Odstranění stavby na cizím pozemku s právem zpětné koupě

Soudní praxe již v podstatě přijala za svůj právní názor právní literatury 1) týkající se odstranění tzv. „oprávněné“ stavby na cizím pozemku, avšak tyto právní závěry nelze mechanicky aplikovat i na zvláštní případy časově a věcně „podmíněného“ převodu vlastnického práva, který omezuje stávajícího vlastníka jednotlivě určené věci, např. pozemku, právem smluvního předkupního práva dle § 602 a násl. Obč. zákoníku, právem zpětné koupě dle § 605 a násl. Obč. zákoníku, právem zpětného prodeje dle § 610 obč. zákoníku a rozvazovací podmínkou platnosti s účinky ex tunc dle § 36 odst. 2 věta druhá obč. zákoníku.

V případě sjednání práva zpětné koupě, zpětného prodeje, smluvního předkupního práva či rozvazovací podmínky platnosti smlouvy o převodu vlastnictví s účinky ex tunc k jednotlivě určené věci nutno ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku vykládat v úzké souvislosti s příslušnými ustanoveními obč. zákoníku upravující tato vedlejší ujednání (§ 601 a násl. obč. zákoníku.) tak, že není-li sjednáno výslovně jinak, nelze po naplnění zpětného převodu vlastnictví akceptovat porušení těchto zvláštních zákonných ustanovení o zpětném převodu „téže věci“ např. zřízením nemovité stavby za dobu trvání časově a věcně podmíněného vlastnictví pozemku.

Právo zpětné koupě – zvláště po jeho uplatnění u zavázané osoby, případně i u soudu – samo o sobě ve smyslu ustanovení § 608 odst. 1 a § 609 odst. 2 obč. zákoníku – omezuje stávajícího zavázaného vlastníka pozemku jako jednotlivě určené věci bez zvláštní dohody s osobou oprávněnou ke stavbě nemovité stavby na zpětně převáděném pozemku, resp. jde k plné tíži smluvně zavázaného vlastníka riziko budoucího odstranění takovéto stavby, která se realizací zpětné koupě nutně stane stavbou na cizím pozemku umístěnou bez občansko právního oprávnění; na tom nic nemění tvrzené nejasnosti zavázaného, který měl údajně pochybnosti o rozsahu předmětu práva zpětné koupě, jenž v následném soudním řízení byly shledány nepravdivými.

Podle ustanovení § 609 odst. 2 obč. zákoníku týká-li se právo zpětné koupě věci jednotlivě určené, je kupující povinen vrátit tutéž věc, kterou koupil. Smlouva o zcizení věci, jíž bylo porušeno právo zpětné koupě, je neplatná.

Pokud osoba zavázaná z práva zpětné koupě v rozporu s ustanovením § 609 odst. 2 obč. zákoníku a až po uplatnění oprávněného na zpětnou koupi ve smyslu ustanovení § 608 odst. 1 obč. zákoníku na předmětu zpětné koupě – byť měla pochybnosti o jeho rozsahu – přes výslovný nesouhlas oprávněného a po doručení žaloby zřídila nemovitou stavbu na zpětně převáděném pozemku, nemůže se po realizaci práva zpětné koupě dovolávat dobré víry a ochrany svého vlastnického práva ke stavbě zřízené v rozporu se zákonem k dočasně a podmíněně vlastněnému pozemku.

Ode dne uplatnění práva zpětné koupě (zpětného prodeje, smluvního předkupního práva) až do zpětného převodu jednotlivě určené věci oprávněné osobě je stávající smluvně zavázaný vlastník povinen nakládat s vydávanou věcí s péčí řádného hospodáře, který je oprávněn provádět jen obvyklou údržbu věci a jen neodkladné opravy, a je vyloučeno, aby v rozporu s ustanovením § 609 odst. 2 obč. zákoníku měnil podstatu vydávané věci, např. zřízením nemovité stavby, prováděl rekonstrukce apod.

Závěr: V případě nabytí vlastnictví jednotlivě určené věci se smluvním závazkem jejího zpětného prodeje, zpětné koupě, předkupního práva a rozvazovací podmínky platnosti smlouvy s účinky ex tunc je nutno považovat vlastnictví nabyvatele za časově ohraničené a podmíněné, jenž po uplatnění práva na zpětný převod vlastnictví vždy vylučuje podstatné změny na vydávané věci včetně zřízení nemovité stavby na pozemku; v opačném případě je po realizaci zpětného převodu na místě odstranění nemovité stavby na náklady stavebníka ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku.

1) K odstranění tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku (in.: Právní rádce 7/2001)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

One comment

  1. Dobrý den.
    Před třemi lety jsem zakoupila chatu do které je zavedena voda ze studny, která není na mém pozemku. Původně však byla určena pro všechny okolní chaty (více než 30 let). Nyní se změnil majitel pozemku a ten trvá na odstranění sacího koše. Jak můžu postupovat? Děkuji. Schmidtová

  2. Dobrý den,odkoupil jsem pozemek,na kterém stojí objekt obč. vybavenosti na kterém je zástavní právo smluvní . Objekt patří firmě , které jsem nabízel dohodu o užívání stavby , ale firma již delší čas nekomunikuje . Mohu firmě nařídit odstranění stavby?A jakou lhůtu firma na případné odstranění stavby má ?

    Děkuji , Jeřábek , Plzeň .

  3. Dobrý den, mám dotaz na stavbu vodního díla na mém pozemku. Zakoupila jsem pozemek která je součásti hráze rybníku. Vlastníkem rybníku je firma, která využívá vodu ke své výrobě. Na této parcele není zřízeno věcné břemeno. Upozornila jsem firmu na tuto skutečnost, ale bohužel bez odezvy. Výměnou za zničenou část parcely jsem požadovala zřízení věcného břemene chůze a jízdy po hrázi rybnníka. Někteří zahradkáři toto věcné břemeno mají zapsáno na katastrálním pozemku.Také bez odezvy. Dá se nějakým vhodným způsobem přimět firmu aby s vámi vůbec jednala. Nebo jako vlasník nemohu vůbec nic. A kdokoli může můj pozemek bez jakékoliv náhrady využívat. Děkuji za odpověď. Filipínová

Leave a Reply

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..