Smlouva o nájmu bytu uzavřená ústně či konkludentně

Jelikož právní vztahy nájmu bytu jsou právními vztahy trvajícími zpravidla velmi dlouhé období, přičemž často právně navazují na předcházející nájem bytu, např. po přechodu práva nájmu bytu v důsledku smrti nájemce či po výměně bytu, je stále aktuální uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994.

Smlouva o nájmu bytu uzavřená v době od 1.1.1992 do 31.12.1994 ústně či konkludentně musí stejně jako písemná smlouva obsahovat ujednání pronajímatele a nájemce o předmětu nájmu, rozsahu užívání bytu, výši nájemného a výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu, jinak se jedná o absolutně neplatnou smlouvu dle § 37 odst. 1 obč. zákoníku. Nebyla-li sjednána doba nájmu, platí že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu neurčitou.

Zásadní se jeví uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 312.12.1994 tehdy, když písemná smlouva o nájmu bytu zasahující rozhodné období je dodatečně z různých důvodů shledána jako absolutně neplatná; tehdy lze argumentovat i uzavřením smlouvy nejen písemně, ale i ústně či konkludentně.

Je-li absolutně neplatná písemná smlouva včetně smlouvy o nájmu bytu, pro níž není obligatorně stanovena či smluvními stranami vymíněná jen písemná forma, je na místě uvažovat o tom, zda předmětná smlouva nebyla uzavřena ústně či konkludentně s přihlédnutím k tomu, zda zjištěné vady písemně uzavřené smlouvy vylučují i platnost smlouvy ústní či konkludentní formou.

Uzavření smlouvy ústně či konkludentně nemusí nutně vždy spadat v jeden okamžik, do jednoho dne, nýbrž se může jednat i o bezprostředně navazující právní úkony sledující stejný účel-nájem bytu-zahrnující postupně například vyklizení bytu, předání vyklizeného bytu nájemci včetně klíčů od bytu, vystavení evidenčního listu na jméno nájemce, předepsání nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním bytu pronajímatelem a jejich placením nájemcem apod.

V období od 1.1.1992 do 31.12.1994 bylo možné uzavřít smlouvu o nájmu bytu ústní či konkludentní formou, přičemž uzavření smlouvy zpravidla prokazují tyto skutečnosti:

• zápis o smlouvě o nájmu bytu obsahující obligatorní náležitosti smlouvy o nájmu bytu,
• předání a převzetí vyklizeného bytu do nájmu (užívání) pronajímatelem nájemci včetně klíčů od bytu, domu, poštovní schránky,
• nerušeně užívání bytu nájemcem po předání vyklizeného bytu pronajímatelem s dodávkou a odběrem plnění poskytovaných s užíváním bytu,
• vystavování evidenčních listů pronajímatelem na jméno nájemce na počátku užívání bytu a později po změně rozhodných skutečností pro výpočet plnění poskytovaných s užíváním bytu; každoroční navyšování regulovaného nájemného v souladu s vyhl.č.60/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vyhl.č. 176/1993 Sb.,
• pravidelné předepisování a placení nájemného nájemcem odpovídajícího sjednanému či regulovanému nájemnému a jejich přebíráním pronajímatelem bez jakýchkoli výhrad,
• pravidelně předepisování záloh na plnění poskytovaných s užíváním bytu, vypracování vyúčtování těchto služeb a převzetí plateb na tato plnění pronajímatelem,
• vzájemné korespondence mezi pronajímatelem a nájemcem týkající se předmětného bytu, např. reklamace závad, hlášení počtu osob v bytě, hlášení trvalého pobytu apod.

Nebyl-li v rozporu s ustanovení § 686 obč. zákoníku ve znění platném od 1.1.1992 do 31.12.1994 sepsán zápis o smlouvě o nájmu bytu, není smlouva o nájmu bytu uzavřená ústně či konkludentně absolutně neplatná, nýbrž důkazní břemeno o jejím uzavření a obsahu leží na nájemci bytu.

Platným ujednáním ústní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 o výši nájemného či výše výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu je i ujednání paušálně odkazující na platný cenový předpis upravující stanovení těchto cen, např. na vyhl.č. 60/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vyhl.č. 176/1993 Sb.

Uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou, v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 prokazuje zejména předání a převzetí vyklizeného bytu včetně klíčů od bytu a domu, nerušené dlouhodobé užívání bytu uživatelem, o kterém pronajímatel ví a souhlasí s ním, pravidelné měsíční předepisování a placení nájemného za užívání bytu, pravidelné měsíční předepisování a placení úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu jako nájemci bytu, každoroční navyšování regulovaného nájemného v souladu s cenovými předpisy, např. vyhl.č. 60/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vyhl.č. 176/1993 Sb.

Břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 leží na nájemci bytu, přičemž za důkazy slouží zejména výslechy dotčených osob, doklady o placení nájemného, evidenční listy, vyúčtování služeb, korespondence týkající předmětného bytu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pronajímatel se při nesporném užívání bytu naopak může bránit námitkou, že se jednalo o jiný typ smlouvy než smlouvy o nájmu bytu, např. o nepojmenovanou smlouvu dle § 51 obč. zákoníku, že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena jen na dobu určitou, že byla podmíněna odkládací či rozvazovací podmínkou, že sjednaná výše nájmu byla tržní apod.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz