Nájemné a změna vlastnictví družstevního bytu

Zvláštní pozornost je třeba věnovat situaci způsobu stanovení nájemného za užívání bytu, když se při změně vlastnictví bytu či domu mění charakter bytu z družstevního na nedružstevní a naopak.

Právní následky změny v osobě vlastníka bytu či domu ve smyslu ustanovení § 680 odst.2 obč. zákoníku musí být v souladu s čl. 1 Listiny základních práv a svobod i ustanovení § 2 odst. 1 obč. zákoníku stejné pro všechny druhy a formy vlastnictví, tj. bez ohledu, zda nabyvatelem je stát, obec, církev, podnikatel, družstvo či fyzická osoba apod.

Změnou v osobě vlastnictví bytu či domu ve smyslu ustanovení § 680 odst. 2 obč. zákoníku nemůže bez dalšího, například uzavření nové nájemní smlouvy s novým vlastníkem bytu či domu, dojít ke zhoršení právního postavení nájemce bytu včetně výše nájemného, a to ani v případě, kdy dosavadním vlastníkem domu či bytu bylo bytové družstvo a novým vlastníkem se stala fyzická osoba nebo právnická osoba, která již není bytovým družstvem.

I v případě změny osoby vlastníka domu nebo bytu z bytového družstva na jinou osobu anebo naopak zůstává výše dosavadního nájemného ke dni převzetí domu či bytu jeho novým vlastníkem zachována, nedojde-li později k uzavření dodatku ke smlouvě o nájmu bytu či uzavření nové smlouvy o nájmu bytu; nedojde-li k uzavření nové dohody o nájemném a nelze-li změnit výši dosavadního nájemného pro absenci výslovné zákonné úpravy, zůstává výše nájemného nadále nezměněna (způsob výpočtu).

Nový vlastník bytu či domu původně ve vlastnictví bytového družstva dnem převzetí bytu či domu (nabytím vlastnictvím) vstupuje do práv a povinností vyplývajících z nájmu bytu včetně výše dosavadního nájemného platného ke dni převzetí bytu či domu; nejedná se o neobvyklou věc, neboť nový nabyvatel často vstupuje do smluv o nájmu bytu s minimálním nájemným v důsledku předchozích rekonstrukcí z bytu původně IV. kategorie na I.kategorii nebo z nebytových prostor na bytové, do užívání bytů zatížených právem doživotního bezplatného užívání bytu, věcného břemene apod.

Změna v osobě pronajímatele zásadně nemá vliv na právní postavení subjektů právního vztahu nájmu bytu včetně výše nájemného a úhrad za plnění poskytovaných s užíváním bytu, pokud zákon či smlouva o nájmu bytu výslovně nestanoví jinak; totéž se týká i přechodu práv a povinností vyplývajících z tzv. práva na bydlení.

Přechod práv a povinností včetně placení nájemného vyplývajících z nájemního vztahu se týká i případů, kdy výjimečně dochází ke změně vlastnictví domu z bytového družstva ve prospěch fyzické či právnické osoby, která není bytovým družstvem, například v důsledku vydání domu na základě restitučních právních předpisů či zpeněžení v rámci konkurzního řízení.

Úhrady za plnění poskytovaná s užíváním družstevního bytu, zahrnující platby na pojistné, fond oprav a údržby a správní náklady, jsou občanským zákoníkem postaveny na roveň plateb nájemného nedružstevních bytů ve smyslu ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku.

Při změně charakteru bytu z družstevního vlastnictví do nedružstevního vlastnictví a naopak ve smyslu ustanovení § 680 odst. 2 obč. zákoníku vstupuje nový vlastník v celém rozsahu do právního postavení předchozího pronajímatele bytu včetně úhrad za plnění spojených s užíváním bytu s tím, že rozhodující je stanovená výše úhrad (způsob výpočtu) ke dni nabytí vlastnictví novým vlastníkem, resp. převzetí pronajímatelem.

Ustanovení § 680 odst. 2 obč. zákoníku, jakož i ustanovení § 12 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb., platí i v případě, když při změně vlastníka bytu či domu dojde ke změně charakteru bytu z družstevního na nedružstevní a naopak, což je v souladu s čl. 1 Listiny základních práv a svobod.

Stejné právní následky, jaké nastávají ve smyslu ustanovení § 680 odst. 2 obč. zákoníku při změně vlastnictví k pronajaté věci, kdy nabyvatel vstupuje do právního postavení dosavadního pronajímatele, jsou i při realizované výměně bytu ve smyslu ustanovení § 715 obč. zákoníku, kdy rovněž dochází ke vzájemnému vstupu do právního postavení původních nájemců směněných bytů.

Obdobná situace – rozdílného statutu nedružstevního bytu a způsobu hrazení nájemného jako u družstevního bytu – je řešena ustanovením § 28d odst. 1 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších, které stanoví, že dnem účinnosti tohoto zákonného opatření se ve prospěch družstva, popřípadě jeho právního nástupce na budově zřizuje věcné břemeno podle § 151n a násl. obč. zákoníku, které dále omezuje vlastníka budovy tak, že:

1. pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu;
2. družstvo nebo jeho právní nástupci mají k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele, není-li mezi nimi a vlastníkem budovy dohodnuto jinak;
3. pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních bytových družstev;
4. nájemné z těchto bytů platí nájemce družstvu nebo jeho právnímu nástupci; úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí nájemce vlastníkovi budovy, popřípadě jiné osobě.

V případě změny vlastníka bytu nebo domu z bytového družstva a naopak ve smyslu ustanovení § 680 odst. 2 obč. zákoníku platí, že:

• nabyvatel, kterým není bytové družstvo, vstupuje v celém rozsahu do smlouvy nájmu bytu včetně dosavadního nájemného vypočítávaného jako tzv. ekonomické nájemné (neziskové)
• nabyvatel, kterým je bytové družstvo, vstupuje v celém rozsahu do smlouvy o nájmu bytu včetně dosavadního nájemného vypočítávaného jako tzv. regulované nájemné anebo sjednaného (tržního) nájemného, případně jiné formy nájemného

Stejné právní závěry platí i v případě realizované výměny bytů ve smyslu ustanovení § 715 obč. zákoníku, kdy směnitelé rovněž v celém rozsahu včetně výše nájemného (způsobu výpočtu) vstupují do právního postavení dosavadních nájemců směněných bytů bez ohledu na to, že jeden byt je bytem družstevním a druhý ze směněných bytů jím není.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz