Zajištění bytové náhrady

OBČANSKÉ PRÁVO

Předmětem častých soudních řízení je vyklizení bytu dosavadním nájemcem bytu po skončení najemného poměru. Právní povaha práva na bydlení, t.j. práva dosavadního nájemce užívat byt po skončení nájemního poměru do zajištění odpovídající bytové náhrady, je zásadně stejná již od účinnosti občanského zákoníku od 1. dubna 1964 dosud.

Hlavní rozdíl mezi právem na bydlení od 1. 4, 1964 (účinnost zákona č. 40/1964 Sb.) do 31. 12. 1991 a od 1. 1. 1992 (účinnost zákona č. 509/1991 Sb.) spočívá především v tom, že podle předchozí právní úpravy rozhodoval správní organ o konkrétní formě bytové náhrady (náhradní byt nebo náhradní ubytování) spravedlivěji až tehdy, kdy byla bytová náhrada skutečně poskytována. Soudní praxe exekučních soudů je tak nyní vystavena situacím, kdy od autoritativního rozhodnutí soudu o určení konkrétní bytové náhrady do jejího zajištění uplyne dlouhá doba, během níž se podstatně změní osobní poměry uživatelů bytu.

Soudní praxe musí daleko odpovědněji přistupovat k rozhodování o dalším nájemci bytu na základě ustanovení § 702 a § 705 obč. zák. tak, aby byl naplněn účel práva na bydlení, tj. provizornost a dočasnost, a nikoliv dlouhodobá konzervace tíživé bytové situace vyvolávající další spory a soudní řízení. Správné pochopení právní povahy práva na bydlení je rozhodující pro vyřešení složitějších právních otázek, které soudní praxe za dobu účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. doposud přesvědčivě nevyřešila.

Výkon práv a povinností vyplývajících z existujícího práva na bydlení je nutno pečlivě posuzovat s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. o dobrých mravech, a to vzhledem na možné účelové zneužití právního postavení pronajímatele.

VYBRANÁ JUDIKATURA

1. „Jestliže se ten, jemuž bylo rozhodnutím “: soudu uloženo byt vyklidit, dobrovolně z bytu vystěhuje, splnil tím svou povinnost a došlo k zániku závazku .splněním (§ 71 obč. zák. nyní § 599 obč. zák.). Nemůže tu už dojít k obnovení tohoto zaniklého závazku, ani k navrácení lhůty k jeho splnění a tím méně k opětovnému oprávnění byt užívat do doby, než bude přidělen náhradní byt nebo poskytnuto náhradní ubytování.“
2. Bylo-li pravomocným soudním rozhodnutím zrušeno právo osobního užívání bytu a uživateli bytu bylo uloženo jej vyklidit po přidělení náhradního bytu (náhradní ubytování) a dojde-li později ke změně poměrů, takže vázat vystěhování na přidělení této náhrady za byt by bylo zneužíváním práv proti zájmům společnosti nebo spoluobčanům (čl. VIII zákona č. 40/1964 Sb.), nebo by nebylo v souladu s pravidly socialistického soužití (článek VII zákona č. 40/1964 Sb.), může soud podle u.stanovení § 80 písm. c) o. s. ř. určit, že dříve uložená povinnost k vyklizení bytu není vázána na přidělení náhradního bytu (náhradního ubytování). „
3. „Rozhodování soudů o bytové náhradě je třeba nyní (po novelizaci občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb.) považovat také za rozhodování o věci samé a nikoli za rozhodování o lhůtě k plnění. Podle současné právní úpravy, po přijetí novely občanského zákoníku provedené zákonem č. 509/1991 Sb., a po zrušení zákona o hospodaření s byty, již o přidělení bytové náhrady nerozhodují orgány obce. O tom, zda v dané věci při vyklízení přichází v úvahu zajištění bytové náhrady a jakého druhu, popřípadě zda není třeba zajišťovat bytovou náhradu, rozhoduje soud v řízení podle části třetí, případně části čtvrté občanského soudního řádu, a to rozsudkem. Konkrétní druh bytové náhrady je upraven hmotným právem, a to příslušným ustanovením občanského zákoníku. Za lhůtu k plnění – lhůtu k vyklizení bytu – je třeba považovat se zřetelem k odlišné hmotněprávní úpravě pouze časový úsek (např 15 dnů od zajištění bytové náhrady), po jehož uplynutí je odpůrce povinen byt vyklidit ve smyslu ustanovení § 160 odst. 3 0. s. ř (ve znění novely provedené zákonem č 519/1991 Sb )“
4. „Při úvaze o tom, zda vyklizení bytu má být výjimečně vázáno na zajištění bytové náhrady (§ 3 odst. 1 obč. zák.), nelze pominout okolnost, že vyklizovaný, který v bytě dlouhodobě bydlí v přesvědčení, že mu svědčí platný titul bydlení, nedostatky tohoto titulu nezpůsobil.“
5. „Nelze souhlasit se Závěrem soudu I. stupně o tom, že pokud bylo (dřívější) užívací právo žalovaného k bytu zrušeno proto, že po dobu konkrétně vymezených pěti měsíců nehradil nájemné, není .skutečnost, že nájemné nebylo hrazeno ani nadále po velmi dlouhou dobu, schopna zvrátit rozhodnutí o povinnosti vyklidit byt až po přidělení náhradního bytu. Podle názoru odvolacího soudu nelze to, že (dřívější) uživatel bytu po určitou dobu neplatil nájemné, chápat jako danost jeho poměrů, zbavující vlastníka domu práva domoci se vážnější sankce v případě, že nájem není hrazen ani nadále. “ (Právo osobního užívání bytu bylo zrušeno rozsudkem soudu vyhlášeného do 31. 12. 1991).
6. „Délka doby neplacení nákladů s bydlením tak odůvodňuje změnu předchozího pravomocného rozhodnutí soudu, a to ve smyslu článku llI hod 6 Závěrečných a přechodných ustanovení občanského soudního řádu. Dle tohoto ustanovení pravomocné rozsudky na vyklizení bytu, vyhlášené před nabytím účinnosti tohoto zákona a jimiž je povinnost vyklidit byt vázána na zajištění náhradního ubytování, se ve vykonávacím rozsudku považují za rozsudky ukládající vyklizení po poskytnutí náhradního bytu. Oprávněný se však může u soudu, který je příslušný k výkonu rozhodnutí, proti povinnému domáhat určení, že povinnému náleží,jen náhradní ubytování nebo že mu nenáleží bytová náhrada vůbec. Tímto dochází i ke změně lhůty pro splnění povinnosti vč .smyslu § 160 odst. 3 0. s. ř.“ (Právo osobního užívání bytu bylo zrušeno rozsudkem soudu vyhlášeného do 31. 12. 1991).

PRÁVNÍ POVAHA PRÁVA NA BYDLENÍ

1. Právo na bydlení je zvláštním zákonným právním důvodem užívání bytu dosavadním nájemcem na dobu určitou od skončení nájemního poměru do zajištění bytové náhrady. Právo na bydlení zpravidla zaniká zajištěním odpovídající bytové náhrady, před zajištěním stanovené bytové náhrady může tento právní vztah zaniknout jen písemnou dohodou mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem nebo platnou výpovědí pronajímatele, případně i dosavadního nájemce.
2. Jestliže jde o zajištění bytové náhrady na základě pravomocného rozsudku na vyklizení bytu vyhlášeného přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 519/1991 Sb., a jimiž je povinnost vyklidit byt vázána na zajištění náhradního bytu nebo náhradního ubytování, může se oprávněný přímo na základě čl. III bodu 6 zákona č. 519/1991 Sb. u soudu, který je příslušný k výkonu rozhodnutí, proti povinnému domáhat určení, že povinnému náleží jen náhradní ubytování, nebo že mu nenáleží bytová náhrada.
3. Zajištění bytové náhrady po skončení nájemního poměru není a ani být nemůže splněním závazku ve smyslu ustanovení § 599 obč. zák. (dříve § 71 obč. zák.).
4. Zajištění bytové náhrady není právním vztahem, ze kterého věřiteli – dosavadnímu nájemci vzniká právo na plnění od dlužníka – pronajímatele, který musí zajistit bytovou náhradu. Tato skutečnost je také důvodem, proč dosavadní nájemce nemá vůči pronajímateli nárok na konkrétní formu bytové náhrady.
5. Zajištění bytové náhrady není povinností pronajímatele, byť je to především v jeho zájmu. Tato situace způsobila, že soudní praxe i teorie došla k nesprávnému závěru, že jde o povinnost pronajimatele vůči dosavadnímu nájemci (uživateli) bytu. Stanovenou bytovou náhradu si tak může sám zajistit i dosavadní nájemce, např. vznikem práva společného nájmu manželů v důsledku uzavření manželství, nabytí vlastnictví volného bytu či dokonce dědictvím, tj. právní událostí nezávislou na vůli uživatele.
6. Zajištění bytové náhrady po skončení nájemního poměru je okamžikem skončení zvláštní zákonné doby užívání bytu dosavadním nájemcem bytu v důsledku určité budoucí hmotněprávní skutečnosti, tedy zajištění bytové náhrady.
7. Právo na bydlení jako nový právní vztah nevzniká na základě smlouvy mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem bytu ani rozhodnutím soudu,nýbrž skončením dosavadního nájemního poměru, pokud má dosavadní nájemce právo na zajištění bytové náhrady, a to i na základě analogie.
8. Právo na bydlení je zvláštním zákonným právním vztahem užívání bytu mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem bytu, který po skončení nájemního poměru zakládá ustanovení § 712 odst. 6 obč. zákoníku.
9. Právní vztah užívání bytu po skončení nájemního poměru vzniká na základě ustanovení § 712 odst. 6 obč. zák, splněním všech zákonných podmínek, tj. zejména skončením nájemního poměru a právem dosavadního nájemce na užívání bytu do zajištění bytové náhrady v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.
10. Práva a povinnosti účastníků právního vztahu užívání bytu vyplývají z ustanovení § 687 až § 699 obč. zák. a § 700 až § 702 odst. 1 obč. zákoníku.
11. Právní vztah užívání bytu je právním vztahem na dobu určitou, jejíž počátek začíná běžet ex lege skončením nájemního poměru a končí zásadně zajištěním bytové náhrady.
12. Právo na bydlení vzniká analogicky podle ustanovení § 853 obč. zák. i v ostatních případech neodvozeného právního důvodu užívání bytu (vlastnické právo k obytné budově či bytu, právo k bytu odpovídající věcnému břemenu, právo k bytu založené inominátní smlouvou ve smyslu § 51 obč. zák. mezi novým vlastníkem obytné budovy a bývalým vlastníkem).
13. Rozhodnutí soudu o žalobě na zrušení práva společného nájmu bytu podle § 702 odst. 1 obč. zák., § 705 obč, zák. a o přivolení k výpovědi z nájmu bytu podle § 711 obč. zák. je ze zákona spojeno s rozhodnutím soudu o určení konkrétní bytové náhrady ve prospěch dosavadního nájemce (uživatele) bytu. Toto spojení je odůvodněno zásadou účelnosti a hospodárnosti a není důvodu jej měnit.
14. Právní důvod užívání bytu dosavadního nájemce bytu a formu bytové náhrady zakládá již samotný občanský zákoník. V případě, že soud rozhoduje o zrušení práva společného nájmu bytu podle ustanovení § 702 a § 705 obč. zák., jakož i o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dle § 711 obč. zák. a současně i o vyklizení bytu, má rozhodnutí soudu o určení konkrétní formy bytové náhrady konstitutivní charakter.
15. Právo na bydlení jako právní vztah užívání bytu dosavadního nájemce skončí uplynutím posledního dne doby, která je určena konkrétní budoucí právní skutečností (zajištěním bytové náhrady) a nikoliv obvyklým určením konkrétního data.
16. Zajistí-li si dosavadní nájemce bytovou náhradu po skončení nájemního poměru sám, např, koupí domu, vznikem nového nájemního poměru, zaniká právní vztah užívání bytu a jeho další užívání bytu se stává protiprávní, a to z důvodu, že stanovená bytová náhrada již byla zajištěna.
17. Vyjma zajištění bytové náhrady může právní vztah užívání bytu (právo na bydlení) zaniknout písemnou výpovědí kteréhokoliv z účastníků s výpovědní lhůtou tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce (analogie ustanovení § 710 obč. zák.).
18. Pronajímatel může právní vztah užívání bytu před zajištěním bytové náhrady písemně vypovědět jen z důvodu, že dosavadní nájemce hrubě porušuje svoje základní povinnosti vyplývající z ustanovení § 687 až § 699 obč. zák. a § 700 až § 702 odst. 1 obč. zák., zejména tím, že nezaplatil úhradu za užívání bytu a za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce (analogie ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák.).
19. Nelze připustit, aby právo na bydlení jako provizorní a odvozený právní vztah užívání bytu, na rozdíl od nájemního poměru, pro prokazatelně úmyslné a hrubé porušovaní základních povinností ze strany dosavadního nájemce bytu nebylo zrušitelné ještě před zajištěním vlastní bytové náhrady, např. z důvodu mnohaměsíčního neplacení úhrad spojených s užíváním bytu.
20. Právo na bydlení lze i ze strany dosavadního nájemce jednostranně zrušit písemnou výpovědí s tříměsíční výpovědní lhůtou tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce, avšak v tomto případě i bez uvedení výpovědního důvodu.
21. Uplynutím výpovědní lhůty na základě platné výpovědi pronajímatele skončí právní vztah užívání bytu dosavadního nájemce, přičemž soud může tuto skutečnost deklarovat na základě určovací žaloby, kterou se v dotčené části změní předchozí rozsudek o zajištění bytové náhrady.
22. Jelikož zánik nájmu bytu před zajištěním bytové náhrady na základě platné výpovědi pronajímatele práva na bydlení je novou hmotněprávní skutečností, není existence pravomocného rozsudku o vyklizení bytu do určité lhůty od zajištění stanovené bytové náhrady překážkou věci rozsouzené dle § 159 odst. 3 0. s. ř.
23. Právo na bydlení je provizorium mezi skončením nájemního poměru a zajištěním odpovídající bytové náhrady, která má být co nejkratší.
24. Nejde-li o společný nájem bytu, kde jsou členy domácnosti i nezletilé děti, je pro rozhodnutí soudu o zrušení práva společného nájmu bytu dle § 702 a § 705 obč. zák. velmi důležitou otázkou, kdo je objektivně schopen (případně i prostřednictvím obce dle zákona č. 102/1992 Sb.) a ochoten druhému nájemci bytovou náhradu zajistit, neboť tím je naplněn hlavní účel práva na bydlení, tj. jeho dočasnost a provizornost.
25. Výpověď pronajímatele právního vztahu užívání bytu po skončení nájemního poměru je nutno vždy důkladně hodnotit podle §3 odst. 1 obč. zák. tak, aby výkon práv a povinností nebyl v rozporu s dobrými mravy.
26. Porušuje-li dosavadní nájemce prokazatelně svoje základní povinnosti, nestačí to samo o sobě ke ztrátě práva dosavadního nájemce na zajištění bytové náhrady; to je možné jen na základě platné výpovědi pronajímatele z důvodů konkrétního hrubého porušování základních povinností dosavadnímu nájemci, zejména neplacení úhrad spojených s užíváním bytu za dobu delší než 3 měsíce.
27. V případě, že pronajímatel dosavadnímu nájemci úmyslně znemožní užívání bytu po skončení nájemního poměru ještě předtím, než je zajištěna odpovídající bytová náhrada (např. neoprávněným vyklizením bytu přerušením dodávek plynu, elektřiny, svévolnou opakovanou výměnou zámků apod.), má dosavadní nájemce vůči pronajímateli nárok na náhradu škody vzniklou v důsledku obstarání náhradního bydlení. Rozsah náhrady škody závisí především na rozdílu mezi úhradou za užívání náhradního bydlení, zpravidla tržní podnájem bytu, a dosavadní úhradou za užívání bytu, kterou je převážně regulované nájemné.

Právní vztah užívání bytu po skončení nájemního poměru do zajištění odpovídající bytové náhrady (tzv. právo na bydlení) je novým právním vztahem mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem bytu založený občanským zákonem.
Tento právní vztah je provizorním (dočasným) právním vztahem na dobu určitou, který ze zákona počíná běžet skončením nájemního poměru a končí budoucí právní skutečností, kterou je zajištění odpovídající bytové náhrady. Lhůta k vyklizení bytu stanovená soudem, zpravidla 15 dnů po zajištění bytové náhrady, je lhůtou faktického vyklizení bytu dosavadním nájemcem po zániku zvláštního právního důvodu užívání bytu v důsledku zajištění bytové náhrady.

Zajištěním odpovídající bytové náhrady definitivně zanikne právní vztah mezi pronajímatelem a dosavadním nájemcem při užívání konkrétního bytu. Zajištění bytové náhrady není splněním závazku ve smyslu ustanovení § 599 obč. zák. (dříve § 71 obč. zák.), nýbrž je jen budoucí právní skutečností, kterou zaniká právní vztah užívání bytu a není vázáno na konkrétního účastníka právního vztahu při užívání bytu (pronajímatel, dosavadní nájemce bytu, případně obec), čemuž odpovídají i výroky soudních rozhodnutí. Z tohoto důvodu, vznikem nového neodvozeného právního důvodu užívání po nabytí právní moci rozsudku o vyklizení bytu po zajištění bytové náhrady ve prospěch dosavadního nájemce bez dalšího, zaniká právní vztah užívání bytu (právo na bydlení).

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz