Výkon předkupního práva

Výkon předkupního práva se týká smluvního předkupního práva zřízeného ve smyslu ustanovení § 602 a násl. obč. zákoníku, kdy věc (byt) byla prodána s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, dále zákonného předkupního práva ve smyslu ustanovení § 140 obč. zákoníku při převodech spoluvlastnického podílu, jakož i převodů vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, dle ustanovení § 22 odst.1,2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

I. NABÍDKA PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K VĚCEM

Není-li zákonem stanoveno či smluvně sjednáno výslovně jinak, musí mít nabídka zákonného či smluvního předkupního práva náležitosti návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43a odst. 1 obč zákoníku a přijetí nabídky předkupního práva náležitosti ustanovení § 43c odst. 1 obč. zákoníku.

Není-li výslovně zákonem stanoveno či smluvně sjednáno jinak, vzniká povinnost vyplacení kupní ceny k movitým věcem ve lhůtě 8 dnů a u nemovitostí ve lhůtě dvou měsíců po písemné nabídce jen tehdy, když je v téže lhůtě uzavřena vlastní kupní smlouva ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku včasným přijetím nabídky předkupního práva.

Není-li uzavřena kupní smlouva ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku, zásadně nevzniká povinnost kupujícího k vyplacení kupní ceny, a to ani v rámci výkonu předkupního práva, nestanoví-li zákon či smlouva výslovně jinak.

Je-li předmětem předkupního práva převod vlastnictví nemovitosti, musí být projevy vůle účastníků na téže listině, včetně písemné nabídky předkupního práva k nemovitosti a jejího písemného přijetí dopsaného pod vlastním textem nabídky.

Okamžikem včasného přijetí nabídky předkupního práva doručeného jeho navrhovateli je ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku uzavřena vlastní kupní smlouva v rámci výkonu smluvního či zákonného předkupního práva; není-li zákonem či smlouvou výslovně stanoveno či sjednáno jinak, nabídka předkupního práva musí být přijata ve lhůtě stanovené v ustanovení § 605 obč. zákoníku, tj. u movitých věcí do 8 dnů a u nemovitostí do dvou měsíců po nabídce.

UZAVŘENÍ KUPNÍ SMLOUVY

V případě realizace předkupního práva, ať již smluvního či zákonného, je v souladu s ustanovením § 602 a násl. obč. zákoníku tento postup:

1. nabídka předkupního práva, jež splňuje náležitosti návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43a odst. 1 obč. zákoníku,
2. včasné přijetí nabídky předkupního práva, jež splňuje náležitosti přijetí návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43c odst. 1 obč. zákoníku, čímž dojde k uzavření kupní smlouvy dle ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku,
   Je-li předmětem předkupního práva nemovitost, musí být projevy vůle účastníků na téže listině, což lze zajistit i dopsáním přijetí nabídky předkupního práva pod textem nabídky dosavadního vlastníka na téže listině například těmito slovy: „Já níže podepsaný ………, rod..č………., bytem ………….přijímám výše uvedenou nabídku předkupního práva pana (í)………….. ze dne ……. …..a kupuji ideální ½ budovy čp………v ……… na stavební parcele č…….., ideální ½ stavební parcely č…….. a ideální ½ pozemkové parcely č………, vše v kat.ú………., obec…….…..za kupní cenu ve výši ………..“
3. včasné vyplacení kupní ceny po uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku včetně formy dvou samostatných právních úkonů, a to nabídky předkupního práva a jejího včasného přijetí ve lhůtě stanovené v ustanovení § 605 obč. zákoníku,
4. podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené nabídkou předkupního práva a jejího včasného přijetí ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku s dokladem o vyplacení kupní ceny převáděné nemovitosti ve lhůtě dle ustanovení § 605 obč. zákoníku.

Je-li prodávající jako věřitel v době vyplacení kupní ceny v rozhodné době nepřítomen nebo odmítl-li převzít kupní cenu, lze závazek vyplacení kupní ceny splnit uložením kupní ceny do úřední úschovy dle § 568 obč. zákoníku.

Kupní smlouva je ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku uzavřena i tehdy, pokud nemá obvyklou formu, jako je například uvedení účastníků kupní smlouvy v jejím záhlaví a s podpisy vedle sebe v závěru smlouvy, výslovného označení „kupní smlouva“; kupní smlouva může být platně uzavřena i v méně obvyklé formě dvou samostatných právních úkonů následujících po sobě (nabídka předkupního práva ve formě návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43a odst. 1 obč. zákoníku a přijetí nabídky předkupního práva ve formě přijetí návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43c odst. 1 obč. zákoníku), z nichž jednoznačně vyplývá výslovný projev vůle účastníků úplatně převést vlastnictví určitých věcí do vlastnictví určité osoby za určitou kupní cenu.

Uzavření kupní smlouvy písemnou formou s projevy vůle účastníků na téže listině dle ustanovení § 46 odst. 2 obč. zákoníku splňuje i listina obsahující písemnou nabídku předkupního práva s projevem vůle dosavadního vlastníka věci převést úplatně vlastnictví k určité věci za určitou kupní smlouvu konkrétní osobě, kupujícímu, s včasným přijetím takovéto nabídky jejím adresátem dopsaným pod textem nabídky předkupního práva, pokud kupní cena byla vyplacena včas ve sjednané lhůtě či stanovené v ustanovení § 605 obč. zákoníku.

Uzavření platné kupní smlouvy ve formě nabídky předkupního práva a jejího přijetí ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku je ze zákona podmíněno včasným vyplacením kupní ceny ve smyslu ustanovení § 605 obč. zákoníku.

Nelze se ztotožnit s právním názorem, ze kterého dosud vychází soudní praxe i teorie, že kupní cena má být i u věcí v řádově miliónových cenách ve smyslu ustanovení § 605 obč. zákoníku vyplacena předem – před uzavřením kupní smlouvy – a nikoli současně s uzavřením kupní smlouvy, případně do uplynutí prekluzívní 8 denní, resp. dvouměsíční lhůty. Kupující by tak byl vystaven značné právní nejistotě – vyplacení vysoké částky – bez právního titulu – kupní smlouvy – s možností účelových námitek započtení různých „protipohledávek“ prodávajícího atd.

II. NABÍDKA PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K BYTOVÉ JEDNOTCE

Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.

Po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty šesti měsíců má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku, tj. za cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak.

NÁLEŽITOSTI NABÍDKY

1. Písemná nabídka vlastníka bytu (domu) k převodu vlastnictví jednotky ve prospěch nájemce, který je fyzickou osobou, musí kromě obecných náležitostí obsahovat:

1. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
2. popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
3. určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
4. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
5. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
6. práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. K řádné nabídce má být přiložen půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu,

2. Nejde-li o první převod vlastnictví jednotky a nedošlo-li k podstatné změně v charakteru jednotky, musí písemná nabídka vlastníka bytu (domu) k převodu vlastnictví jednotky ve prospěch nájemce, který je fyzickou osobou, kromě obecných náležitostí obsahovat:

1. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
2. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek

UZAVŘENÍ KUPNÍ SMLOUVY

Ustanovení § 22 odst.1,2 zákona č. 72/1994 Sb. je pro případ, že vlastník bytu, resp. domu chce převést vlastnictví jednotky, jehož nájemcem je fyzická osoba, někomu jinému, konstruováno takto:

1. písemná nabídka dosavadního vlastníka bytu, popřípadě vlastníka budovy, ve formě návrhu na uzavření smlouvu o převodu vlastnictví jednotky nájemci bytu,
2. lhůta šesti měsíců od doručení písemné nabídky nájemci pro přijetí nabídky ve formě návrhu smlouvy o převodu vlastnictví jednotky nájemci bytu nebo jejího nepřijetí,
3. přijme-li nájemce nabídku předkupního práva dle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. ve formě návrhu na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, je tím uzavřena smlouva o převodu vlastnictví jednotky,
4. nepřijme-li nájemce nabídku překupního práva dle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. ve formě návrhu na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, vzniká nájemci nárok na prodloužení lhůty k přednostnímu nabytí vlastnictví jednotky v jednoroční lhůtě dle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. následující po uplynutí šestiměsíční lhůty dle odstavce 1 cit. ustanovení za kupní cenu nabídnutou někým jiným, nedojde-li k jiné dohodě; smlouvu o převodu vlastnictví jednotky musí nájemce uzavřít do 3 měsíců od doručení nabídky obsahující všechny podmínky převodu.

Ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 752/1994 Sb. lze aplikovat jen tehdy, nepřijme-li nájemce, který je fyzickou osobu, nabídku předkupního práva dosavadního vlastníka jednotky, případně vlastníka budovy dle ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

Předkupní právo nájemce – fyzické osoby – k bytu neplatí pro pronajaté byty nabyté do vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. nebo podle dosavadních předpisů (zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů), a nejedná se o vlastnictví bytu vzniklé převodem vlastnictví k první jednotce, čímž se změnilo vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu, jestliže nájem bytu byl sjednán s vlastníkem bytu – fyzickou osobou.

Smlouvu o převodu vlastnictví bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení lze uzavřít jen se souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl takový byt zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je k převodu třeba souhlasu Ministerstva pro místní rozvoj.

Lhůty uvedené v ustanovení § 22 odst. 1,2 a 6 zákona č. 72/1994 Sb. neběží po dobu řízení o určení platnosti či neplatnosti nabídky; z důvodu, že ustanovení § 22 odst. 8 zákona č. 72/1994 Sb. staví lhůty jen pro řízení o určení platnosti či neplatnosti nabídky, běží lhůty v době jiných soudních řízení včetně řízení a neplatnost kupní smlouvy či o určení vlastnictví.

Nabídka převodu bytu (jednotky), učiněná vlastníkem budovy (bytu) vůči nájemci podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je nabídkou převodu nemovitosti, která podléhá obligatorní písemné formě. Její text musí obsahovat stejné náležitosti, jaké zákon předepisuje pro nabídku vlastníka podle § 22 odst. 2 téhož zákona, kterou se nájemci umožňuje realizace práva na přednostní nabytí bytu za podmínek stanovených v § 606 ObčZ. Nabídka převodu jednotky podle ustanovení § 22 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. je v podstatě návrhem smlouvy o převodu bytu, a jako taková musí mít v souladu s ustanovením § 46 odst. 1 občanského zákoníku písemnou formu, neboť se jedná o smlouvu upravující převod nemovitosti. Tato nabídka realizující předkupní právo nájemníka podléhá obecnému režimu ustanovení § 43a občanského zákoníku, který stanovuje náležitosti návrhu na uzavření smlouvy, a protože jde o typ smlouvy regulované zvláštním zákonem, musí splňovat podstatné náležitosti dané tímto speciálním předpisem (§ 6 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb.). (usnesení NS ČR ze dne 25.3.2004 sp.zn. 28 Cdo 2562/2002; RNs C 2673/2004).

Šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce, který je fyzickou osobou, podle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, popřípadě budovy, nelze krátit. Roční lhůtu, běžící po uplynutí šestiměsíční lhůty podle ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. lze zkrátit pouze řádnou nabídkou k převodu bytu vlastníkem budovy či bytu nájemci.

Nelze souhlasit s právním názorem, že přednostní nabytí vlastnictví jednotky nájemcem, který je fyzickou osobou, ve smyslu ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. nastává i po účinném prohlášení vlastníka o bytové jednotce podle § 4 a § 5 zákona č. 72/1994 Sb., neboť v případě prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb. ani následným vznikem vlastnictví jednotky ve smyslu ustanovení § 5 zákona č. 72/1994 Sb. nedochází k převodu vlastnictví (nabytí) jednotky, nýbrž jen k „administrativnímu rozdělení“ jedné původní věci – budovy – na více samostatných „věcí“ jednotek téhož vlastníka, nadto bez jakýchkoli stavebních prací. Ustanovení § 22 odst. 1,2 zákona č. 72/1994 Sb. lze aplikovat jedině na převod vlastnictví z dosavadního vlastníka jednotky, případně vlastníka budovy, na jakoukoli jinou osobu.

Není-li prokázáno, že vlastník bytu (domu) nabídl převod bytu nájemci podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, pak je následná smlouva o převodu tohoto bytu jiné osobě, absolutně neplatná.

Bylo-li předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno. Dosavadní nájemce bytu má v případě porušení předkupního práva dle § 22 odst. 1,2 zákona č. 72/1994 Sb. naléhavý právní zájem na žalobě o určení neplatnosti smlouvy o převodu bytové jednotky.

Závěr: Nabídka předkupního práva je návrhem na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43a odst. 1 obč. zákoníku a včasné přijetí nabídky předkupního práva je přijetím návrhu na uzavření kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 43c odst. 1 obč.zákoníku, není-li sjednáno či stanoveno zákonem výslovně jinak. Uzavření platné kupní smlouvy v režimu předkupního práva je ze zákona podmíněno včasným vyplacením kupní ceny, není-li sjednáno či zákonem výslovně stanoveno jinak. Povinnost vyplacení kupní ceny ve smyslu ustanovení § 605 obč. zákoníku vzniká nejdříve uzavřením kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 44 odst. 1 obč. zákoníku včasným přijetím nabídky předkupního práva. Není-li kupní cena kupujícím prodávajícímu včas vyplacena, stává se marným uplynutím posledního dne lhůty kupní smlouva neúčinnou.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz