Odstranění stavby na cizím pozemku s právem zpětné koupě

Soudní praxe již v podstatě přijala za svůj právní názor právní literatury 1) týkající se odstranění tzv. „oprávněné“ stavby na cizím pozemku, avšak tyto právní závěry nelze mechanicky aplikovat i na zvláštní případy časově a věcně „podmíněného“ převodu vlastnického práva, který omezuje stávajícího vlastníka jednotlivě určené věci, např. pozemku, právem smluvního předkupního práva dle § 602 a násl. Obč. zákoníku, právem zpětné koupě dle § 605 a násl. Obč. zákoníku, právem zpětného prodeje dle § 610 obč. zákoníku a rozvazovací podmínkou platnosti s účinky ex tunc dle § 36 odst. 2 věta druhá obč. zákoníku.

V případě sjednání práva zpětné koupě, zpětného prodeje, smluvního předkupního práva či rozvazovací podmínky platnosti smlouvy o převodu vlastnictví s účinky ex tunc k jednotlivě určené věci nutno ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku vykládat v úzké souvislosti s příslušnými ustanoveními obč. zákoníku upravující tato vedlejší ujednání (§ 601 a násl. obč. zákoníku.) tak, že není-li sjednáno výslovně jinak, nelze po naplnění zpětného převodu vlastnictví akceptovat porušení těchto zvláštních zákonných ustanovení o zpětném převodu „téže věci“ např. zřízením nemovité stavby za dobu trvání časově a věcně podmíněného vlastnictví pozemku.

Právo zpětné koupě – zvláště po jeho uplatnění u zavázané osoby, případně i u soudu – samo o sobě ve smyslu ustanovení § 608 odst. 1 a § 609 odst. 2 obč. zákoníku – omezuje stávajícího zavázaného vlastníka pozemku jako jednotlivě určené věci bez zvláštní dohody s osobou oprávněnou ke stavbě nemovité stavby na zpětně převáděném pozemku, resp. jde k plné tíži smluvně zavázaného vlastníka riziko budoucího odstranění takovéto stavby, která se realizací zpětné koupě nutně stane stavbou na cizím pozemku umístěnou bez občansko právního oprávnění; na tom nic nemění tvrzené nejasnosti zavázaného, který měl údajně pochybnosti o rozsahu předmětu práva zpětné koupě, jenž v následném soudním řízení byly shledány nepravdivými.

Podle ustanovení § 609 odst. 2 obč. zákoníku týká-li se právo zpětné koupě věci jednotlivě určené, je kupující povinen vrátit tutéž věc, kterou koupil. Smlouva o zcizení věci, jíž bylo porušeno právo zpětné koupě, je neplatná.

Pokud osoba zavázaná z práva zpětné koupě v rozporu s ustanovením § 609 odst. 2 obč. zákoníku a až po uplatnění oprávněného na zpětnou koupi ve smyslu ustanovení § 608 odst. 1 obč. zákoníku na předmětu zpětné koupě – byť měla pochybnosti o jeho rozsahu – přes výslovný nesouhlas oprávněného a po doručení žaloby zřídila nemovitou stavbu na zpětně převáděném pozemku, nemůže se po realizaci práva zpětné koupě dovolávat dobré víry a ochrany svého vlastnického práva ke stavbě zřízené v rozporu se zákonem k dočasně a podmíněně vlastněnému pozemku.

Ode dne uplatnění práva zpětné koupě (zpětného prodeje, smluvního předkupního práva) až do zpětného převodu jednotlivě určené věci oprávněné osobě je stávající smluvně zavázaný vlastník povinen nakládat s vydávanou věcí s péčí řádného hospodáře, který je oprávněn provádět jen obvyklou údržbu věci a jen neodkladné opravy, a je vyloučeno, aby v rozporu s ustanovením § 609 odst. 2 obč. zákoníku měnil podstatu vydávané věci, např. zřízením nemovité stavby, prováděl rekonstrukce apod.

Závěr: V případě nabytí vlastnictví jednotlivě určené věci se smluvním závazkem jejího zpětného prodeje, zpětné koupě, předkupního práva a rozvazovací podmínky platnosti smlouvy s účinky ex tunc je nutno považovat vlastnictví nabyvatele za časově ohraničené a podmíněné, jenž po uplatnění práva na zpětný převod vlastnictví vždy vylučuje podstatné změny na vydávané věci včetně zřízení nemovité stavby na pozemku; v opačném případě je po realizaci zpětného převodu na místě odstranění nemovité stavby na náklady stavebníka ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku.

1) K odstranění tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku (in.: Právní rádce 7/2001)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz