Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků a náhrada škody

Při užívání společné věci samotnými podílovými spoluvlastníky dochází mezi nimi poměrně často k neshodám, zvláště pak k tíži opomenutých minoritních spoluvlastníků.

Pro rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku včetně rozdělení rozsahu užívání společné věci mezi jednotlivé spoluvlastníky není předepsána písemná forma, a tudíž toto rozhodnutí může mít formu ústní, případně konkludentní.

Rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je i písemné podání dalšího spoluvlastníka vyslovujícího souhlas s navrženým způsobem užívání společné věci mezi spoluvlastníky o užívání společné věci, dosahují-li podíly rozhodujících spoluvlastníků více než 50 procent.

Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku vylučuje, aby užívání společné věci určeným spoluvlastníkem (y) bylo protiprávní se vznikem náhrady škody.
Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku zakládá právo ve stanoveném rozsahu užívat společnou věc a takové rozhodnutí je vynutitelné žalobou o vyklizení určených prostor i vůči opomenutému spoluvlastníkovi, který v tomto rozsahu společnou věc užívá na úkor určené osoby.

Podílový spoluvlastník, který nevykonal svoje právo zakládající rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o užívání (spoluužívání) společné věci odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu, tj. o hospodaření se společnou věcí, nemá právo na vydání bezdůvodného obohacení v penězích za neužívání věci v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu; je tomu tak proto, že takový spoluvlastník měl či ještě má právo na faktické užívání věci s možnou náhradou škody vůči tomu, kdo toto jeho právo užívat věc porušoval.

Uznáním žalobního nároku na rozdělení užívání rodinného domku mezi jednotlivé spoluvlastníky v souladu s žalobou ve smyslu § 153a občanského soudního řádu s tím, že žalobce je oprávněn výlučně užívat určitou část společného domu, přičemž zbývající prostory domu je oprávněn užívat žalovaný, je třeba – dle svého obsahu – považovat za rozhodnutí spoluvlastníků o užívání společné věci ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku.
Užívání společné věci minoritním spoluvlastníkem v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o způsobu užívání společné věci, tj. rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku, zakládá odpovědnost minoritního spoluvlastníka za škodu způsobenou úmyslně, přičemž v takovém případě je objektivní promlčecí doba ve smyslu § 106 odst. 2 občanského zákoníku desetiletá.

Náhrada škody způsobená minoritním spoluvlastníkem užíváním společné věci v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku se promlčuje v subjektivní dvouleté promlčecí době ve smyslu § 106 odst. 1 občanského zákoníku, která počíná běžet zásadně až zjištěním majoritních spoluvlastníků o skutečné výši škody, tj. v případě sporu nejpozději na základě znaleckého posudku soudního znalce.
Závisí-li v případě sporu (soudního řízení) zjištění výše škody či bezdůvodného obohacení, např. o výši náhrady za užívání společné věci, na znaleckém posudku, počíná subjektivní promlčecí doba zpravidla běžet až od zhotovení znaleckého posudku, kdy se poškozený dozví o reálné výši škody.

Náhrada škody vzniklá užíváním společné věci minoritním spoluvlastníkem v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku spočívá – obdobně jako u bezdůvodného obohacení – zpravidla ve výši tržního nájemného za užívání společné věci, resp. poměrné části dle výše spoluvlastnických podílů.
Minoritní spoluvlastník, který byl vyloučen na základě rozhodnutí majoritních spoluvlastníků z užívání společné věci, má vůči majoritním spoluvlastníkům majetkové právo ve výši odpovídající jeho podílu na tržní ceně nájemného v daném místě a čase, které je promlčitelné v tříleté promlčecí lhůtě ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku.

Pro účely vypořádání úhrad z hospodaření se společnou věcí ve formě naturálního užitku lze do plochy užívané samotným spoluvlastníkem započítat i plochu, kterou se souhlasem spoluvlastníka, byť konkludentním, bezplatně užívají osoby, které jsou v blízkém příbuzenském vztahu, např. matka, děti, rodiče apod. k tomuto spoluvlastníkovi.
Pro rozdělení výnosu ze společné věci (bytu či domu) užívané jednotlivými podílovými spoluvlastníky nebo k nim spřízněnou osobou jsou rozhodné tyto skutečnosti:

  • popis všech prostor budovy s jejich výměrami a stavebním určením (bytové či nebytové) v jednotlivých letech,
  • kdo a v jakém rozsahu a na základě jaké právní skutečnosti bytové a nebytové prostory užíval,
  • určení obvyklé výše nájemného za jednotlivé bytové a nebytové prostory v jednotlivých letech.
Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

4 komentáře

  1. dopry den ja se chci zeptaz kdyz po me hce vetouci zaplatit nahradu za hadici kterou jsem pry ztradil tak mam ji zaplatit kdyz byla asi ukradena. dekuji za odpovet.

  2. Dobrý den, vlastníme s manželem 7/12 rodinného domu. Neshody nás na stáří donutily vzít si 100% hypotéku ve výši 1,500.000,- Kč na byt a s manželem jsme se odstěhovali. Před dvěma lety manžel vážně onemocněl, je ZTP/P, má plný invalidní důchod bez možnosti pracovat. Chtěli bychom prodat náš podíl na rodinném domu, aby se nám aspoň trochu zlepšila finanční situace.Prosím o radu, jak máme postupovat, dohoda s ostatními spoluvlatsníky je nemožná.
    Děkuji za odpověď.

  3. Dobry den, muj dotaz se tyka tzv. idealniho spoluvlastnictvi nemovitosti. Existuje nekolik spoluvlastniku, vetsina chce nemovitost prodat,protoze ji z financnich duvodu nemuze udrzovat. Jeden spouvlstnik prodej blokuje a neni mozna dohoda. Slyseli jsme, ze lze pozadat o soudni oddeleni jeho idealni casti v hodnote, ktera mu prislusi na zaklade oficialniho odhadu ceny nemovitosti. Dotaz – mame nejake povinnosti vuci tomuto spoluvlastnikovi? Jsme napr. povinni mu nejdrive nabidnout odkoupeni cele nemovitosti, drive nez pozadame o soudni oddeleni?
    Dekuji, D. Latalova

    1. Mám dotaz,máme s bratrem každý ideální polovinu rod.domku po rodičích.Bratr ji chce prodat já ne.Na odkup nemám peníze chce moc.Jde nemovitost rozdělit tak,aby si bratr prodal svoji polovinu ajá si svoji nechal?jde o rod.domek
      kde v přízemí je 1plus 1 wc asprch.kout.To samé je v 1patře.Každý byt má samostatný vchod.Je rozdělena voda i elektřina.
      Jak by to bylo s pozemkem okolo domku?

      děkuji za odpověd.

      1. Mám dotaz, jsme 3 vlastíci části zahrady který sousedí s mojí zahradou. Společná část vznikla pro pouze pěší přístup k domkům druhých dvou sousedů.
        Při vjezdu na mojí zahradu musím přejet společnou část cca 2m čtverečné.
        Jeden ze spoluvlastíků mi nechce dovolit vjezd autem na mou zahradu s odůvodněním, že je pouze pro pěší . Druhý s vjezdem souhlasí. Je možné přehlasovat dva proti jednomu?
        Děkuji

Leave a Reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..