Ke vzniku věcného břemene § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. a výše přiměřené náhrady

Vznik věcného břemene ze zákona na základě § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. dnem 1. 1. 2001 vyvolává zásadní otázku ústavnosti „vyvlastnění“ věcným břemenem ve prospěch jen některých vlastníků.

Vlastníků jednotek oproti jiným vlastníkům trvalých staveb včetně obytných budov na cizím pozemku, aniž by vlastník stavebního pozemku mohl užívání zastavěného oprávněnou stavbou jakkoli bránit.

RESTRIKTIVNÍ VÝKLAD
Ustanovení § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. je s ohledem na čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod i čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen „Úmluva“) nutno vykládat restriktivně; proto jej lze aplikovat jen ve prospěch jednotlivých vlastníků jednotek, kteří řádně nabyli vlastnické právo k jednotce vkladem vlastnického práva – například z bytového družstva ve prospěch jeho člena – na základě rozhodnutí katastrálního úřadu, které nabylo právní moci nejpozději do 31. 12. 2000, a nikoli ve prospěch účelového jednání vlastníka budovy jen na základě jeho jednostranného právního úkonu – prohlášení vlastníka budovy – po 1. 7. 2000 s nabytím právní moci rozhodnutí o vkladu vlastnického práva až po 1. 1. 2001 zjevně jen za účelem přisvojení si očividného majetkového prospěchu k tíži vlastníka pozemku.
Zpětné účinky vkladu vlastnického práva ve smyslu ustanovení § 2 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb. na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu, nutno vyložit tak, že smyslem a účelem zpětných účinků vkladu je jen vyloučit jakékoli dispozice s nemovitostí evidovanou v katastru nemovitostí ode dne doručení návrhu na vklad jako zvýšené právní jistoty nabyvatele, případně třetích osob, a nikoli zpětné nabytí věcného práva ještě před vydáním konstitutivního rozhodnutí katastrálního úřadu.
Věcné břemeno ke stavebnímu pozemku vzniká ze zákona ustanovením § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. jen ve prospěch vlastníků jednotek odlišných od původního vlastníka budovy, například bytového družstva, jejichž vlastnické právo k jednotce bylo konstituováno rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva, které nabylo právní moci do 31. 12. 2000.
Ustanovení § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb., účinného dne 1. 7. 2000, nově stanoví poměrně krátkou lhůtu ke sjednání písemné dohody mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku do 31. 12. 2000, jinak je ex lege zřízeno právo věcného břemene ke stavebnímu pozemku s vyloučením všech vlastnických oprávnění jen s ponecháním práva platit daň z nemovitosti vlastníkovi pozemku. Z toho důvodu se vztahuje § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. jen na vlastníky jednotek s existujícím vkladem vlastnického práva nejpozději do 31. 12. 2000 bez přihlédnutí ke zpětné účinnosti podání návrhu na vklad (právní nemožnost sjednání písemné smlouvy s nevlastníkem jednotky).
Pokud prohlášení vlastníka budovy zapsané v katastru nemovitostí ke dni 31. 12. 2000 jen ve prospěch vlastníka budovy nesplňuje základní zákonné náležitosti uvedené v § 4 zákona č. 72/1994 Sb., nelze zpravidla považovat nabytí jednotky za řádné a odůvodňující vznik věcného břemene ze zákona k tíži vlastníka pozemku ve smyslu § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb.
Zřízení věcného břemene ze zákona § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. – s přihlédnutím k restriktivnímu výkladu vyplývajícímu z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod – je vyloučeno, pokud písemná smlouva mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku nebyla uzavřena do 31. 12. 2000 z důvodu, že vlastnictví jednotky nebylo konstituováno rozhodnutím katastrálního úřadu o vkladu ve prospěch vlastníka jednotky, které nabylo právní moci do 31. 12. 2000, a tudíž ani nemohlo reálně probíhat jednání o uzavření smlouvy o užívání pozemku.

ZÁKONNÁ DEFINICE PŘEMĚNY VLASTNICTVÍ BUDOVY NA VLASTNICTVÍ JEDNOTEK
Z důvodu, že se ve smyslu § 7 zákona č. 72/1994 Sb. mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu až převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek citovaného zákona, je základní podmínkou aplikace § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. převod první jednotky na osobu odlišnou od vlastníka budovy nejpozději do 31. 12. 2000, jinak zůstává vlastnictví celé budovy nedotčeno bez ohledu na zápis vlastnictví jednotek v katastru nemovitostí jen na stávajícího vlastníka budovy (účelem zákona č. 72/1994 Sb. je vícečetné vlastnictví jednotek v jedné budově a nikoli trvalé rozdělení téže budovy na jednotky jen ve prospěch jednoho vlastníka).
Ustanovení § 7 zákona č. 72/1994 Sb. navazující na § 125 občanského zákoníku výslovně potvrzuje správnost právního názoru, že jednotka vzniklá na základě zákona č. 72/1994 Sb. je věcí v právním smyslu, která prolamuje tradiční chápání budovy jako samostatné věci a jednotky jako „akcesorické spoluvlastnictví“. Rovněž tak zřízení věcného břemene ve smyslu § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. výslovně ve prospěch vlastníků jednotek jen potvrzuje prioritu vlastnického práva jednotky jako samostatné věci v právním smyslu.
Do doby převodu vlastnictví první jednotky v domě ve smyslu § 7 zákona č. 72/1994 Sb. (obdobně i podle § 6 cit. zákona) trvá pouze vlastnictví budovy jako celku bez ohledu na rozdělení budovy na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy provedeného v katastru nemovitostí bez realizace prvního převodu jednotky (vkladu vlastnického práva).
Stanoví-li zákon výslovně a jednoznačně zákonnou definicí, kdy se mění původní vlastnictví jedné věci (budovy) na nové vlastnictví více věcí v právním smyslu (jednotek), nelze výkladem dojít k jinému právnímu závěru, neboť právní následky přeměny dosavadního vlastnictví na nové vlastnictví vykládá sám zákon: „samotná zákonná definice přeměny vlastnictví z vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek vylučuje jiný subjektivní výklad soudu“.

PŘIMĚŘENÁ NÁHRADA ZA VÝKON PRÁV Z VĚCNÉHO BŘEMENE
Zřízením věcného břemene ve stanoveném či sjednaném rozsahu vzniká nový právní důvod užívání zatížené věci, aniž by občanský zákoník č. 40/1964 Sb. od 1. 4. 1964 stanovil jednorázovou úhradu za toto zásadní a časově neomezené omezení vlastnického práva ve prospěch všech vlastníků druhé věci.
Od uveřejnění článku Ocenění věcného břemene a nepřiměřená újma v Právním rádci č. 6/2009 1) lze vypozorovat pozvolnou revizi soudní praxe oceňování věcných břemen v trvání 45 let s aktuálně nesprávným právním názorem závislosti výše přiměřené náhrady za zřízení věcného břemene i na jiných než objektivních skutečnostech (rozdílů tržních cen a obvyklého nájemného v daném místě a čase). Kromě nesprávnosti názoru o jiných než objektivních kritériích pro stanovení přiměřené náhrady za zřízení věcného břemene je třeba trvale omezovat jakýkoli prostor pro poměrně rozšířenou subjektivitu v rozhodování soudů a soudních znalců včetně jejich případné korupce.
Stanovení jednorázové náhrady soudem za zřízení věcného břemene s předpokládaným trváním věcného břemene 5-10 let, když až na výjimky trvá mnoho desetiletí až století, je v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
Zřízení věcného břemene ke stavebnímu pozemku ve prospěch vlastníků jednotek ve smyslu § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. musí být za přiměřenou náhradu ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod pravidelnou úplatou po celou dobu existence věcného břemene ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase anebo jednorázovou částkou ve výši rozdílů tržních cen před zřízením věcného břemene a po něm, tj. téměř v tržní ceně pozemku ke dni 31. 12. 2000 s možností zohlednění povinnosti vlastníka pozemku „na věky“ platit daň z nemovitosti.
V plném souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod je v soukromém právu stanovení náhrady za úplatné zřízení věcného břemene užíváním cizí věci jinak než smlouvou:
– jednorázovou částkou, která vyjadřuje výši znehodnocení majetkových práv vlastníka zatížené nemovitosti zpravidla jako rozdílu mezi tržní cenou nemovitosti před zřízením věcného břemene a tržní cenou nemovitosti po zřízení věcného břemene, anebo
– opakující se částkou po celou dobu trvání věcného břemene ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase zvláště je-li nemovitost věcným břemenem podstatně zatížena co do rozsahu užívání či četnosti užívání.
Nestanoví-li zákon v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, že je náhrada za zřízení věcného břemene vzniklého rozhodnutím příslušného orgánu splatná do určité doby najednou a v určité výši (například dle počtu let), náleží vlastníkovi zatížené nemovitosti spravedlivě náhrada za věcné břemeno po celou dobu jeho trvání ve výši v daném místě a čase obvyklé; je-li věcným břemenem zatížena pouze nepatrná část nemovitosti či jen občasným užíváním, lze uvažovat i o jednorázové náhradě za zřízení věcného břemene ve výši rozdílů tržních cen pozemků před jeho zřízením a po něm.
Ocenění věcného břemene na základě § 18 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu nerozhodné, nestanoví-li tak zákon výslovně, neboť je určeno zejména pro daňové účely.
Nestanoví-li zákon výslovně jinak, musí výše přiměřené náhrady za zřízení věcného břemene vycházet jen z objektivních kritérií – rozdílu tržních cen pozemku anebo obvyklého nájemného v dané výši a čase po dobu trvání věcného břemene – a v žádném případě nesmí být ovlivněna jakýmikoli jinými skutečnostmi včetně okolností předcházejících vzniku věcného břemene, majetkových poměrů účastníků apod.
Z důvodu, že oprávněné zájmy vlastníka budovy postavené na cizím pozemku jsou v právním řádu České republiky dostatečně chráněny zákonem až na samé hranici ústavnosti včetně právní nemožnosti odstranění oprávněné stavby na cizím pozemku, je „vyvlastnění“ zřízením věcným břemenem ze zákona na dobu desítek let až staletí jednorázovou částkou vypočítanou z obvyklého nájemného 5-10 let bez ohledu na jeho skutečnou dobu existence v hrubém rozporu s mezinárodními úmluvami, kterými je Česká republika vázána.

HMOTNĚ PRÁVNÍ LEGITIMACE ZÁKONNÉHO SPRÁVCE
Smyslem a účelem institutu zákonného správce budovy bytovým družstvem a společenstvím vlastníků jednotek je racionalizace a zjednodušení právních vztahů týkající se všech otázek správy budovy a pozemku, na kterém budova stojí, tak, aby navenek vystupovala jedna osoba – bytové družstvo anebo společenství jednotek – a nedocházelo k neúměrné a pro praxi zcela nevhodné atomizaci jednoho právního vztahu na desítky a stovky drobných právních vztahů s totožným výsledkem, placení nájmu či bezdůvodného obohacení za užívání stavebního pozemku ve vlastnictví třetí osoby.
Právní názor, že povinnost vydat bezdůvodné obohacení za užívání stavebního pozemku stíhá jen samotné vlastníky jednotek a jen v rozsahu jejich podílů na společných částech budovy a nikoli zákonného správce – společenství vlastníků jednotek anebo bytové družstvo dle § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. – by popíral samotný smysl zvláštní zákonné správy jednotek prostřednictvím ex lege zřízené zvláštní účelové právnické osoby, resp. bytového družstva, které původně budovu vlastnilo, a mj. by to znamenalo, že smluvní stranou by v případě uzavření smlouvy o nájmu pozemku byli všichni jednotliví vlastníci jednotek a nikoli za ně jen správce, což by atomizovalo a komplikovalo právní vztahy v rozporu se smyslem zákona č. 72/1994 Sb.

_________________________________________________
Poznámky:

1) Ocenění věcného břemene a nepřiměřená újma (Právní rádce č. 6/2009, L. Chalupa).

Základní právní předpisy:

Ustanovení § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění zákona č. 103/2000 Sb. (účinnost 1. 7. 2000): „N e d o j d e -li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. prosince 2000, vzniká dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno10b) k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky.
(6) Předmětem věcného břemene podle odstavce 5 je také nádvoří, je-li ze všech stran bytovým domem ohraničeno a není-li zastavěno stavbou jiného vlastníka.“
Ustanovení § 7 zákona č. 72/1994 Sb. „Převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek stanovených tímto zákonem se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Ustanovení § 6 platí pro převody vlastnictví těchto jednotek obdobně.“
Článek VIII přílohy k vládnímu nařízení č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek:
„(1) Výbor je výkonným orgánem společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství s výjimkou těch věcí, které jsou podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov ve výlučné působnosti shromáždění, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo.
(9) Výbor jako výkonný orgán společenství zejména
a) zajišťuje záležitosti společenství ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství podle zákona o vlastnictví bytů a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění; zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost,…“

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz