Ke zjišťování tržní ceny nemovitostí

V soudní praxi jsou poměrně často předkládány nekvalitně zpracované znalecké posudky o tržní ceně nemovitostí (bytových a nebytových jednotek), v nichž znalec vychází ze srovnání ceny zjištěné dle vyhl.č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, součtu tržních cen jednotlivých jednotek v domě a náhodně vybraných internetových nabídek bez toho, aby porovnal základní kritéria těchto nabídek určující výši tržní ceny.

Protože soud svým rozhodnutím o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku, jakož i o vypořádání zaniklého SJM ve smyslu ustanovení § obč. 150 odst. 4 obč. zákoníku, spoluvlastníka autoritativním konstitutivním rozhodnutím zbavuje jeho vlastnického práva, musí být jeho závěry o výši přiměřené náhrady (tržní ceně) správné a přesvědčivé.

Mám za to, že změnou judikatury ve prospěch tržních cen jako přiměřené náhrady při vypořádání spoluvlastnictví namísto administrativní ceny, kde je nutno vždy odborných znalostí znalce, jakož i nedostatečnou propojeností znalců s prodejními místy (realitními kancelářemi), není ke zjištění tržní (obvyklé) ceny ve smyslu ustanovení § 127 odst. 1 o.s.ř. již zapotřebí odborných znalostí, a tudíž ani není vždy nezbytné vypracování soudně znaleckého posudku.

Znalec musí při zpracování znaleckého posudku provést místní šetření, ke kterému prokazatelně pozve všechny účastníky řízení a jejich právní zástupce s tím, že při tomto ohledání provede základní zjištění zejména o aktuálním stavebním stavu nemovitosti, jejího vnitřního členění, její polohy, jejího napojení na okolní stavby a pozemky, srovná stavební dokumentaci se skutečností, provede výpočty základních údajů jako je stáří stavby, užitná plocha, obestavěný prostor apod.; k těmto skutkovým zjištění je ve smyslu ustanovení § 127 odst. 1 o.s.ř. zapotřebí odborných znalosti a v tomto rozsahu je úloha znalce i nadále nezastupitelná.

Odhad tržní ceny prováděné znalcem na základě srovnání – nyní nerozhodné – administrativní ceny dle vyhl.č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů a internetových nabídek, již však není nezastupitelný a je možno jej ze strany soudu podstatně doplňovat a korigovat za pomoci písemných zpráv předzvědných osob zejména renomovaných realitních kanceláří o tržní ceně srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase, součtem tržních cen jednotlivých jednotek v domě s porovnáním internetových nabídek na základě určitých základních kritérií

Výpočet tržních cen bytů a nebytových prostor ve specializovaných portálech s nejširší databází – např. www.byty.cz – s přihlédnutím k závěrům znaleckého posudku a aktuální internetové nabídce umožňuje soudu poměrně přesně stanovit tržní cenu předmětných bytů a nebytových prostor.

Rozhodujícím kritériem pro určení přiměřené náhrady ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 a § 150 odst. 4 obč. zákoníku v souladu čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod obytných budov je vedle atraktivity místa, užitné plochy, celkového počtu bytů a nebytových prostor a velikosti pozemkové parcely předně výnos nebytových prostor a počet volných resp. tržně pronajatých bytů včetně bytů užívaných samotnými spoluvlastníky a jejich rodinnými příslušníky.

Znalcem provedené srovnání internetových nabídek tržních cen činžovních domů musí zahrnovat alespoň srovnání základních kritériích ovlivňujících výši tržní ceny, kterými jsou zejména atraktivita místa, velikost užitné plochy, celkový počet bytů a nebytových prostor, počet volných a tržně pronajímatelných bytů, výnos z pronájmů nebytových prostor, velikost pozemkové parcely s odlišením objektů dle stáří staveb, případně jejich rekonstrukce, jinak je posudek nepřezkoumatelný a nevěrohodný a soud se při převzetí takových povrchních a subjektivních znaleckých odhadů ohrožuje svou autoritu.

Není-li dostatek aktuálních informací o realizovaných obchodech se srovnatelnými nemovitostmi v daném místě, lze vyjít i z internetových nabídek; nevychází-li však znalecký posudek alespoň ze srovnání základních kritérií posuzovaných srovnatelných nemovitostí z internetové nabídky, nelze z něj při rozhodování soudů vůbec vycházet.

S přihlédnutím k častým pochybením znalců a nevěrohodnosti jejich znaleckých posudků, nutno přistoupit ke změně v rozhodování tržních cen bytů a nemovitostí s povinností ustanoveného znalce spolupracovat na vypracování posudku s několika místními renomovanými realitními kanceláři, případně s úvahou soudu ve smyslu ustanovení § 136 o.s.ř. podloženou veřejně přístupnou databází tržních cen s porovnáním základních údajů ovlivňujících tržní cenu.

Tržní cenu jednotlivých bytů a nebytových prostor užívaných výlučně spoluvlastníky či s jejich souhlasem blízkých osob, je nutno považovat za právně volné a okamžitě pronajímatelné za tržní nájemné; rovněž cena bytů užívaných na základě nájemních smluv na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné musí být po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. již násobně vyšší než doposud, neboť od 1.1.2011 i nájemné za tyto byty nepodléhá regulaci, která nadto každoročně narůstá o desítky procent.

Znalecký posudek, který provedl jen ničemu nesloužící administrativní ocenění (vyhláškovou cenu) a zjištění realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase nahradil internetovými nabídkami bez srovnání základních kritérií těchto nabídek, nemůže sloužit pro spravedlivé stanovení přiměřené náhrady dle ustanovení § 142 odst. 1 a § 150 odst. 4 obč. zákoníku za autoritativní rozhodnutí soudu o odnětí vlastnictví.

Znalecký posudek a skutkové zjištění rozsudku soudu musí samostatně rozlišit vlastní tržní cenu budovy a pozemkových parcel; naopak do tržní ceny budovy či pozemku lze nedílně zahrnout i cenu jejich příslušenství.

Z důvodu poměrně dramatických změn cen stavebních pozemků a jejich časté neaktuálnosti, nelze prozatím zásadně vycházet z cenové mapy; to se však do budoucna jistě změní ustálením cen pozemků i rychlejší aktualizací systému jejich evidence.

Tržní cenu obytných domů může do budoucna stále více spoluurčit součet tržních cen jednotlivých jednotek, bytů či nebytových prostor, kdy základem je již poměrně ustálená tržní cena za m2 plochy v daném místě a čase (viz. www.byty.cz) s tím, že s ohledem na úplnou deregulaci nájemného zákonem č. 107/2006 Sb. od 1.1.2011 je u bytů doposud pronajímaných na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné do 31.12.2010 na místě odpočítat určitou částku za m2 na snížení tržní ceny bytu pro ani ne 3 roky trvající regulaci.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

6 comments

  1. Dobrý den ,
    pane doktore, měl bych na vás dotaz.Dostal jsem darem od prarodičů pozemek se stodolou a vinný sklep, v manželství jsem stodolu zboural a postavil místo ní rodinný dům .Na stavbu jsem použil peníze z dědictví po mém otci ,který umřel ještě než jsem se oženil , pak peníze z prodeje vinného sklepa a z financí co mi darovali prarodiče a maminka na materiál(Na darované peníze nemám doklad, ale vedl jsem si stavební deník, kde je vždy výše financí a za co se utratili) a na dostavbu jsme si vzali půjčku ze stavebního spoření a normální půjčky , které ted všechny splácím sám.
    Už dva roky máme podané u soudu jednání na vypořádání SJM , ale zatím se nic neděje,před měsícem jsem posílal žádost na nařízení jednání, ale též se nic neděje… chtěl jsem se optat , bude mít exmanželka právo na polovinu domu ?(na pozemek nemá právo , to mi bylo zděleno u mediátora,kdy jsem se snažil o mimosoudní vyrovnání,které nedopadlo).S exmanželkou není možné se na ničem domluvit. Chtěl bych to už nějak vyřešit , protože jsme 5 roků rozvedení a žijeme v jednom domě s naší dcerou a s jejím synem , kterého si pořídila s jiným mužem a ted očekává s tím samým další dítě a tato životní situace mě psychicky vyčerpává.
    Mám náročné zaměstnání a když přijedu na víkend domů , chtěl bych mít klid, ale ten nemám a s příchodem mimina nebudu mít vůbec. Mám 4 roky přítelkyni se kterou by jsme chtěli být spolu a tato situace nám to znemožňuje.Když dojede přítelkyně ke mě exmanželka nám dělá problémy , přítelkyni napadá , slovně uráží a štve proti ní i mě moji dceru.
    Je to zamotaný případ a já už nevím kudy ven , abych měl klid. Na katastru jsem na pozemek i dům uvedený jako jediný vlastník, mohu popřípadě dům prodat bez exmanželky a nějakou částkou ji vyplatit , abychom se už konečně rozešli a žili si každý svým životem?
    Děkuji.

  2. Dobrý den, chceme prosím koupit pozemek s kůlnou vedená v LV jako zastavěná plocha s nádvořím 72m2 v obci Brodek u Konice. Je možné takto určit přibližnou cenu.Děkuji za odpověď. A.Straka

  3. Dobrý den,

    mám úvěr u Modré pyramidy. Nyní jsem předělala pojištění nemovitosti. Načež mi přišel domu tiskopis : Oznámení o vzniku zástavního práva, kde se píše, že pokud se něco stane, finance dostane MP. Nechápu, když platím pojistku, proč má dostat finance banka.
    Cituji:
    V souladu s § 1354 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, nastane-li pojistná událost ve
    vztahu k Nemovitostem, plňte prosím z výše uvedené pojistné smlouvy MPSS, a to na bankovní účet č. 40037/7990
    variabilní symbol 2 897 058 0 51 či na bankovní účet, jehož číslo Vám bude písemně oznámeno MPSS a to v případě
    pojistného plnění převyšujícího částku 10.000,- Kč.

    děkuji za odpověď, pěkný den, Vojnarová

  4. Dobrý den, mám zájem o koupi bytu v lokalitě Praha východ, v obci Veleň, případně obcí okolních. Zajímalo by mě zda-li a jak se dá určit běžná tržní cena čtverečního metru. Děkuji

  5. Dobrý den,
    pane doktore, mohl byste prosím, alespoň ve stručnosti nastínit postup soudního znalce při zjištění výše nájemného z nebytových prostor tzv. v místě a čase obvyklé. Jedná se o roky 1995 – 2000.
    Děkuji Hofman

  6. Dobrý den,v listopadu roku 2008 jsem se rozvedla,v březnu 2009 jsem podala žalobu na vypořádání SJM…jedná se o dům,postavený za trvání manželství.Exmanžel si ho chce ponechat,já s tím souhlasím,z domu jsem se odstěhovala,jde mi pouze o to,aby mě z domu vyplatil.V březnu 2010,po různých dohadech,které s předmětem sporu neměly nic společného,konečně soudkyně nařídila ocenění nemovitosti soudním znalcem.Po ocenění,místo aby bylo ve věci rozhodnuto,soudkyně opět opakovaně připouštěla námitky žalovaného,které se opět a opět ukázovaly jako liché.Byla to jen zdržovací taktika žalovaného,navíc veškerá svá podání doručoval k soudu vždy po uplynutí stanovené lhůty a přesto byly soudem připouštěny.Nyní,necelé 2 roky po stanovení znaleckého posudku,si žalovaný vyžádal nový znalecký posudek a bylo mu opět vyhověno..i přes můj výslovný nesouhlas.Tímto novým posudkem budu značně finančně poškozena.Poradíte mi,jak se bránit a který znalecký posudek bude nyní brán na zřetel??? Děkuji. Rolečková

Leave a Reply

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..