Nevydání pozemku zastavěného pozemku dle zákona o půdě

Pozemkové úřady ani krajské soudy dosud nesprávně aplikují ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, které je konstruováno jako nevyvratitelná zákonná domněnka o zastavěnosti pozemku, která neumožňuje odlišný výklad, např. jen s odůvodněním, že na pozemku byla po přechodu vlastnictví na čs.stát byla zřízena trvalá stavba, která brání zemědělské výrobě, aniž by bylo např. prokázáno, zda na stavbu bylo vydáno stavební povolení apod.

Nesprávná aplikace ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě se zásadně dotýká formy restitučního nároku oprávněných osob, tj. zda je dán nárok na obnovení vlastnického práva či jen odvozený nárok na náhradní pozemky či finanční náhradu. Nesprávnou aplikací ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě byla podstatná část oprávněných osob značně poškozena, neboť namísto jejich existujícího nároku na vydání pozemku (určení vlastnictví) jim byl protiprávně přiznán jen nárok na náhradní pozemek (většinou nepoměrně horší kvality) či ekonomicky naprosto nesrovnatelný nárok na finanční náhradu.

Nelze nevidět, že se Nejvyšší soud ČR ve svých stanoviscích a Ústavní soud ČR ve svých nálezech ke zvláštní konstrukci ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě dosud výslovně nevyjádřily, ačkoli se jedná o poměrně častý důvod pro nevydání pozemku oprávněným osobám..

II. Základní zákonná úprava

1. Ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě ve znění od 1.7.1993 dosud:
Pozemky nelze vydat v případě, že pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku, nebo jedná-li se o stavbu movitou,9b) nebo dočasnou, nebo jednoduchou, nebo drobnou a nebo stavbu umístěnou pod povrchem země. Za zastavěnou část pozemku se považuje část, na níž stojí stavba, která byla zahájena před 24. červnem 1991, a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k provozu stavby. Zahájením stavby se rozumí datum skutečného zahájení stavby, zapsané do stavebního deníku a oznámené stavebnímu úřadu, pokud byla stavba zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení.

2. Ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, účinného od 24.6.1991 do 30.6.1993:
Pozemky nelze vydat v případě, že pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku.

III. Právní závěry

Ačkoli se od účinnosti novely ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, provedenou zákonem č. 183/1993 Sb., tj. od 1.7.1993, zásadním způsobem změnily zákonné důvody pro nevydání pozemků, které byly po převodu či přechodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěny, pozemkové úřady i krajské soudy toto ustanovení setrvale vykládají zjevně zcela nesprávně tak, jakoby šlo o případy nevydání pozemku ve smyslu ustanovení § 8 odst.3 zákona č. 87/1991 Sb. či ustanovení § 10 odst.4 zákona č. 403/1990 Sb.

Je skutečností, že Ústavní soud dosud rovněž nepodal jednoznačný výklad ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, např. v rámci práva na spravedlivý soudní proces dle čl. 36 odst.1 Listiny základních práv a svobod, ačkoli podstatná část důvodů pro nevydání pozemku právě spočívá na rozsahu a způsobu prokazování skutečnosti o zastavění pozemku po přechodu či převodu na stát či jinou právnickou osobu ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě.

V praxi jsem se dosud nesetkal s případem, že by pozemkový úřad provedl úplné dokazování ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, přestože potřebné důkazy byly oprávněnou osobou v řízení výslovně navrženy.

Ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, na rozdíl od ustanovení § 8 odst.3 zákona č. 87/1991 Sb. a § 10 odst.4 zákona č. 403/1990 Sb., stanoví zákonnou nevyvratitelnou domněnkou, kdy je možno pro účely zákona o půdě pozemek považovat za zastavěný či nikoliv (srov. „Za zastavěnou část pozemku se považuje část ….“, „Zahájením stavby se rozumí…“).

Rozdílné stanovení důvodů pro nevydání pozemku z důvodu jeho zastavěnosti ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, oproti ustanovení § 8 odst.3 zákona č. 87/1991 Sb. a § 10 odst.4 zákona č. 403/1990 Sb., vyplývá především z rozdílné vůle zákonodárce, co nejširšího zmírnění křivd v rámci věcné působnosti zákona o půdě, vyplývající mj. z otevřeného a zjevně nezákonného odnímání majetku původním vlastníkům, snaze, co nejširšího zapojení původních vlastníků, či jejich dědiců na hospodaření na zemědělském či lesním majetku, zvláštnosti a ekonomického významu zemědělského a lesního majetku, národního hlediska vlastnictví půdy, jakož i zákonného působení šlechtických a jiných lobistických skupin při tvorbě a novelizaci zákona o půdě.

V případě, že není naplněna zákonná nevyvratitelná podmínka zastavěnosti pozemku ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, je třeba považovat takový pozemek pro účely zákona o půdě za nezastavěný, i kdyby tomu tak ve skutečnosti nebylo, tzn. že nikoli každé zastavění pozemku po převodu či přechodu pozemku do vlastnictví státu či jiné právnické osoby trvalou stavbou bránící zemědělské či lesní využití je důvodem pro nevydání pozemku oprávněné osobě.

V případě prokazování otázky zastavění pozemku ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě je nutno zjistit:

  1. charakter stavby, tj. zda stavba nebrání zemědělskému či lesnímu využití, zda jde o stavbu movitou, dočasnou, jednoduchou, drobnou či pod povrchem pozemku,pokud se o takovou stavbu nejedná, potom:
  2. kdy byla stavba zahájena, přičemž za zahájení stavby se zákonnou nevyvratitelnou domněnkou rozumí jen zápis o zahájení stavby do stavebního deníku před 24.6.1991 s oznámením stavebního úřadu, obojí pod podmínkou že stavba byla zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení, pokud nebyla některá z výše uvedených skutečnosti splněna, např. nebylo vydáno stavební povolení, zahájení stavby nebylo zapsáno do stavebního deníku, stavba byla zahájena až po více než dvou let od vydání stavebního povolení, nejedná se o
  3. stavbu zahájenou před 24.6.1991, a tudíž je na místě vydání pozemku. Nejedná-li se ani o tento případ, potom je třeba zjistit:

rozsah zastavěné části pozemku, kterou se rozumí skutečně zastavěná částa pozemku a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutnou k provozu stavby.

O zastavění pozemku ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě jde jen tehdy, pokud:

  1. stavba byla skutečně zahájena před 24.6.1991 zápisem do stavebního deníku a současně zahájení stavby bylo oznámeno stavebnímu úřadu, a současně
  2. stavba byla zahájena na základě stavebního povolení do dvou let od vydání stavebního povolení.

Ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě tak předpokládá, že stavba byla zahájena jako stavba nikoli černá, resp. že byly dodrženy základní podmínky stanovené stavebním řádem (vydání stavebního povolení, zahájení stavby do 2 let od vydání stavebního povolení, řádné vedení stavebního deníku se zápisem o zahájení stavby do stavebního deníku a oznámení o zahájení stavby stavebnímu úřadu). Není-li splněna kterákoli z výše uvedených zákonných podmínek, tj. nebylo-li vydáno stavební povolení, stavba byla zahájena po více než dvou letech od vydání stavebního povolení, zahájení stavby nebylo zapsáno do stavebního deníku, stavební deník nebyl vůbec veden, zahájení stavby nebylo oznámeno stavebnímu řádu, není důvod takový, byť fakticky zastavěný pozemek oprávněné osobě nevydat.

Ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě je tak z důvodu stanovení nevyvratitelné zákonné domněnky třeba považovat za zvláštní zákonné narovnání vlastnických vztahů k pozemku, který byl po převodu či přechodu vlastnictví na stát či jinou právnickou osobou zastavěn tzv. černou stavbou, resp. stavbou zřízenou v rozporu se stavebním zákonem, a proto není důvod takto protiprávně zastavěný pozemek nevydat. Na druhé straně ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě již nevyžaduje, aby stavba byla kolaudována.

Je-li předmětem řízení před pozemkovým úřadem, případně soudem, řešena otázka, zda byl pozemek ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě zastavěn, je, vyjma zjištění charakteru stavby a tomu, zda nebrání zemědělskému či lesnímu využití, nutno provést dokazování i v tom směru, zda a kdy bylo vydáno stavební povolení na stavbu, zda byl veden stavební deník, zda a kdy byl proveden zápis o zahájení stavby do stavebního deníku, zda a kdy bylo oznámeno zahájení stavby stavebnímu úřadu. Zjišťování těchto základních skutečností zpravidla vyžaduje provedení důkazu stavebním deníkem a spisem stavebního úřadu o vydání stavebního povolení.

Břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně prokazování zákonných důvodů pro nevydání pozemků či staveb ve smyslu ustanovení § 11 zákona o půdě (stejně i dle § 8 zákona č. 87/1991 Sb. a § 10 zákona č. 403/1990 Sb.), zásadně leží na osobě povinné, případně ex offo na pozemkovém úřadu, případně soudu, tj. neunesení důkazního břemene o důvodech nevydání pozemku či stavby nelze klást k tíži osoby oprávněné. Oprávněná osoba je naopak povinna tvrdit a prokazovat skutečnosti zakládající její restituční nárok jako např. vlastnictví původního vlastníka, naplnění restitučního titulu, řádné a včasné uplatnění restitučního nároku, existenci závěti, příbuzenský vztah k původnímu vlastníkovi apod.

V případě, že pozemkový úřad, případně krajský soud nerespektoval zákonnou povinnost řádného zjištění zákonných podmínek pro nevydání pozemku ve smyslu ustanovení § 11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, např. neprovedením navrženého důkazu o vydání stavebního povolení, o zápisu o zahájení stavby do stavebního deníku, o oznámení stavebního úřadu, půjde zpravidla o porušení práva na spravedlivý soudní proces ve smyslu čl. 36 odst.1 Listiny základních práv a svobod a čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně základních práv a svobod, uveřejněné ve Sbírce zákonů pod č. 209/1992 Sb.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

4 komentáře

  1. Pane doktore,
    obracím se na Vás s prosbou o vyjasnění tohoto problému.
    V průběhu 50.let byl na pozemku vlastněných z 1/2 mou matkou /do r.1961 a obnoveno vlastnické právo v r.1969 – v rámci Akce Kulak, otcova 1/2 propadla státu,matky nikoliv/ dvojdomek /vesnické stavení/, 1/2 domku odkoupena vč.pozemku,2.pol.odkoupila soukr.osoba od Lesů.a.s.bez ohraničené parcely /cca 4OO m2, pl.zast.pozemku domkem 96 m2/.Jelikož k této budově je přístup po pozemku v mém vlastnictví, vyžaduji zaměření nezbytného přístupu a prostor kolem domu.Majitel domu odmítá Nájemní smlouvu /vlastníkem budovy od ledna 2009,podle svého uvážení zasílal do r.2O12 na účet 1000,-Kč bez ohledu na požadavky vlastníka pozemků.Nyní chce na pozemek uvalit věcné břemeno, aby nemusel platit vůbec.Domek v krásné chatové oblasti u řeky Stropnice v kat.ú.Otěvěk u Trhových Svinů.
    Na LV 571 mám zapsaný pozemek, budova je na LV vlastníka nemovitosti.
    Prosím o radu, jak se mám bránit, když vlastník budovy odmítá NS respektovat,kde je uveden pouze min.přístup 44 m2 a cena/za rok 22OO,- Kč,což snad není mnoho. Děkuji Vám předem za odpověď. Máchová L.Pacov 712

  2. Vážený pane doktore,
    jsem v právních věcech naprostý amatér, s nevýhodou vysokého věku (v únoru bych se mohl dožít 80-ti let), přesto jsem se asi před 1,5 rokem pustil do souboje s úřady ve snaze docílit nápravy křivd, kterých se dopustili v r.1994 úředníci tehdejšího Pozemkového úřadu a zemědělského družstva na oprávněných osobách (dále jen o. o.), z nichž jedna je mojí manželkou.
    Nepochopením právě ustanovení §11 odst.1 písm.c) zákona o půdě, nebo dokonce zcela záměrně (což pokládám za pravděpodobnější možnost), tito lidé zbavili o. osoby práva vlastnit část navraceného pozemku. Když jsem včera našel na internetu Váš brilantně napsaný ,logický a přitom obyčejnému občanu srozumitelný článek, svitla mi naděje, že při jednání, které mám domluveno na pondělí 25.11.2013 na Státním pozemkovém úřadě, mohu s případem pohnout správným směrem. Věřím, že se mi podaří pomocí argumentů z Vašeho článku úředníky a právníky přesvědčit aby uznali, že rozhodnutí o nevydání části pozemku je protiprávní, ale vím, že tito lidé mi budou oponovat těmito protiargumenty:
    1. O. o. se neodvolaly k soudu, rozhodnutí tak nabylo právní moci a tím došlo k nezvratné ztrátě nároku na navrácení části pozemku.
    2. Uplynuly všechny lhůty, stanovené zákonem o půdě pro možnost nápravy vadného rozhodnutí.
    3. Úřady nesmí dvakrát rozhodovat ve stejné právní věci – pravidlo “non bis in idem”.
    Marně těmto lidem namítám, že naprosto ignorují časovou posloupnost chyb, kterých se v průběhu případu dopouštěli jednotliví účastníci a právní váhu těchto chyb. Byl bych rád, kdybyste mi poskytl radu, jak tento jejich odpor prolomit a přimět je ke spravedlivé nápravě. Ještě lepší by však bylo, kdybyste tyto rady také zveřejnil na internetu pro ostatní, obdobně vadnou restitucí postižené osoby.
    Ještě dotaz – mohu se ptát opakovaně, pokud budu potřebovat vyjasnit nějaké podrobnosti?
    Se srdečnými díky Ing. Josef Kupský

  3. Vážený pane doktore,

    chtěla bych Vás touto cestou požádat o radu ve věci vrácení pozemků pod tenisovými kurty původním majitelům. Jsme tenisový klub, který provozuje 5 tenisových kurtů(3 a 2)a právě pozemky pod třemi kurty o rozloze 1354 m2 byly vráceny původním majitelům. Městská část nabídla majitelům náhradní pozemky, které však nepřijali. Tenisový klub nabízel majitelům odkup těchto pozemků za cenu 500 Kč/m2, což je částka vyšší jak cenová mapa v této lokalitě 380 Kč/m2. Majitelé by si představovali cenu 1500-2000 Kč/m2, což by byla pro klub doslova likvidační cena. Několikrát jsme se snažili s majiteli domluvit na nějaké rozumné ceně za pronájem, ale bezvýsledně. Jsme nezisková organizace, která má hlavní příjem z členských příspěvků, jež pokryjí provoz a nutnou roční údržbu. Byla by škoda, kdyby klub kvůli tomu zanikl, protože jen na dvou kurtech se nedají hrát soutěže a pořádat turnaje. Ještě musím dodat, že podle pamětníků předek majitelů, který byl velký sportovec a člen Sokola, tyto pozemky někdy v letech 1927, 1928 daroval Sokolu. Nikde se však tento čin nezaznamenal a není k tomu žádný doklad. Chtěla bych Vás požádat o radu, co by se s touto situací dalo dělat.
    Mockrát předem děkuji 🙂
    Dana

Leave a Reply

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..