Promlčení práva nájmu a tzv. práva na bydlení

Účinností zákonů č. 509/1991 Sb. a č. 513/1991 Sb., tj. dnem 1.1.1992, došlo v působnosti občanského i obchodního zákoníku k dosud nepovšimnuté zcela zásadní změně, týkající se promlčení práv nájmu (užívacích práv) včetně práva nájmu bytu a tzv. práva na bydlení.

V soudní praxi se vyskytují případy, kdy nájemce (např. bytu, nebytového prostoru, pozemku apod.) či osoba, které svědčí tzv. právo na bydlení, předmět nájmu dobrovolně a dlouhodobě bez vážných důvodů neužívá vůbec, nevykonává žádná základní práva a povinnosti nájemce, zejména neplatí nájemné ani poplatky spojené s užíváním předmětu nájmu, přičemž po poměrně dlouhé době z různých důvodů opětovně začne uplatňovat původní právo nájmu.

II. Právní závěry

1. Právní řád jako jedna ze základních forem způsobu státní regulace lidské společnosti výslovně uznává, že dlouhodobě dobrovolně respektovaný faktický stav se za určitých podmínek po zákonem stanovené době z důvodu právní jistoty stává i stavem právním, což zakotvují zejména instituty promlčení a vydržení.

Délka promlčecí doby, stejně jako délka vydržecí doby, souvisí především s proměnami existujících společenských podmínek, zvláště dosaženým vědeckotechnickým rozvojem, rozvojem majetkových vztahů, zrychlujícím se životním tempem, kontinentální migrací obyvatel, to vše při nutnosti zvýšené ochrany společnosti stabilizací majetkových práv včetně práva vlastnického. Například vydržecí doba vlastnického práva k nemovitostem se za posledních 100 let výrazně zkrátila o 20, resp. 30 let, což je především reakce zákonodárce na změny ve způsobu života společnosti. Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. a občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v podstatě uznávají, že uplynutím zákonné vydržecí doby se zpravidla jedná o novou faktickou situaci, kdy v zájmu stability právních vztahů má oproti formálně právnímu stavu přednost stav faktický.

2. Zaniká-li vlastnické právo jako nejsilnější majetkové právo k věci za stanovených podmínek uplynutím vydržecí doby (stejně tak jako se promlčují věcná práva k věcem cizím), není žádného věcného důvodu, aby právo nájmu i tzv. právo na bydlení jako od vlastnictví „odvozená“ majetková práva promlčení nepodléhaly, pokud zákon výslovně nestanoví jinak.

3. Právo nájmu včetně práva nájmu bytu je majetkovým právem, které je penězi ocenitelné, zvláště jedná-li se o nájem bytu s tzv. regulovaným nájemným. Majetkový charakter má obdobně i tzv. právo na bydlení, které nájemce (vlastníka) bytu po delší dobu zpravidla podstatným způsobem omezuje v užívání bytu (detenci či držbě věci).

4. Právo nájmu včetně nájmu bytu je jako každé majetkové právo penězi ocenitelné, přičemž například v případě nájmu bytu s tzv. regulovaným nájemným lze toto právo ocenit jako rozdíl mezi obvyklým (tržním) nájemným bytu v daném místě a čase a tzv. regulovaným nájemným bytu vynásobeným určitým počtem let. Právo nájmu včetně nájmu bytu i tzv. právo na bydlení, které zpravidla podstatným způsobem po delší dobu omezuje nájemce (vlastníka) bytu do zajištění bytové náhrady, lze rovněž ocenit částkou rovnající se výši úhrady za zřízení práva na uzavření smlouvy o nájmu. Ostatně samotná právní praxe výplat odstupného nájemcům bytů či osobám, kterým svědčí právo na bydlení, při dobrovolném vyklizení bytu (zpravidla na pořízení vlastního bydlení), plateb pronajímatelů za právo na uzavření nové smlouvy o nájmu bytu ve prospěch dosavadních nájemců či uživatelů vyklizovaných bytů a vyplácení doplatků při směnách různě kvalitních bytů jen potvrzují existující majetkový charakter práva nájmu.

5. Majetkový charakter práva nájmu i tzv. práva na bydlení mimo jiné potvrzuje i ustanovení § 4 odst. 1 písm.u) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, které za stanovených podmínek osvobozuje od daně z příjmů výplatu odstupného za uvolnění bytu, jakož i ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, stanovící způsob ocenění užívacích práv odpovídajících věcným břemenům zásadně výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny násobeným určitým počtem let.

6. „Právní vztah užívání bytu po skončení nájemního poměru do zajištění odpovídající bytové náhrady (tzv. právo na bydlení) je novým právním vztahem mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem bytu založený občanským zákonem. Tento právní vztah je provizorním (dočasným) právním vztahem na dobu určitou, který ze zákona počíná běžet skončením nájemního poměru a končí budoucí právní skutečností, kterou je zajištění odpovídající bytové náhrady. Lhůta k vyklizení bytu stanovená soudem, zpravidla 15 dnů po zajištění bytové náhrady, je lhůtou faktického vyklizení bytu dosavadním nájemcem po zániku zvláštního právního důvodu užívání bytu v důsledku zajištění bytové.“ 1)

7. Z důvodu, že právo nájmu včetně práva nájmu bytu není od účinnosti zákona č. 509/1991 Sb. v ustanovení § 100 obč. zákoníku výslovně uvedeno mezi majetkovými právy, které promlčení nepodléhají, podléhá počínaje dnem 1.1.1992 právo nájmu včetně práva nájmu bytu promlčení v obecné tříleté lhůtě ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku. Obdobně se s účinností od 1.1.1992 v obecné tříleté době promlčuje i tzv. právo na bydlení, které je třeba rovněž považovat za majetkové právo, které je penězi ocenitelné.

8. V případě vznesení námitky promlčení práva nájmu včetně práva nájmu bytu či tzv. práva na bydlení je nutno vždy zkoumat, zda nevykonávání práva nájmu po stanovenou promlčecí dobu bylo bez závažného důvodu a´zda bylo dobrovolné, nebo zda vlastník věci či jiná osoba, které svědčí jiné právo k předmětu nájmu, v rozhodné době vůči nájemci či osobě, které svědčí tzv. právo na bydlení, nejednal v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku. Za nevykonávání práva nájmu včetně nájmu bytu či tzv. práva na bydlení je zpravidla nutno považovat případy, kdy nájemce či osoba, které svědčí tzv. právo na bydlení, po promlčecí dobu předmět nájmu ani částečně bez vážných důvodů neužíval, neplnil ani částečně základní práva a povinnosti nájemce či osoby svědčící tzv. právo na bydlení včetně placení nájmu a souvisejících poplatků, apod. V případě, že nevykovávání práv nájemce či práva na bydlení nebylo dobrovolné či bylo v důsledku jednání vlastníka či jiné osoby v rozporu s dobrými mravy, např. v důsledku fyzického či psychického nátlaku, opakovaného znemožňování či ztěžování užívání předmětu nájmu, oprávněné a závažné obavy nájemce z možného negativního vlivu na nezl. děti, nelze námitce promlčení práva nájmu zpravidla vyhovět. Za neužívání předmětu nájmu fyzickou osobou ze závažných důvodů, které zpravidla vylučuje úspěšnost námitky promlčení práva nájmu, lze uznat např. dlouhodobý pobyt v nemocnici či v léčebně dlouhodobě nemocných, případně v domově důchodců, výkon vojenské služby, zahraniční pracovní cestu apod. (např. judikatura k ustanovením § 711 odst. 1 písm.h) obč. zákoníku a § 184 písm.d) obč. zákoníku účinného od 1.4.1964 do 31.12.1991).

9. Ustanovení § 711 odst. 1 písm.h) obč. zákoníku, týkající se možnosti výpovědi nájmu bytu pronajímatelem s přivolením soudu z důvodu, že nájemce byt bez vážných důvodů neužívá, nevylučuje aplikaci ustanovení § 100 an. o vznesení námitky promlčení práva nájmu bytu. Úspěšné vznesení námitky promlčení práva nájmu bytu však vyžaduje uplynutí alespoň tříleté promlčení doby, a to na rozdíl od uplatnění výpovědi pronajímatelem vůči nájemci ve smyslu ustanovení 711 odst. 1 písm.h) obč. zákoníku, které takto není časově limitováno, tj. zpravidla půjde o podstatně kratší dobu než 3 roky. V případě, že je podávána výpověď z nájmu bytu z důvodu neužívání bytu bez vážných důvodů po dobu delší 3 let, lze z opatrnosti doporučit současné vznesení námitky promlčení práva nájmu bytu a vedle žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu současně žalovat i o vyklizení bytu dosavadním nájemcem bez bytové náhrady.

10. Institut promlčení práva nájmu včetně nájmu bytu a tzv. práva na bydlení po 1.1.1992 je v souladu se zněním ustanovením § 100 obč.zákoníku i ustanovením § 387 obch. zákoníku, jakož i se změnou charakteru společenského zřízení na demokratický právní stát respektující rovná práva nájemců i práva vlastníků (pronajímatelů) věcí, a to se snahou o stabilizaci faktického stavu a omezování těžko řešitelných právních vztahů vzniklých před dlouhou dobu ve stále dynamičtějším tržním hospodářství (např. v důsledku neplatnosti vícestranných dohod o výměně bytů realizovaných před 10 a více lety apod.).

11. Z důvodu, že ustanovení § 387 obch. zákoníku, stejně jako ustanovení § 100 obč. zákoníku, právo nájmu výslovně neuvádí mezi majetkovými právy, které promlčení nepodléhají, podléhá s účinností od 1.1.1992, tj. od účinnosti zákona č. 513/1991 Sb., promlčení i právo nájmu v režimu obchodního zákoníku, např. nájmu podniku dle ustanovení § 488b a násl. obch. zákoníku, nájmu dopravního prostředku dle ustanovení § 630 a násl. obch. zákoníku, tj. v takovém případě je možná aplikace ustanovení § 387 a násl. obch. zákoníku o promlčení.

1) Chalupa, L. Zajištění bytové náhrady (in. Právní rádce č. 2/2000)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz