Promlčení práva na odstranění neoprávněné stavby

VLASTNICTVÍ POZEMKU

Otázka promlčení práva vlastníka pozemku na odstranění neoprávněné stavby na cizím pozemku je v současné době aktuální. Vlastníci pozemků se nyní ve větším rozsahu reálně ujímají svých obnovených vlastnických a uživatelských práv a po dlouhé době se domáhají odstraňování neoprávněně zřízených staveb.

Institut neoprávněné stavby na cizím pozemku od roku 1811 do současné doby doznal častých a podstatných změn právní úpravy, které odrážely zejména charakter společenského zřízení dané doby.

V PROMĚNÁCH ČASU

Rozhodující skutečností pro počátek běhu promlčecí doby na odstranění stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku po 1.4. 1964 je okamžik zřízení (vzniku) stavby z občanskopravního hlediska, přičemž vzhledem k opakovaným zásadním změnám právní úpravy (za účinnosti zákona č. 40/1964 novelizace provedená zákony č. 131/1982 Sb. a č. 509/1991 Sb.) je třeba aplikovat právní úpravu platnou ke dni zřízení stavby.

Zánik a promlčení práva vlastníka pozemku na odstranění neoprávněné stavby na cizím pozemku zřízené za účinnosti o. z. o. (1811 až 31.12.1950) je s ohledem na jednoznačnou právní úpravu,judikaturu a právní literaturu nepochybný.

Rovněž otázce rozdílnosti vlastnictví pozemku a stavby neoprávněně zřízené za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. (1. 1. 1951 až 31.3. 1964) věnovala judikatura i právní literatura dostatečnou pozornost.

Naproti tomu právní literatura a judikatura od účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. nevěnovala jakoukoli výraznější pozornost otázce promlčení práva vlastníka pozemku na odstranění neoprávněné stavby, ať už přijetím, či odmítnutím promlčení tohoto práva.

DOBOVÁ JUDIKATURA A PRÁVNÍ LITERATURA

V následujících řádcích považuji za vhodné ocitovat vybrané pasáže z judikátů a literárních pramenů, týkajících se staveb zřízených neoprávněně, podle jednotlivých období.

Stavby zřízené

od r. 1811 do 31. 12. 1950 „Stavebník se ’stal vlastníkem pozemku včetně stavby, pokud byl stavebníkem poctivým a vlastník pozemku mu hned nezakázal provádění stavby. Zákaz stavby bylo možno učinit v jakékoli formě. Byl-li vlastník pozemku pozván na stavební komisi a zde námitku nevznesl, došlo k prekluzi práva. Nebyl-li vlastník pozemku pozván na stavební komisi, musí stavbu zakázat ihned, tj: bez zbytečného odkladu, jakmile se dozví o tom, že se staví na jeho půdě, avšak nejpozději do úřední kolaudace. Nestal-li se popsaný zákaz,, stal se stavebník vlastníkem pozemku. Pokud byl vlastník pozemku pozván na stavební komisi, stal se stavebník vlastníkem pozemku již s účinností od zahájení stavby, jinak až zastavěním pozemku.

Nabytí dochází ipso iure, tj. bez ohledu na zápis do pozemkových knih. Vlastník pozemku má právo na obecnou cenu pozemku proti stavebníkovi nebo jeho universálnímu právnímu nástupci.“

Stavby zřízené od 1.1.1951 do 31.3.1964

„Když byla stavba postavená na cizím pozemku bez existence práva stavby, nebyly zákonné podmínky pro rozdílnost ve vlastnictví stavby a pozemku; v takovém případě tvořily tedy tyto dvě věci jednu společnou, nerozdělitelnou nemovitou věc; za této situace vlastník stavby musel být totožný s vlastníkem pozemku; mohl se jím stát původní vlastník pozemku, jako i stavebník, který stavbu vybudoval. V takovém případě bylo potřebné upravit právní vztahy stavebníka a vlastníka pozemku, a to podle § 125 a násl. zákona č. 141/1950 Sb. o nabytí vlastnictví zpracováním. Když byla stavba dokončená za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., je na místě použití zejména ustanovení § 125 a 126 odst. 1 cit. zákona. V takových případech je třeba vyřešit otázku, zda se stavebník stal vlastníkem zastavěného pozemku už ze zákona a zda vlastník pozemku má potom nárok na náhradu ve smyslu ustanovení § 128 cit. zákona, kterou je třeba v takovém případě určit podle ceny pozemku platné v době přechodu vlastnictví a ne v době rozhodování soudu. Při uvažování podle ustanovení § 126 odst.1 zákona .č. 141/1950 Sb. o ocenění podílů účastníků na výrobku, soud musí přihlédnout na to, že stavba na cizím pozemku se netýká jen té plochy, na které stavba stojí, ale v každém případě i plochy, která je potřebná na užívání stavby, tedy i přístupové cesty a přilehlého pracovního nebo skladovacího prostoru a pod.“

• „Když byla na cizím pozemku postavena trvalá stavba bez toho, že by pro stavebníka bylo zřízeno právo stavby (§ 155 a násl. zákona č. 141/1950 Sb.), nevznikla rozdílnost ve vlastnictví stavby a pozemku. Právní poměry stavebníka a vlastníka stavby třeba v takovém případě upravit podle obdoby § 125 a násl. zákona č. 141/1950 Sb.“

• Podle usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 9. 1998 sp. zn. 18 Co 367/96: „I když stavba na pozemku byla dokončena v roce 1956, nelze nároky jí se týkající posuzovat podle tehdy platných předpisů občanského zákoníku č. 14l/1950 Sb., nýbrž tak, jak učinil okresní soud (tj. podlé § 135c zákona č. 509/1991 Sb.). Není možné mít za to, že právo na přikázání stavby do vlastnictví žalobkyně by mělo být promlčitelné. Tento názor žalované nemá oporu v žádném z ustanovení platných předpisů o promlčení (§ 100 a násl. obč. zák.).“

(Poznámka: Původní vlastníci pozemku a stavby již zemřeli, dům kolaudován v roce 1956; žaloba na odstranění stavby podána dědičkou původního vlastníka pozemku po 35 letech od zřízení stavby v roce 1991.)

SOUČASNÁ HLEDISKA

Pro právní poměry ke stavbám zřízeným neoprávněně po 1. 4. 1964 platí následující pravidla:

1. „Základním účelem institutu promlčení je jednak pobízet oprávněné subjekty-věřitele ke včasnému vykotiání svých subjektivních občanských práv (uplatnění pohledávek), jednak .čelit tomu, aby povinné subjekty-dlužníci nebyli ohledně svých povinností vystaveni po časově neurčitou dobu donucujícímu zákroku (tzv. vynutitelnosti) ze strany státních autoritativních orgánů, zejména soudů. Věřitelé mají tedy zaji~těnu možnost vykonat svá subjektivní občanská práva v určité přiměřené době (lhůtě) prostřednictvím autoritativních orgánů (srov. požadavek, aby každý dbal o svá práva – iura vigilantihus).“

2. Právní úprava neoprávněné stavby na cizím pozemku je založena na zásadě obnovení původního stavu, který byl před neoprávněným zřízením stavby, se zákonnými výjimkami z této zásady (např. přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, úprava vztahů mezi vlastníkem stavby a pozemku).

3. Právo vlastníka pozemku na odstranění stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku a přikázání. stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, na němž je takováto stavba zříze-’

na, je právem svého druhu, které má povahu represivní majetkové sankce. Postihuje stavebníka, který jednal určitým.kvalifikovaným způsobem.

4. Právo vlastníka pozemku na odstranění stavby zřízené neoprávněně na cizím pozemku a přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku je subjektivním majetkovým právem, tj. právním vztahem, jehož předmět tvoří plnění majetkové hodnoty, které zásadně podléhá promlčení tohoto práva podle ustanovení § 101 obč. zák.

5. Aktivně legitimovanou osobou k podání návrhu na odstranění či přikázání neoprávněné stavby na cizím pozemku podle ustanovení § 221 obč. zák. (nyní § 135c obč. zák.) je vlastník pozemku. Pasivně legitimovanou osobou je neoprávněný stavebník či jeho universální právní nástupce. Singulární právní nástupce neoprávněného stavebníka (vlastníka stavby), např. kupující, obdarovaný je pasivně legitimován jen za použití analogie, např. podle ustanovení § 853 obč. zák., případně podle obecných ustanovení občanského zákoníku o ochraně vlastnictví (§ 26 a násl.).

6. Objektivní tříletá promlčecí doba (§ 101 obč. zák.) pro podání návrhu vlastníka pozemku na odstranění neoprávněně zřízené stavby podle příslušných ustanovení občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, počíná běžet, jakmile právo mohlo být vykonáno poprvé, tj. zřízením stavby.

7. Marné uplynutí tříleté promlčecí doby má za následek jen to, že není možné s úspěchem podat návrh na odstranění stavby, případně přikázání stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, když vlastník stavby na cizím pozemku vznese námitku promlčení.

8. Zřízením stavby ve smyslu ustanovení § 221 zákona 40/1964 Sb. a zákona č. 131/1982 Sb: a ustanovení § 135c obč. zák, je třeba zásadně považovat kolaudaci stavby, pokud ji zákon vyžaduje. V případě, že stavebník o kolaudaci stavby nepožádal, ač to byla jeho povinnost, je třeba za zřízení stavby považovat okamžik faktického ukončení stavebních prací, pokud dosáhly stádia vzniku samostatné věci.

9. Za zřízení stavby na cizím pozemku je třeba považovat i různé speciální stavby, které nemají charakter věcí movitých či nemovitých, jako ,jsou např. sklepy, žumpy, štoly, bunkry, studny apod., neboť jejich odstranění si z důvodu jejich neoddělitelnosti od pozemku zpravidla vyžaduje zvláštní stavební práce a vyšší výdaje. Tím není dotčena dosavadní soudní praxe odstraňování staveb charakteru movitých věcí (např. plechové garáže), které jsou vlastníky pozemku správně žalovány žalobou na vyklizení pozemku.

10. Není žádného věcného ani logického důvodu, aby vlastník pozemku, který je povinen spravovat svůj majetek přímo či nepřímo prostřednictvím jiné osoby, mohl bez jakéhokoli časového omezení uplatňovat právo na odstranění neoprávněné stavby na cizím pozemku, např. třeba i po 30 letech, aniž by předtím svoje právo uplatnil.

11. Objektivní promlčecí doba tří let od zřízení stavby je dostatečně dlouhá na uplatnění nároku, přičemž zákonná úprava podle o. z. o. z roku 1811 byla v tomto směru k vlastníkům pozemků nepoměrně přísnější. Tříletá objektivní doba dostatečně respektuje i mezní případy, které mohou vlastníkovi pozemku reálně bránit ve zjištění existence neoprávněné stavby, např. z důvodu dlouhodobého služebního pobytu v cizině, nemoci, výkonu trestu odnětí svobody, výkonu základní vojenské služby apod. Je nepochybné, že výkon vlastnických práv lze zajistit i nepřímo prostřednictvím správy jinou fyzickou , či právnickou osobou ,.

12. Udělil-li vlastník pozemku výslovný a nepochybný souhlas se stavbou trvalé stavby na cizím pozemku stavebníkovi, trvá platnost tohoto souhlasu, nebylo-li dohodnuto něco jiného, zásadně po celou dobu životnosti odsouhlasené stavby. Výjimky z tohoto pravidla jsou možné jen ze zvlášť závažných důvodů.

13. Udělil-li vlastník pozemků stavebníkovi výslovný a nepochybný souhlas se stavbou na cizím pozemku a nebylo-li dohodnuto něco jiného, má vlastník pozemku právo na náhradu za užívání cizího pozemku, které podléhá rovněž promlčení. V případě dlouhodobých právních vztahů je třeba zohlednit i změnu poměrů od udělení souhlasu, např. cenovou úroveň, změnu atraktivity apod. To nevylučuje dohodu o jednorázové náhradě za omezení vlastnických práv vlastníka pozemku stavbou, např. při udělení souhlasu.

14. Vlastník pozemku se zásadně nemůže s úspěchem dovolávat skutečnosti, že svůj výslovný a nepochybný souhlas se stavbou jiného stavebníka na svém pozemku již odvolal, pokud na stavbu bylo vydáno stavební povolení (kolaudace) a souhlas byl udělen k trvalé stavbě, např. rodinnému domku, jehož obvyklá životnost je 100 let.

15. Namítne-li stavebník (vlastník stavby) úspěšně promlčení práva vlastníka pozemku na odstranění neoprávněné stavby na náklady toho, kdo stavbu zřídil, potom nelze stavbu ani přikázat do vlastnictví vlastníka pozemku.

16. Právo podílového spoluvlastníka věci podat návrh na zrušení spoluvlastnictví soudním rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zák. – na rozdíl od práva vlastníka pozemku, na němž je zřízena neoprávněná stavba – promlčení nepodléhá. Právo podat návrh na zrušení podílového spoluvlastnictví soudním rozhodnutím ve své podstatě zajišťuje ústavní právo vlastníka věci svobodně převést své vlastnické právo na jiného, což jinak může být objektivně omezeno či vyloučeno, např. minimální výší spoluvlastnického podílu. Právo na převod vlastnictví na jiného zrušením podílového spoluvlastnictví výrokem soudu se tak na rozdíl od práva na odstranění (zničení) věci a na odejmutí (přikázání) vlastnictví jinému nepromlčuje a za trvání vlastnictví ani promlčovat nemůže.

17. Podle ustanovení § 11, věta druhá, zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ustanovení § 10 odst. 1, věta druhá, zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, a ustanovení § 28, věta druhá, zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (všechny cit. zákony ve znění pozdějších předpisů), oprávněná osoba, které byla věc vydána, nemůže proti povinné osobě uplatňovat jiné nároky související s vydávanou věcí, než ,jsou uvedeny v cit. zákonech. Vlastník pozemku, kterému byly pozemky vydány (určeno vlastnictví) podle restitučních právních předpisů, se nemůže vůči povinné osobě, případně jejímu právnímu nástupci, domáhat práva na odstranění stavby, která byla povinnou osobou po 1. 4. 1964 zřízena neoprávněně, neboť vydáním věci (určením vlastnictví) byl tento právní nedostatek ex lege zhojen.

Ustanovení § 11, věta druhá, zákona č. 403/1990 Sb., § 10 odst.1, věta druhá, zákona č. 87/1991 Sb. a § 28, věta druhá, zákona č. 229/1991 Sb. jsou vůči ustanovením § 221 zákona č. 40/1964 Sb., § 221 zákona č. 13 L/1982 Sb. a § 135c zákona č. 509/1991 Sb. ustanoveními speciálními, která vylučují použití obecných ustanovení občanského zákoníku o neoprávněné stavbě na cizím pozemku.

EXKURS: NÁHRADA ZA STAVBY

Pro náhradu za stavby podle § 135c odst. 2 obč. zák. platí následující:

• Soud je oprávněn stanovit způsob oceňování majetku ve smyslu ustanovení § 1 odst:1, poslední věty, zákona č: 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen „zákon“), a vyhlášky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (dále jen „vyhláška“), tj. stanoví-li to příslušný orgán v rámci svého oprávnění.

2. Náhradou za odnětí (přikázání) vlastnického práva ve smyslu ust. § 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod a podle § 135c odst. 2 obč.zák.je:

– u staveb: nákladový způsob ocenění ve smyslu ust. § 2 odst. 3 písm. a) zákona, který vychází z nákladů, které bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění;

– u stavebních pozemků: násobek výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu.

– u zemědělských pozemků: cena stanovená výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, přičemž základní ceny a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška;

– u lesních pozemků: cena stanovená výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů, přičemž základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků, stanoví vyhláška;

– u vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků: cena stanovená vyhláškou.

Náhradou ve smyslu ustanovení § 135c odst. 2 obč. zák. je od 1.1.1998 cena stanovená podle zákona a vyhlášky, která v souladu s nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 15. 12. 1994 sp.zn. III. ÚS 102/94, číslo 61, svazek 2 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, bere objektivně v úvahu jak místo, kde se stavba nachází, tak i poptávku v daném místě a čase, jakož i inflační nárůst, zvláštní vybavení stavby apod.

• Neprokáže-li vlastník pozemku svo,ji schopnost skutečně vyplatit vlastníkovi stavby náhradu za přikázání neopr.ávněné stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, nemůže soud vlastnictví stavby přikázat vlastníkovi pozemku. Tento závěr vyplývá z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, která neumožňuje odnětí (přikázání) vlastnického práva bez náhrady, tj, náhrady skutečné a nikoli reálně nepodložené pohledávky vzniklé pravomocným rozsudkem.

PROMLČITELNÉ PRÁVO

Právo vlastníka pozemku na odstranění stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku, případně její přikázání do vlastnictví vlastníka pozemku, je jako každé majetkové právo, které nezaniká smrtí věřitele či dlužníka, promlčitelné.

Uplynutí doby 10, 20, 30 i více let od zřízení neoprávněné trvalé stavby na cizím pozemku a nečinnost vlastníka pozemku je sama o sobě důvodem pro zamítnutí návrhu na odstranění neoprávněné stavby či jejím přikázání do vlastnictví vlastníka pozemku.

Existence pravomocného kolaudačního rozhodnutí na stavbu na cizím pozemku je velmi důležitou skutečností, zejména z hlediska dobré víry stavebníka, která zásadně nedovoluje rozhodnout o odstranění stavby na jeho náklady.

Nelze-li rozdílnost vlastnictví neoprávněných staveb zřízených po 1. 4. 1964 a pozemku vyřešit odstraněním či přikázáním stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, např. pro námitku promlčení ze strany stavebníka (vlastníka stavby), lze na základě návrhu vlastníka stavby zahájit řízení ve smyslu ustanovení § 108 odst. 2 písm. c) stavebního zákona, pokud ovšem nelze aplikovat ustanovení § 135c odst. 3 obč. zák.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz