Smlouva o nájmu části bytu

V soudní praxi se poměrně často vyskytují případy, kdy z nedostatku vědomosti vlastníka domu o kolaudaci domu, není předmětem smlouvy o nájmu bytu vlastní byt, nýbrž jen jeho část či byt s částí dalšího bytu.

Soudní praxe 1) v rozporu se zásadou pacta sunt servanta a ustanovením § 35 obč. zákoníku považuje smlouvy o nájmu bytu, jejímž skutečným předmětem není vlastní byt, nýbrž jen jeho část či byt spolu s částí dalšího bytu, za absolutně neplatné, ačkoli platný občanský zákoník tento stav nevylučuje.

V případě, že předmětem smlouvy o nájmu bytu v rozporu s jejím označením ve smlouvě není vlastní byt, nýbrž jen jeho přesně vymezená část či byt s částí dalšího bytu, jedná se podle obsahu smlouvy o smlouvu o nájmu části bytu, která se řídí ustanovením § 663 až § 684 obč. zákoníku, tj. na které se mj. nevztahují ustanovení § 703 obč. zákoníku o společném nájmu bytu manželů a ustanovení § 711 obč. zákoníku o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 30.11.2004 sp.zn. 17 Co 346,347/2004 věcně správně dovodil, že společný nájem části bytu nemůže vzniknout mezi manžely, a tudíž že žaloba o vyklizení bytu byla ve smyslu ustanovení § 676 odst. 2 obč. zákoníku podána ve 30 denní lhůtě včas i přesto, že žalovaným byl původně jen ten z manželů, který podepsal smlouvu o nájmu.

Pokud je smlouva o nájmu bytu uzavřená do 31.12.1991 v souladu s kolaudačním rozhodnutím ve skutečnosti dle svého obsahu jen smlouvou o nájmu části bytu, je nutno ji dle ustanovení § 871 odst. 2 obč. zákoníku posuzovat jako smlouvu o podnájmu bytu. Smlouvu o nájmu části bytu (dle svého obsahu) uzavřenou po 1.1.1992 již jako smlouvu o podnájmu bytu nelze takto posoudit, neboť chybí základní znak podnájmu bytu, existence nájmu bytu, přičemž přechodné ustanovení zákona č. 509/1991 Sb. v časové tísni přijetí zákona před koncem roku 1991 zjevně vycházelo z nedostatku výslovné zákonné úpravy smlouvy o nájmu části bytu.

Je-li v rozporu se svým obsahem a skutečností (pronajímatel bytu je jeho vlastníkem a není sjednán nájem bytu) označena smlouva, jejímž předmětem je užívání bytu, jako smlouva o podnájmu bytu, je nutno takovouto smlouvu posuzovat jako smlouvu o nájmu bytu dle ustanovení § 685 a násl. obč. zákoníku a nikoli jen dle svého názvu dle ustanovení § 719 obč. zákoníku (obdobně i u nebytových prostor).

Lze doporučit, aby právní praxe věnovala větší pozornost kolaudaci budovy, ve které se nachází pronajímaný byt, zvláště jedná-li se o rodinné domky či starší obytné domy, ve kterých dosti často probíhaly mnohdy nepovolené stavební práce, administrativní rozdělování či slučování bytů, tak, aby nedocházelo k nejasnostem o platnosti a charakteru smlouvy o nájmu bytu.

V případě, že předmětem smlouvy o nájmu bytu je v rozporu se skutečností jen část bytu či byt s částí dalšího bytu a nikoli vlastní byt, může dotčený účastník smlouvy uplatnit námitku relativní neplatnosti smlouvy ve smyslu ustanovení § 49a obč. zákoníku pro omyl.

Jelikož nájemce části bytu zásadně nemá nárok na zajištění bytové náhrady z důvodu, že se na právní vztah nájmu části bytu nevztahují ustanovení § 685 a násl. obč. zákoníku, lze při vyklizení takovýchto nájemců, kteří v bytě dlouhodobě bydleli v přesvědčení, že se jedná o nájem bytu a nikoli části bytu, aplikovat ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku.

Za byt lze v souladu se soudní praxí zásadně považovat místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení; rozhodující je přitom právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu 1), pokud zákon nestanoví jinak (např. administrativně rozdělené či sloučené byty).

Samotný název tzv. administrativního rozdělení bytu na základě výslovného zákonného ustanovení sám o sobě vystihuje jeho účel, tj. v rámci stejného způsobu užívání domu, bytu, pro účelnější bydlení více osob (nájemců), rozdělit rozsah stávající plochy domu, bytu, na dva (více) samostatné byty, a to jen pro účely občanského práva, tj. nikoli správního práva (zákon o hospodaření s byty jako předpis občanskoprávní).

Rekolaudace budovy, bytu, na dva či více bytů, je nezbytná jedině tehdy, když je spojena se změnou stavby, tj. faktickou stavební změnou, a nikoli jen jiné rozdělení užívání stavby, např. na menší jednotky, nebytové prostory či bytové prostory.

Dohodu o osobním užívání bytu, nyní nájmu bytu, vydanou na základě rozhodnutí správního orgánu o přidělení bytu do osobního užívání bytu, kterým je soud dle § 135 odst. 2 o.s.ř. nadále vázán, není možno považovat za neplatnou, pokud pronajaté prostory byly kolaudovány jako prostory určené k bydlení v případě, že po kolaudaci domu byly tyto prostory v důsledku celospolečenských změn, pravomocným správním rozhodnutím vydaným na základě výslovného zákonného ustanovení administrativně rozděleny na dva, případně více bytů, neboť rekolaudace je zásadně nutná jedině v případě podstatných stavebních změn či změny způsobu užívání prostoru, např. na nebytový.Nelze pominout, že občanský zákoník nezná výslovnou definici bytu s odkazem na kolaudační rozhodnutí, což vystihuje zkušenost zákonodárce, že výklad pojmu byt je v čase proměnný a nelze jej vázat jen na staletí stará či neexistující rozhodnutí stavebních úřadů (výjimka administrativní rozdělení či sloučení bytů).

V případě, že původní byt byl v minulosti na základě výslovného zákonného ustanovení administrativně rozdělen, např. v důsledku zajištění bydlení v průběhu války, po válce, existuje takto nově vzniklý byt administrativním rozdělením (tj. nikoli rozdělení v důsledku stavebních úprav) až do doby sloučení bytu s jiným bytem či do nové rekolaudace.

Zajištění bydlení je základní lidská potřeba, kterou respektuje i výjimečný institut tzv. administrativního rozdělení bytu s tím, že jinak je ohrožována společnost jako celek, tj. i vlastnictví dotčených soukromých osob.

Otázka neplatnosti smlouvy o nájmu či jiného charakteru smlouvy o nájmu, než jak byla zjištěna rozsudkem soudu I.stupně, není omezena ustanovením § 205a o.s.ř., neboť platnost či neplatnost smlouvy je vždy i otázka věrohodnosti (pravosti, platnosti, úplnosti apod.) důkazního prostředku, na němž spočívá rozhodnutí soudu I.stupně ve smyslu ustanovení § 205a odst. 1 písm.c) o.s.ř.

1) rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.10.2004 sp.zn. 26 Cdo 2524/2003: „Judikatura Nejvyššího soudu je ustálena v názoru, že „bytem“ se (za právního stavu, kdy byl zrušen zákon o hospodaření s byty zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1992, a kdy občanský zákoník daný pojem nevymezuje) rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení; rozhodující je přitom právní stav založený pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu, nikoli faktický stav užívání (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp.zn. 2 Cdon 1010/97, ze dne 29. 5. 2001, sp.zn. 26 Cdo 2152/2000, ze dne 14. 2. 2002, sp.zn. 26 Cdo 882/2000, jakož i rozsudek ze dne 29. 1. 2002, sp.zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2003, pod č. 90). Jestliže v dané věci byl předmětem nájemní smlouvy ze dne 3. 9. 1993 (od níž soudy obou stupňů odvozují vznik práva nájmu žalovaných k předmětnému bytu) byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím, ačkoli podle skutkových zjištění soudů obou stupňů takový byt ve smyslu shora uvedených judikatorních závěrů právně neexistoval, nemohla být ohledně tohoto neexistujícího předmětu nájmu platně uzavřena nájemní smlouva.“

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz