Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků a náhrada škody

Při užívání společné věci samotnými podílovými spoluvlastníky dochází mezi nimi poměrně často k neshodám, zvláště pak k tíži opomenutých minoritních spoluvlastníků.

Pro rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku včetně rozdělení rozsahu užívání společné věci mezi jednotlivé spoluvlastníky není předepsána písemná forma, a tudíž toto rozhodnutí může mít formu ústní, případně konkludentní.

Rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je i písemné podání dalšího spoluvlastníka vyslovujícího souhlas s navrženým způsobem užívání společné věci mezi spoluvlastníky o užívání společné věci, dosahují-li podíly rozhodujících spoluvlastníků více než 50 procent.

Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku vylučuje, aby užívání společné věci určeným spoluvlastníkem (y) bylo protiprávní se vznikem náhrady škody.
Rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku zakládá právo ve stanoveném rozsahu užívat společnou věc a takové rozhodnutí je vynutitelné žalobou o vyklizení určených prostor i vůči opomenutému spoluvlastníkovi, který v tomto rozsahu společnou věc užívá na úkor určené osoby.

Podílový spoluvlastník, který nevykonal svoje právo zakládající rozhodnutí majoritních spoluvlastníků o užívání (spoluužívání) společné věci odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu, tj. o hospodaření se společnou věcí, nemá právo na vydání bezdůvodného obohacení v penězích za neužívání věci v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu; je tomu tak proto, že takový spoluvlastník měl či ještě má právo na faktické užívání věci s možnou náhradou škody vůči tomu, kdo toto jeho právo užívat věc porušoval.

Uznáním žalobního nároku na rozdělení užívání rodinného domku mezi jednotlivé spoluvlastníky v souladu s žalobou ve smyslu § 153a občanského soudního řádu s tím, že žalobce je oprávněn výlučně užívat určitou část společného domu, přičemž zbývající prostory domu je oprávněn užívat žalovaný, je třeba – dle svého obsahu – považovat za rozhodnutí spoluvlastníků o užívání společné věci ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku.
Užívání společné věci minoritním spoluvlastníkem v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o způsobu užívání společné věci, tj. rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku, zakládá odpovědnost minoritního spoluvlastníka za škodu způsobenou úmyslně, přičemž v takovém případě je objektivní promlčecí doba ve smyslu § 106 odst. 2 občanského zákoníku desetiletá.

Náhrada škody způsobená minoritním spoluvlastníkem užíváním společné věci v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku se promlčuje v subjektivní dvouleté promlčecí době ve smyslu § 106 odst. 1 občanského zákoníku, která počíná běžet zásadně až zjištěním majoritních spoluvlastníků o skutečné výši škody, tj. v případě sporu nejpozději na základě znaleckého posudku soudního znalce.
Závisí-li v případě sporu (soudního řízení) zjištění výše škody či bezdůvodného obohacení, např. o výši náhrady za užívání společné věci, na znaleckém posudku, počíná subjektivní promlčecí doba zpravidla běžet až od zhotovení znaleckého posudku, kdy se poškozený dozví o reálné výši škody.

Náhrada škody vzniklá užíváním společné věci minoritním spoluvlastníkem v rozporu s rozhodnutím majoritních spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 občanského zákoníku spočívá – obdobně jako u bezdůvodného obohacení – zpravidla ve výši tržního nájemného za užívání společné věci, resp. poměrné části dle výše spoluvlastnických podílů.
Minoritní spoluvlastník, který byl vyloučen na základě rozhodnutí majoritních spoluvlastníků z užívání společné věci, má vůči majoritním spoluvlastníkům majetkové právo ve výši odpovídající jeho podílu na tržní ceně nájemného v daném místě a čase, které je promlčitelné v tříleté promlčecí lhůtě ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku.

Pro účely vypořádání úhrad z hospodaření se společnou věcí ve formě naturálního užitku lze do plochy užívané samotným spoluvlastníkem započítat i plochu, kterou se souhlasem spoluvlastníka, byť konkludentním, bezplatně užívají osoby, které jsou v blízkém příbuzenském vztahu, např. matka, děti, rodiče apod. k tomuto spoluvlastníkovi.
Pro rozdělení výnosu ze společné věci (bytu či domu) užívané jednotlivými podílovými spoluvlastníky nebo k nim spřízněnou osobou jsou rozhodné tyto skutečnosti:

• popis všech prostor budovy s jejich výměrami a stavebním určením (bytové či nebytové) v jednotlivých letech,
• kdo a v jakém rozsahu a na základě jaké právní skutečnosti bytové a nebytové prostory užíval,
• určení obvyklé výše nájemného za jednotlivé bytové a nebytové prostory v jednotlivých letech.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz