, aby se o tuto věc postarali, neboť dostali provizi z prodeje a tudíž by za ni měli plnit svěřené úkoly. Je to již dva měsíce od koupě automobilu a my stále nemáme auto přihlášené, pojištěné, natož odhlášené protistranou. Neustále bazar urgujeme telefonicky nebo e-mailem. Pan majite s námi již přestal komunikovat a místo toho si s námi dopisuje sekretářka, která stále slibuje, že pošle atd. Bývalá majitelka je také téměř k nedosažení s argumenty, že je se synem v nemocnici apod. Automobil provozujeme, byť zřejmě s rizikem pokuty, neboť jezdíme pouze s kupní smlouvou v kaslíku (malý technický průkaz byl zaslán protistraně za účelem odhlášky vozidla). Do oprav automobylu jsme již investovali několik desítek tisíc korun a jsme s ním naprosto spokojeni. Odstupovat od kupní smlouvy tedy nechceme, jen by jsme rádi automobil přepsali na sebe a řádně si vyřídili pojištění aj. Je možnost donutit majítele bazaru, aby věc s námi dokončil? Moc děkuji za odpověď.

  5. Dobrý den,
    můj dotaz se týká vlastníctví k bytu. Chtěli bychom zakoupit byt, jako investici na stáří, ale zatím by tam bydlela dcera a chceme i byt napsat na ni, ale s výhradou, že bez našeho souhlasu s ním nemůže “nakládat” a byt by přešel do jejího vlastnictví až po naší smrti. Je možné něco takového při koupi ujednat?

Leave a Reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..