K otázce vypořádání členství v bytovém družstvu

Vzhledem k rozsahu bytového družstevnictví je poměrně častou a dosud jednoznačně nevyřešenou otázkou právní praxe způsob ocenění členství v bytovém družstvu pro účely vypořádání po zrušení společného nájmu družstevního bytu rozvedených manželů ve smyslu ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, obč. zákoníku, při zrušení a vypořádání společného členství mezi více dědici původního zemřelého člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku per analogiam, při vypořádání dědictví zemřelého výlučného člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 706 odst. 2 obč. zákoníku, či po zániku společného členství smrtí jednoho ze společných členů bytového družstva ve smyslu ustanovení § 707 odst. 2 obč. zákoníku.

Otázka ocenění členství v bytovém družstvu při vypořádání zaniklého SJM (BSM) či dědictví souvisí s otázkou dalšího užívání bytu dosavadním členem družstva, případně třetími osobami, vyplývajícího z tzv. práva na bydlení.

Právo nájmu bytu jako majetkové právo je penězi ocenitelné, zvláště jedná-li se o chráněný nájem bytu na dobu neurčitou s tzv. regulovaným nájemným. Obdobně lze ocenit i tzv. právo na bydlení, které nájemce (vlastníka) bytu po delší dobu zpravidla podstatným způsobem omezuje v užívání bytu (detenci či držbě).

II. Vybraná judikatura

„Je nepochybné, že členství v družstvu, představující souhrn členských práv a povinností, má i majetkovou hodnotu. Tato skutečnost vyplývá i z toho, že při zániku členství za trvání družstva má člen nárok na majetkové vypořádání (na vypořádací podíl). Ve vztahu k bytovému družstvu je majetková hodnota členství v družstvu (hodnota členských práv a povinností) dána hodnotou vypořádacího podílu, který se stanoví postupem podle § 233 obchodního zákoníku. Při převodu členských práv a povinností – tedy nikoliv ve vztahu člena k družstvu, nýbrž ve vztahu mezi převodcem a nabyvatelem členských práv a povinností v bytovém družstvu – se tato hodnota (hodnota vypořádacího podílu) oceňuje tržně, čili vytváří se na základě vztahu poptávky a nabídky. Cena v tomto případě není regulována žádným cenovým předpisem. Z této ceny je třeba vycházet i při vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů.“ 1)

„V řízení o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů-bývalých společných nájemců družstevního bytu a společných členů bytového družstva, jehož předmětem je vypořádání hodnoty členského práv a povinností spojených s užíváním bytu, je nutno vycházet ze zůstatkové hodnoty členského podílu k předmětného bytu. Možnost užívání družstevního bytu jedním z rozvedených manželů nelze tržním způsobem vyjádřit.“ 2)

„Pro určení přiměřené náhrady v souvislosti s vypořádáním dědiců členského podílu v bytovém družstvu (za užití § 142 obč. zák. per analogiam) lze vycházet z hodnoty vypořádacího podílu zůstavitele, stanoveného postupem podle § 233 odst. 2 a 3 obch. zák. (popřípadě upraveného dle stanov družstva).“ 3)

„Vypořádací podíl a tzv. zůstatková hodnota členského podílu v bytovém družstvu jsou zcela rozdílné právní kategorie, přičemž žádnou z nich nelze ztotožnit s členskými právy a povinnostmi spojenými s užíváním družstevního bytu. Předmětem dědictví po členu bytového družstva nemůže být tzv. zůstatková hodnota členského podílu ani vypořádací podíl; jsou jím členská práva a povinnosti, které náležely zůstaviteli. Tato práva a povinnosti mají majetkovou hodnotu, jejíž cena se stanoví cena obvyklá. Jestliže jeden z dědiců učiní předmětem sporu podle analogie k ustanovení § 142 obč. zákoníku o vypořádání podílového spoluvlastnictví zůstatkovou hodnotu členského podílu v bytovém družstva, nelze v řízení o takovém vypořádání vycházet z obvyklé ceny práva a povinností spojených s užíváním družstevního bytu, které se dosud předmětem dědictví nestaly.“4)

III. Způsoby ocenění členství

1. Způsob ocenění členství v bytovém družstvu vztahující se k užívání bytu či garáže pro účely vypořádání společného členství po zrušení společného nájmu družstevního bytu rozvedených manželů ve smyslu ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, obč. zákoníku, při zrušení a vypořádání společného členství mezi více dědici původního zemřelého člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku per analogiam, při vypořádání dědictví zemřelého výlučného člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 706 odst.2 obč.zákoníku, či po zániku společného členství smrtí jednoho ze společných členů bytového družstva ve smyslu ustanovení § 707 odst. 2 obč. zákoníku, souvisí s otázkou způsobu ocenění tzv. práva na bydlení dosavadním členem bytového družstva, případně třetích osob, které užívání bytu od takovéto osoby odvozují.

2. Právo nájmu bytu je jako každé majetkové právo penězi ocenitelné, přičemž v případě chráněného nájmu bytu na dobu neurčitou s tzv. regulovaným nájemným lze toto právo ocenit jako rozdíl mezi obvyklým (tržním) nájemným bytu v daném místě a čase a tzv. regulovaným nájemným bytu vynásobeným určitým počtem let, např. 5 let. Právo nájmu i tzv. právo na bydlení, které zpravidla podstatným způsobem po delší dobu omezuje nájemce (vlastníka) bytu do zajištění bytové náhrady, lze znaleckým posudkem rovněž ocenit částkou rovnající se výši úhrady za zřízení práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu, případně ubytování, a to zpravidla na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné. Protože právo nájmu bytu i tzv. právo na bydlení je majetkovým právem, není nelegální peněžní vyrovnání nájemců bytů v souvislosti se schválenou výměnou bytů, např. větší za menší, ve městě a mimo město apod., ani úhrada nájemce bytu majiteli domu za uzavření nové nájemní smlouvy na volný byt, např. za tzv. regulované nájemné.

3. Majetkový charakter práva nájmu i tzv. práva na bydlení mimo jiné potvrzuje i ustanovení § 4 odst. 1 písm.u) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, které za stanovených podmínek osvobozuje od daně z příjmů výplatu odstupného za uvolnění bytu, jakož i ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, stanovící způsob ocenění užívacích práv odpovídajících věcným břemenům zásadně výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny násobeným určitým počtem let.

4. „Právní vztah užívání bytu po skončení nájemního poměru do zajištění odpovídající bytové náhrady (tzv. právo na bydlení) je novým právním vztahem mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem bytu založený občanským zákonem. Tento právní vztah je provizorním (dočasným) právním vztahem na dobu určitou, který ze zákona počíná běžet skončením nájemního poměru a končí budoucí právní skutečností, kterou je zajištění odpovídající bytové náhrady. Lhůta k vyklizení bytu stanovená soudem, zpravidla 15 dnů po zajištění bytové náhrady, je lhůtou faktického vyklizení bytu dosavadním nájemcem po zániku zvláštního právního důvodu užívání bytu v důsledku zajištění bytové náhrady Zajištěním odpovídající bytové náhrady definitivně zanikne právní vztah mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem při užívání konkrétního bytu. Zajištění bytové náhrady není splněním závazku ve smyslu ustanovení § 599 obč. zák. (dříve § 71 obč. zák.), nýbrž je jen budoucí právní skutečností, kterou zaniká právní vztah užívání bytu a není vázáno na konkrétního účastníka právního vztahu při užívání bytu (pronajímatel, dosavadní nájemce bytu, případně obec), čemuž odpovídají i výroky soudních rozhodnutí. Z tohoto důvodu, vznikem nového neodvozeného právního důvodu užívání po nabytí právní moci rozsudku o vyklizení bytu po zajištění bytové náhrady ve prospěch dosavadního nájemce bez dalšího zaniká právní vztah užívání bytu (právo na bydlení).“ 5)

5. V případě, že po zrušení společného nájmu družstevního bytu rozvedených manželů ve smyslu ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, obč. zákoníku, při zrušení a vypořádání společného členství mezi více dědici původního zemřelého člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku per analogiam, při vypořádání dědictví zemřelého výlučného člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 706 odst. 2 obč. zákoníku, či po zániku společného členství smrtí jednoho ze společných členů bytového družstva ve smyslu ustanovení § 707 odst. 2 obč. zákoníku, stávajícího výlučného člena bytového družstva:

a) neomezuje žádné právo na bydlení dosavadního člena družstva, případně od něj odvozené právo na bydlení třetí osoby, lze členství v bytovém družstvu ocenit cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v daném místě a čase dosáhnout. Výjimkou z této zásady mohou být výjimečné okolnosti případu, např. zánik či vzdání se práva na bytovou náhradu (práva na bydlení) po velmi krátké od vzniku práva na bydlení či před rozhodnutím soudu o zrušení či vypořádání majetkových práv, dobrovolné vyklizení bytu do vydání rozhodnutí soudu o bytové náhradě apod.

b) omezuje právo na bydlení dosavadního člena družstva, případně od něj odvozené právo na bydlení třetí osoby, lze členství v bytovém družstvu zásadně ocenit tak, že od obvyklé ceny členství v bytové družstvu se odečte částka rovnající se výši ocenění tzv. práva na bydlení omezujícího užívání družstevního bytu, a to znaleckým posudkem v závislosti na jednotlivých okolnostech případu, tj. zejména charakteru bytové náhrady, na kterou je právo na bydlení omezeno, způsobu úhrady za užívání bytu, tj. zda se jedná o tržní úhradu, či zda se vychází z tzv. regulovaného nájemného, rozsahu omezení člena družstva při užívání bytu, mimořádnými majetkovými poměry osoby, které svědčí právo na bydlení apod. Tzv. právo na bydlení lze znaleckým posudkem ocenit částkou rovnající se výši úhrady za zřízení práva na uzavření smlouvy o nájmu bytu, případně ubytování, a v soudní praxi zpravidla na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné.

6. V případě, že předmětem vypořádání členství v bytovém družstvu po zrušení společného nájmu družstevního bytu rozvedených manželů ve smyslu ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, obč. zákoníku, při zrušení a vypořádání společného členství mezi více dědici původního zemřelého člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku per analogiam, při vypořádání dědictví zemřelého výlučného člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 706 odst. 2 obč. zákoníku, či po zániku společného členství smrtí jednoho ze společných členů bytového družstva ve smyslu ustanovení § 707 odst. 2 obč. zákoníku, je samotné členství v bytovém družstvu (např. členství v bytovém družstvu tzv. nebydlícího člena), s nímž není nedílně spojeno užívání bytu či garáže, je pro vypořádání zásadně rozhodný jen tzv. vypořádací podíl ve smyslu ustanovení § 233 odst.2,3 obch. zákoníku (popřípadě upravený dle platných stanov družstva).

7. Redukce výše obvyklé ceny členství v bytovém družstvu v rámci vypořádání členství po zrušení společného nájmu družstevního bytu rozvedených manželů ve smyslu ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, obč. zákoníku, při zrušení a vypořádání společného členství mezi více dědici původního zemřelého člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku per analogiam, při vypořádání dědictví zemřelého výlučného člena bytového družstva ve smyslu ustanovení § 706 odst. 2 obč. zákoníku, či po zániku společného členství smrtí jednoho ze společných členů bytového družstva ve smyslu ustanovení § 707 odst. 2 obč. zákoníku, respektuje oprávněné zájmy všech dotčených účastníků, přičemž zakotvení tohoto principu může i významně napomoci k tomu, aby tzv. právo na bydlení bylo skutečně jen provizorním právním vztahem a nikoliv mnohaletou záležitostí, vyvolávající často další a další neshody a soudní spory, např. o rozsahu užívání bytu, o úhradě za užívání bytu a za služby, o strpění užívání bytu apod.

8. Mám za to, že vyplacením alikvótní výše obvyklé (tržní) ceny při vypořádání majetkového práva oprávněné osobě, např. podílovému spoluvlastníkovi rodinného domku či bytu, společnému nájemci družstevního bytu, lze s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu zpravidla vyjít ze skutečnosti, že přijetím peněžní náhrady osobou, které svědčí tzv. právo na bydlení (např. dosavadní člen bytového družstva, dosavadní spoluvlastník), byla bytová náhrada tímto náhradním, peněžním, způsobem již zajištěna, pokud ovšem přijatá náhrada dostačuje na obstarání odpovídající bytové náhrady; případně je v rozporu s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 obč. zákoníku vedle vyplacení alikvótního podílu na majetkovém právu oceněného tržním způsobem omezovat takto určené majetkové právo i do budoucna ještě právem dalšího bydlení. To nevylučuje postup soudu, aby dle konkrétních okolností případu stanovil lhůtu k faktickému vyklizení bytu v délce několika měsíců po vyplacení peněžní náhrady, dostačující zpravidla na pořízení vlastní bytové náhrady z vyplaceného podílu na majetkovém právu. Je-li peněžní náhrada za zrušené společné majetkové právo (např. společné členství v bytovém družstvu, spoluvlastnictví) pravomocným výrokem soudu či správního orgánu stanovena dle obvyklé ceny majetkového práva v daném místě a čase, je v rozporu s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 obč. zákoníku nepřihlížet k následným omezením tohoto majetkového práva osobou, která takto vypočtenou náhradu již přijala.

9. Soudní smír ve věci dalšího užívání družstevního bytu po zrušení práva společného nájmu rozvedených manželů či po nabytí členství více dědici zemřelého člena bytového družstva může znít např. takto:
Soud schvaluje smír tohoto znění:
„Zrušuje se právo společného nájmu družstevního bytu ……… a za výlučného nájemce tohoto bytu a výlučného člena bytového družstva ……… se určuje ……..
…………. (dosavadní člen družstva) se zavazuje vyklidit a vyklizený předat .…..
(výlučný člen družstva) byt …………..….. do 3 měsíců od zaplacení částky …………,-Kč (např. 1 obvyklé ceny členství v bytovém družstvu vztahující se k vyklizovanému bytu ) …………….(dosavadnímu členu družstva) na jeho účet ……….“

10. Mám za to, že určitou možností vyřešení dalšího bydlení osob, kterým je rozsudkem soudu zrušeno např. právo společného nájmu družstevního bytu či podílové spoluvlastnictví rodinného domku či bytu, je tento petit rozsudku:
„Zrušuje se právo společného nájmu družstevního bytu ……… a za výlučného nájemce tohoto bytu a výlučného člena bytového družstva ……… se určuje …….
………. (dosavadní člen družstva) je povinen byt vyklidit a vyklizený předat ……. (výlučný člen družstva) do 15 dnů ode dne zajištění náhradního bytu anebo do 3 měsíců od zaplacení částky …………,-Kč (např. 1 obvyklé ceny členství v bytovém družstvu vztahující se k vyklizovanému bytu ) ……………. (dosavadnímu členu družstva) na jeho účet ……….“

11. Vzhledem k zásadním celospolečenským změnám, zejména v důsledku vědeckotechnického rozvoje a způsobu života, musí zákonodárná i soudní moc v 21. století úplněji a preventivněji řešit určité typické právní vztahy, na něž zpravidla navazují další odvozené právní vztahy, např. zrušení společného nájmu družstevního bytu či spoluvlastnictví rodinného domku a užívání bytu, zaplacení peněžité částky a úroky z prodlení do budoucna pro případ včasného nesplnění apod. 6) V opačném případě bude dále narůstat delší dobu vznikající antagonismus mezi reálnými potřebami společnosti na kvalifikovaném a urychleném rozhodování nastalých sporů (kauz) včetně exekuce na straně jedné a přetrvávající nevýkonností soudnictví na straně druhé, který může reálně přerůstat v postupné oslabování a nahrazování tradičního soudnictví jinými metodami a postupy.

1) rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 339/98 ze dne 29.6.2000 (in. ASPI, ev.č.24354)
2) rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 30 Cdo 726/2001 ze dne 16.5.2001 (in. Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 6, Balák, Půry a kolektiv, str. 33-36, C.H.BECK 2001)
3) rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 20 Cdo 411/99 ze dne 30.11.199 (in. Soudní judikatura č. 6/2001)
4) rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 1523/2000 ze dne 12.6.2001 (in. Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 7, Balák, Půry a kolektiv, str. 31-35, C.H.BECK 2001)
5) Chalupa, L. Zajištění bytové náhrady (in. Právní rádce č. 2/2000)
6) Chalupa, L. K otázce úroků z prodlení v soudních rozhodnutích (in. Právní rozhledy č. 9/1999)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz