Prohlášení vlastníka v rozporu s kolaudací

Z důvodu časté neúplnosti a nesprávnosti stavební dokumentace budov, které byly většinou postaveny před desetiletími až staletími, jakož i z důvodu poměrné složitosti a novosti institutu prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, se stále častěji vyskytuje rozpor charakteru či vymezení jednotek, bytů či nebytových prostor, s kolaudací.

Vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vkladem vlastnického do katastru nemovitostí je administrativně právním (bez provedení stavebních prací) rozdělením původně jedné nemovité věci (budovy) na více samostatných věcí v právním smyslu, tj. jednotek, bytů či nebytových prostor, obligatorně spojeném se vznikem spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a stavebním pozemku v rozsahu odpovídajícím velikosti jednotky v poměru ke všem jednotkám v budově.

Prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů je právním úkonem ve smyslu ustanovení § 34 obč. zákoníku, pro který jsou stanoveny zvláštní náležitosti ustanovením § 4 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Vznik vlastnictví jednotek rozdělením původně jedné věci (budovy) na více samostatných věcí (jednotky) vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů je jedním ze způsobu nabytí vlastnictví ve smyslu ustanovení § 132 odst. 1 obč. zákoníku jinou skutečností stanovenou zákonem.

Rozdělení původně jedné věci na více samostatných věcí je jedním ze způsobu nabytí vlastnictví na základě jiné právní skutečnosti stanovené zákonem ve smyslu ustanovení § 132 odst. 1 obč. zákoníku, mezi které patří i prohlášení vlastníka budovy s vkladem do katastru nemovitostí dle § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Z důvodu, že vzniku vlastnictví nové stavby spojené se zemí pevným základem zhotovením či převodu vlastnictví nemovitosti zapisované v katastru nemovitostí nebrání skutečnost, že stavba je černou či neoprávněnou stavbou, není ani dodatečné zjištění rozporu prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. s kolaudací budovy důvodem pro neplatnost prohlášení, které již bylo vloženo do katastru nemovitostí.

Rozpor označení jednotky zapsané v katastru nemovitostí, co do jejího charakteru (byt namísto nebytového prostoru a naopak) nebo rozporu jejího prostorového vymezení, co do výměry a počtu místností, s kolaudačním rozhodnutím budovy, lze řešit následně ve stavebním (správním) řízení rekolaudací jednotky, aniž by to vyvolávalo absolutní neplatnost prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení 37 obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

V případě, že katastrální úřad v řízení o vklad prohlášení vlastníka budovy, dohody spoluvlastníků budovy, dohody o vypořádání společného jmění manželů do katastru nemovitostí ještě před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí zjistí nesoulad vkladné listiny se stavebním určením dle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů či společnými částmi domu dle § 2 písm. g) cit. zákona vyzve navrhovatele k odstranění vad listiny.

Pokud je až po vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí zjištěn nesprávný výpočet podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech budovy a stavebním pozemku, který vyplývá např. z chybného výpočtu či vymezení jednotek v samotném prohlášení vlastníka budovy, lze uzavřít dodatek k prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, kdy na místo vlastníka budovy nastupují všichni jeho singulární právní nástupci (vlastníci všech jednotek v budově), ve kterém budou nově a v souladu s ustanovením § 4 odst. 2 cit.zákona dohodou stanoveny podíly všech jednotek na společných částech budovy a stavebním pozemku; nebude-li dohoda všech vlastníků jednotek možná, je na místě určovací žaloba o určení výše podílů všech jednotek v budově ke společným částem budovy a stavebnímu pozemku.

Při rozhodování o žalobě na vyklizení místností v bytě není soud vázán prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek (bytů), jež může být v rozporu s kolaudačním určením. (rozsudek NS ČR ze dne 24.2.2005, sp.zn. 28 Cdo 2120/2004)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz