V soudní praxi se vytváří nový právní názor na rozsah a závaznost zákonných kritérií pro přikázání společné věci (majetkového práva) do výlučného vlastnictví jednoho či více podílových spoluvlastníků ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku.
Nově utvářená judikatura Nejvyššího soudu ČR 1) vychází z právního názoru, že ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku je právní normou s relativně neurčitou hypotézou, kdy výraz „přihlédne“ je pouze určitým doporučením soudu, a proto je na samotném soudu, aby sám určil, jaká jsou rozhodující kritéria pro přikázání společné věci.
Termín „přihlédne“
Termín „přihlédne“ v oblasti soukromého práva – občanského a obchodního zákoníku – neznamená soudu určité „doporučení“, „možnost“, nýbrž povinnost soudu v daném případě zákonem výslovně vyjádřenou právní skutečnost aplikovat.
Ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku nestanoví zákonná kritéria neurčitě a příkladmo, nýbrž jednoznačně stanoví zákonná kritéria, jenž je možné doplnit dalšími doplňujícími kritérii jen v případě vyváženosti stanovených zákonných kritérií mezi spoluvlastníky.
Ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku – na rozdíl od ustanovení § 149 odst. 3 obč zákoníku – neuvádí zákonná kritéria pro vypořádání společného majetku příkladmo, nýbrž taxativně.
Ustanovení § 149 odst. 3 obč. zákoníku při vypořádání zaniklého společného jmění manželů (dříve BSM) stanoví základní zákonná kritéria jen příkladmo, což zákonodárce výslovně vyjádřil slovy „při vypořádání se přihlédne především“; ustanovení § 149 odst. 3 obč. zákoníku je tak právní normou s relativně neurčitou hypotézou.
Občanský zákoník výslovně rozlišuje mezi právními normami, které obsahují termín „přihlédnutí“ taxativně (§ 100 odst. 1, § 107 odst. 3, § 583, § 707 odst. 2), od termínu „přihlédnutí“ příkladmo slovy „především“, „také“ (§ 149 odst. 3, § 450).
Obchodní zákoník rovněž výslovně rozlišuje mezi právními normami, které obsahují termín „přihlédnutí“ výčtem či slovem „jen“ taxativně (§ 183c odst.3, § 292 odst. 1, § 427 odst. 1, § 469, § 485, § 730, §480 odst. 2), od termínu „přihlédnutí“ příkladmo slovem „zejména“ (§ 103i odst. 5).
V žádném zákonném ustanovení občanského a obchodního zákoníku nelze vykládat termín „přihlédne“ jako možnost soudu aplikovat určitou právní skutečnost, nýbrž o zákonnou podmínku, jenž musí soud aplikovat; to nevylučuje možnost soudu vykládat stanovenou právní skutečnost extenzivněji.
Z důvodu, že občanský i obchodní zákoník (např. § 192 odst. 1-§ 183i odst. 5 obch. zákoníku) výslovně rozlišuje mezi příkladným a taxativním stanovením zákonných kritérií pro aplikaci určité normy, je nutno tento fakt zohlednit při výkladu dotčených právních norem včetně ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku i ustanovení § 149 odst. 3 obč. zákoníku.
Již z ustanovení § 100 odst. 1 obč. zákoníku obč. zákoníku o promlčení vyplývá, že termín „přihlédne“ v občanském i obchodním zákoníku neznamená pouze jakési doporučení soudu, nýbrž o zvláštní jazykový projev zákonodárce zakládající povinnost soudu aplikovat stanovenou právní skutečnost na daný právní vztah.
První zákonné kritérium
Přikázání věci v podílovém spoluvlastnictví jednomu ze spoluvlastníků do výlučného vlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku je úplatným způsobem nabytí vlastnictví rozhodnutím soudu konstitutivní povahy, čemuž musí odpovídat určitá skutková zjištění rozsudku na základě skutkových tvrzení účastníka a návrhů důkazu o nich.
Základním (elementárním) zákonným kritériem pro přikázání věci ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku, vyplývajícím přímo z této zákonné normy („věc za přiměřenou náhradu“), je reálná a prokazatelná schopnost výplaty přiměřené náhrady spoluvlastníkovi, který ztrácí svoje vlastnické právo pravomocným výrokem soudu, což je i v souladu s ochranou vlastnictví ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod.
Reálnou a prokazatelnou schopnost výplaty přiměřené náhrady spoluvlastníkovi nutno považovat za základní (elementární) zákonné kritérium pro přikázání věci do vlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku, což obsahuje vlastní zákonná norma slovy „věc za přiměřenou náhradu“.
Schopnost výplaty přiměřené náhrady vyšší hodnoty – v řádu miliónů korun – je v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví prokázána tím, že účastník předloží potvrzení banky o zřízení jistotního účtu nebo neodvolatelný bankovní akreditiv na náklady výstavce ve prospěch druhého spoluvlastníka na částku ve výši přiměřené náhrady s tím, že výplata je podmíněna jen předložením pravomocného rozsudku soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s uložením povinnosti zaplatit přiměřenou náhradu.
Jistotní účet či neodvolatelný bankovní akreditiv je nezpochybnitelným důkazem o schopnosti výplaty přiměřené náhrady, neboť tyto peněžní prostředky ve výši přiměřené náhrady jsou v bance spoluvlastníkem již předem složeny a výplata těchto peněz je podmíněna jen předložení pravomocného rozsudku soudu ukládajícímu zaplacení přiměřené náhrady výstavcem, a to na jeho náklady.
V případě zjevného pochybení soudu v otázce schopnosti výplaty přiměřené náhrady přes existující důkazy o opaku a přes důvodné námitky druhého účastníka řízení, nelze vyloučit ani odpovědnost soudu, resp. státu vůči spoluvlastníkovi, kterému později nebyla náhrada nevratně vyplacena.
Druhé zákonné kritérium
Druhým a základním zákonným kritériem pro přikázání společné věci do vlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku je účelné využití věci. 2) Tento závěr vyplývá především ze skutečnosti, že toto kritérium ustanovení § 142 odst. 1 výslovně uvádí nejen v obecném vyjádření zákonných kritérii při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem ve druhé větě cit. ustanovení („přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci“), ale i přímo ve vlastním ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku („přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita“).
Z důvodu, že ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku účelné využití věci uvádí jako jedno ze dvou obecných kritérií pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem (věta druhá), ale i přímo v ustanovení zakládajícím přikázání věci jednomu či více spoluvlastníkům jako kritérium jediné (věta třetí), je účelné využití věci rozhodujícím zákonným kritériem pro přikázání věci ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku.
Při účelném využití obytného domu či bytu je – při neexistenci dalšího bytu – rozhodující zejména počet osob žijících ve společné domácnosti se spoluvlastníkem a jejich vzájemný vztah; v případě, že na jedné straně žije spoluvlastník v domě jako rozvedený zcela sám a na druhé straně spoluvlastník ve společné domácnosti spolu se dvěma dospělými dětmi účastníků, je jednoznačně na místě účelné využití rodiny spoluvlastníka s dětmi spoluvlastníků.
V případě, že je prokázáno, že spoluvlastník má kromě předmětné nemovitosti v téže obci další nemovitosti (byty) sloužící témuž účelu, je nutno na základě námitky dalšího účastníka v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví prokázat, kde skutečně tento spoluvlastník, jeho manželka a jejich děti ve skutečnosti bydlí (spotřeby energií, výslechy svědků) a nikoli postupovat tak, že pod tíhou důkazů o vlastnictví dalších bytů účastník zjevně nevěrohodně tvrdí, že další byt užívá jako sklad, že další byt koupil jako saturaci peněz, někdy tam budou bydlet děti, že jej zatím nemůže užívat apod.).
Spoluvlastník, který v téže obci skupuje další byty, nemovitosti, sloužící k témuž účelu, jedná především jako investor a nikoli jako ten, kdo účelněji užije nemovitost pro její stanovený účel (k bydlení) ve smyslu ustanovení § 142 obč. zákoníku.
Třetí zákonné kritérium
Velikost podílu je dalším zákonným kritériem platným pro všechny formy zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (rozdělení věci, přikázání věci, nařízení prodeje), které soud v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví formou přikázání aplikuje především tehdy, nesvědčí-li účelné využití věci jednoznačně ve prospěch některého či více spoluvlastníků najednou.
Teprve tehdy, nesvědčí-li stěžejní (rozhodující) zákonné kritérium účelného využití věci ve prospěch jednoho či více podílových spoluvlastníků najednou, a ani další zákonné kritérium velikosti podílu věci, může soud při rozhodnutí o přikázání věci aplikovat další doplňující kritéria pro přikázání věci; to nevylučuje extenzivnější výklad soudu institutu účelného využití věci. 2)
Všeobecné zákonné kritérium
Při rozhodování soudu o přikázání věci do vlastnictví jednoho či více podílových spoluvlastníků ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku lze přihlédnout i k úmyslnému protiprávnímu jednání spoluvlastníka k tíži zbývajících spoluvlastníků za trvání spoluvlastnictví včetně jednání spoluvlastníka v průběhu samotného řízení o zrušení spoluvlastnictví soudem.
V praxi se může jednat o různé formy úmyslné šikany, ziskuchtivosti, zákeřnosti ke škodě dalších spoluvlastníků, např. zatížení spoluvlastnického podílu zástavním právem v průběhu soudního řízení ve prospěch blízkých osob s prokázaným podvodným úmyslem vyloučit zbývající spoluvlastníky z přikázání do vlastnictví, protiprávní bránění či ztěžování užívání společné věci, dlouhodobé nevyplacení náhrady za užívání společné věci nad rozsah jeho spoluvlastnického podílu přes výzvu oprávněného spoluvlastníka, atd.
V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku při rozhodování o tom, kdo bude i nadále vlastníkem dříve společných věcí, nutno přihlédnout k tomu, že prováděním nikoli nezbytných oprav a údržby bytu (domu) bez souhlasu ostatních spoluvlastníků v neběžných záležitostech a ve větším rozsahu, např. soustavným nahrazování běžného zařízení a vybavení bytu luxusním provedením bytu (domu) v prostorách výlučně užívaným investujícím spoluvlastníkem (plovoucí podlahy, podlahové topení), docházelo k vědomému a opakovanému protiprávnímu jednání při hospodaření spoluvlastníka se společnou věcí ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 obč. zákoníku; takovéto jednání nemůže být ve prospěch protiprávně úmyslně jednající osoby.
Při rozhodování soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí nelze ve prospěch podílového spoluvlastníka přihlížet k jeho úmyslnému protiprávnímu jednání, např. k nikoli nezbytným investicím do společné věci bez souhlasu zbývajících spoluvlastníků, protiprávnímu vyklizení spoluvlastníka, protiprávnímu nastěhování jiných osob, které nejsou členy jeho domácnosti apod.
Závěr:
Zákonný termín „přihlédne“ v občanském i obchodním zákoníku včetně ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku je imperativem soudu aplikovat zákonem stanovenou právní skutečnost na daný právní vztah; občanský i obchodní zákoník výslovně rozlišují mezi taxativním a demonstrativním výčtem právních skutečností, k nimž soud musí přihlédnout (aplikovat), což nelze rozšiřovat subjektivním výkladem občanského i obchodního zákona soudní praxí,
Základním předpokladem pro přikázání společné věci do vlastnictví jednoho či více spoluvlastníků ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku, vyplývajícím přímo z dotčené normy („přikáže věc za přiměřenou náhradu“), je prokazatelná schopnost spoluvlastníka vyplatit zbývajícím spoluvlastníkům přiměřenou náhradu, což je plném souladu s ochranou vlastnického práva čl. 11 Listiny základních práv a svobod,
Ochranou vlastnictví ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod je i prokazatelné a reálné zajištění výplaty přiměřené náhrady podílovým spoluvlastníkům, kteří výrokem pravomocného rozsudku soudu konstitutivního charakteru ztrácejí svoje vlastnictví přikázáním společné věci jinému spoluvlastníkovi,
Obecnými zákonným kritérii při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve všech jeho formách (rozdělení věci, přikázání věci i nařízení prodeje) ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku jsou velikost podílů a účelné využití věci (věta druhá),
Rozhodujícím (stěžejním) zákonným kritériem pro přikázání společné věci do vlastnictví jednoho nebo více podílových spoluvlastníků ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku je účelné využití věci (věta třetí)
Ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku lze aplikovat i při rozhodování soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním do vlastnictví jednoho nebo více spoluvlastníků, kdy je na místě přihlédnout i k úmyslnému jednání některého spoluvlastníka k tíži zbývajících spoluvlastníků v úmyslu získat neoprávněné výhody při trvání a zrušení podílového spoluvlastnictví,
Ustanovení § 142 odst. 1 věta třetí obč. zákoníku není právní normou s relativně neurčitou hypotézou, tj. právní normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, neboť toto ustanovení přímo a výslovně stanoví zákonná kritéria při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a přikázání do vlastnictví spoluvlastníka, což nevylučuje aplikaci doplňkových kritérií soudem, které však předpokládají, že žádné ze zákonných kritérií jednoznačně nesvědčí ve prospěch některého z podílových spoluvlastníků.
Judikatura:
- např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006 sp.zn. 22 Cdo 1727/2006: „Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání (§ 141 odst. 1 ObčZ); nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a účelnému využití věci (§ 142 odst. 1 ObčZ). Judikatura vychází z toho, že hlediska uvedená v § 142 odst. 1 ObčZ je třeba vždy vzít do úvahy, nejde však o hlediska rozhodující (viz např. R 16/1967 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) a že otázka, komu bude věc přikázána, záleží vždy na úvaze soudu. To ostatně vyplývá i z textu zákona, podle kterého soud k uvedeným kritériím pouze „přihlédne“. Soud se v rozhodnutí o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vždy musí zabývat výší podílů spoluvlastníků a účelným využitím věci, jeho rozhodnutí však může vyjít z jiných skutečností; dovolací soud by pak úvahy soudů rozhodujících v nalézacím řízení mohl zpochybnit jen v případě, že by byly zjevně nepřiměřené.“ rozsudek
- např. stanovisko R 54/1973 Sb. Rozh.: „Pri rozhodovaní, ktorému zo spoluvlastníkov sa vec prikáže do výlučného vlastníctva, rešpektujú súdy požiadavku účelného využitia veci v súlade so záujmami spoločnosti.Pri obytných domoch skúmajú bytovú potrebu spoluvlastníkov, prihliadajú na to, kto dom doteraz obýval, kto ho udržiaval a opravoval, prípadne kto doň investoval, kto je schopný a ochotný starať sa naďalej o jeho riadnu údržbu, pričom veľkosti spoluvlastníckych podielov pripisuje zväčša až druhoradý význam.“
Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz
Dobrý den, prosím o radu ve věci podílového spoluvlastnictví mé manželky. Manželka má dva sourozence. Rodiče sourozenců sami postavili v 70-tých letech rodinný dům, který ještě za svého života darovali rovným dílem svým dětem. Manželka je tedy 1/3 spoluvlastníkem. Synovi, který se zřejmě nejvíce fyzicky podílel na stavbě domu, rodiče po dostavbě domu přenechali byt 3 plus 1 v témže městě a vyplatili mu částečnou finanční kompenzaci (neformálně bez písemného dokladu. Manželka a její sestra si bez přispění rodičů následně koupili za tržní ceny svoje vlastní byty, manželka v jiném městě a sestra v místě stavby domu. Návazně si sourozenci manželky pořídili vlastní rekreační nemovitosti mimo město stavby domu, a dům rodičů začali navštěvovat jen příležitostně při krátkých návštěvách. Manželka s rodinou naopak užívala dům rodičů trvale a pravidelně, cca 1x za 14 dní a o dovolených, aby mohla být s rodiči a využívala tak i dům k rekreačním důvodům. Přitom od počátku stavby domu až dosud stále, a postupně více a více s rodinou participovala na provozu a údržbě domu a zahrady. Podstatně více po smrti otce a po smrti matky (prakticky téměř už jenom sama se svoji rodinou. Sourozenci se oproti tomu starali výhradně o své vlastní rekreační objekty. O své podíly na domu nemají zájem, nechtějí ho užívat ani se podílet na jeho provozu a údržbě (zejména sestra), a to po delší dobu, prakticky již od doby za života rodičů.
S manželkou jsme si nikdy nepořídili jiný rekreační objekt, protože by nebylo fakticky možné pravidelně navštěvovat dům jejich rodičů, starat se o něj a udržovat ho a dělat společnost matce (zejména po smrti otce v devadesátých letech).
Po smrti matky manželky (cca před 6ti lety), cca v r. 2012, začali sourozenci vyvíjet nátlak na společný prodej domu. Toto manželka odmítá z důvodu citových vazeb k domu, vazeb k městu, kde jsou rodiče pohřbeni, pravidelného využívání domu k rekreaci, možného přestěhování se do domu na trvalo ve stáří, využívání zahrady k pěstování domácích plodin, vložené energie do domu a zahrady, předdůchodovému věku a postupné ztráty sil a přibývajících zdravotních obtíží, nedostatečných finančních možnosti, atd., z kterýchžto důvodů není dnes již schopna si začít pořizovat a budovat jiný rekreační objekt.
Situace vyvrcholila tak, že sestra požádala v r. 2013 soud o zrušení podílového spoluvlastnictví a navrhla soudu aby její podíl přikázal manželce za přiměřenou úhradu. Dnes se manželka již nachází v soudním řízení. Manželka ani její rodina nemá možnost převzít její podíl za úplatu, protože k tomu nemá žádné zdroje, což také sdělila sestře i soudu.
Při zjišťování možností postupu v těchto případech, jsme zjistili, že ve všech právních komentářích je věnován prostor, jak ochránit vlastníky, kteří věc vlastnit nechtějí, a nadmíru je vyzdvihována právní predikce, že nelze nikoho nutit, aby něco vlastnil, když nechce. Tomu rozumíme a respektujeme.
Na druhé straně nikde jsme nenašli jak postupovat, když někdo něco vlastnit chce, věc chce, užívá ji, pečuje o ni (i za ostatní a nic zato od nich nechce), přitom nemá na vykoupení jejích podílů a bojí se soudem nařízeného prodeje. Navíc v době nevhodné, kdy je cena realit po dlouholeté ekonomické krizi na nízké úrovni, a nabídka převyšuje poptávku.
Nikde není zohledněn v takovém případě přirozený princip, že práva a svoboda jednoho, začíná a končí tam, kde začínají práva a svoboda druhého.
Z právních komentářů a jednání soudce jsme nabyli dojem, že manželka je jakýsi viník (už použiti českého jazyka v právním sporu, kde sestra je označována jako žalobkyně a manželka žalovaná), a za to, že se s pečlivostí řádného hospodáře prakticky sama starala o společnou nemovitost (a to i na úkor zájmům vlastním a vlastní rodiny), a nyní se nechce dobrovolně a v nevhodnou dobu vzdát svého vlastnictví, tak je na ni sourozenci a příslušným okolím nahlíženo téměř jako na nějakého zločince, je na ni vyvíjen nepřiměřený psychický nátlak, a prakticky je jí vyhrožováno (dražbou apod.).
Domníváme se, že za existující faktů je situace de facto patová a soud by neměl nikomu dát výhodu a spoluvlastnictví nezrušit. Zejména, nemá-li na nemovitosti stát ani jiná třetí osoba oprávněný zájem. I přes vyhrocené vztahy jsme přesvědčení, že jedinou správnou cestou je hledání kompromisu a dosažení dohody stran, i když to není jednoduché, avšak bez vměšování státu. Dobrovolně podílníci do spoluvlastnictví vstoupili, nikdo z nich navzájem nečiní druhému žádnou újmu a nebrání v užívání nemovitosti, nechť se taky bez vměšování státu a třetích stran dohodnou sami na řešení.
Omlouvám se za délku dotazu a prosím naléhavě, bude-li to možné, o právní radu jak postupovat.
Děkuji, s pozdravem
Jalůvka Petr
Dobrý den, mám dotaz. S bývalým přítelem jsme majitelé jedné nemovitosti , každý vlastní 1/2. Na nemovitosti vázne zástavní právo Hypotéční bance, která je napsaná pouze na mne. Bývalý přítel v nemovitosti podniká. Chtěla jsem se zeptat jestli je nějaká možnost požádat o vyplacení z nemovitosti a jakým způsobem tuhle možnost realizovat.
Děkuji za odpověď.
Dobrý den prosím o radu s následujícím případem: Dnes večer se k dceři dostavila paní z Rakouska, a doložila, že je vlastníkem 1/2 domku. Do té doby byly v listu vlastnictví zapsáni naši příbuzní v Rakousku, kteří zemřeli cca v roce 1990. Tato paní /zřejmě ze závěti/ získala uvedenou polovinu domku. V roce 1999 však dcera provedla na základě příkazu místního úřadu celkovou rekonstrukci domku, protože mohlo dojít k jeho zřícení. Ještě dnes splácí cca 500.000 Kč z půjčky. Paní nám navrhla, abychom se s ní dohodly na ceně polovičky a vyplatili jí. Nevím v této chvíli jakou mám navrhnout částku. Dcera má z minulých let když prováděla opravy soudní odhad nemovitosti v této době se cena pohybuje kolem 50.000Kč. Rekonstrukcí však nemovitost zhodnotila cca o 1.000OOOKč.
Můžete mi poradit o jakou částku se může jednat, protože dcera ztratila zaměstnání a má strach,že nebude moci velké požadavky splnit. Příští týden bude volat a potřeboval bych proto Vaši radu co nejdříve. Děkuji J.K.