Odpovědnost advokáta a notáře za sepis neplatné smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti

Více než dosud je uplatňována odpovědnost za škodu vůči advokátovi či notáři za sepis absolutně neplatné smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí (jednotky), což vyvolává řadu doposud neřešených právních otázek.

1. Sepis smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti (jednotky) advokátem či notářem ve formě notářského zápisu je dílem ve smyslu ustanovení § 631 a násl. obč. zákoníku anebo ve smyslu ustanovení § 536 a násl. obch. zákoníku.

2. Advokát či notář jako zhotovitel poruší svou povinnost ve smyslu ustanovení § 633 odst. 1 obč. zákoníku anebo ve smyslu ustanovení § 554 odst. 1 obch. zákoníku zhotovit dílo – sepsat smlouvu o převodu vlastnictví – řádně, je-li smlouva absolutně neplatná pro svou neurčitost v důsledku nerespektování aktuálního zápisu vlastnického práva převáděné nemovitosti (jednotky) v katastru nemovitostí, aniž by bylo věrohodně doloženo, že tento stav již neodpovídá skutečnosti.

3. Skutečná škoda při zhotovení absolutně neplatné smlouvy k nemovitosti (jednotky) evidované v katastru nemovitosti vzniká až dnem právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí 1); z tohoto důvodu je rozhodnou obvyklá cena neplatně darovaných nemovitostí (jednotky) ke dni právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a nikoli ke dni podání návrhu na vklad či dokonce ke dni sepisu vlastní darovací smlouvy. Promlčecí doba tak počíná běžet nejdříve dnem právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického do katastru nemovitostí z důvodu absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (jednotky).

4. V případě pravomocného zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je skutečnou škodou nejen obvyklá cena darovaných nemovitostí (jednotky) s příslušenstvím ke dni právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, nýbržto i účelně vynaložené náklady soudního či správního řízení vyvolané jen v důsledku nenabytí vlastnického práva (např. žaloba proti rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí, řízení o zrušení podílového spoluvlastnictví apod.).

5. Advokát či notář, který si před sepisem smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti (jednotky) od objednatele nevyžádá ani si sám neověří aktuální zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí ke dni sepisu smlouvy, jedná hrubě nedbale bez ohledu na laické názory účastníků smlouvy i nepředložení všech nabývacích titulů převodce, čímž zakládá svoji odpovědnost za škodu v důsledku sepisu absolutně neplatné smlouvy.

6. Advokát či notář je povinen odmítnout sepis smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti (jednotky) ve zjevném rozporu s aktuálním zápisem v katastru nemovitostí bez toho, že by neměl k dispozici věrohodné doklady o tom, že aktuální stav zápisů v katastru nemovitosti prokazatelně již neodpovídá skutečnosti, např. na základě rozsudku soudu s doložkou právní moci o určení vlastnictví, o vydání věcí, o zrušení spoluvlastnictví apod.

7. Ustanovení § 6 zákona č. 72/1994 Sb. 2) výslovně stanoví povinnost určitého označení bytové jednotky se spoluvlastnickým podílem na domě i pozemku v souladu se zápisem v katastru nemovitostí. Zhotovitel v právním postavení advokáta či notáře smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, který porušil ustanovení § 6 zákoníku č. 72/1994 Sb. tím, že předmět převodu v rozporu s aktuálním zápisem v katastru nemovitostí označil neurčitě, odpovídá účastníkům za škodu vzniklou pravomocným zamítnutím návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v důsledku sepisu absolutně neplatné smlouvy.

8. Ustanovení § 4 zákona č. 82/1998 Sb. – v návaznosti na ustanovení § 6 zákona č. 357/1992 Sb. – nad rámec ustanovení § 3 zákona č. 82/1998 Sb. nevyvratitelnou zákonnou domněnkou za výkon státní správy a za úřední postup považuje i sepisy veřejných listin o právních úkonech, čímž zakládá odpovědnost čs.státu za škodu za vadný sepis veřejných listin o právních úkonech s výslovným a ničím dalším neomezeným odkazem ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 82/1998 Sb. na ustanovení § 2 i ustanovení § 62 odst. 1 zákona č. 358/1992 Sb.

Ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 82/1998 Sb. samo zvlášť rozlišuje mezi odpovědností státu za sepis veřejných listin o právních úkonech notářem bez jakéhokoli omezí a odpovědností za úkony notáře jako soudního komisaře.

Pokud by se ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 82/1998 Sb. vztahovalo jen na sepisy veřejných listin o právních úkonech vyhotovené jen v rámci činnosti notáře jako soudního komisaře, bylo by toto ustanovení zcela nadbytečné, nebo by je zákonodárce omezil obdobě jako v případě soudního exekutora či odkazem i na ustanovení občanského soudního řádu týkající se činnosti notáře jako soudního komisaře.

Stanovení zákonné nevyvratitelné domněnky sepisů veřejných listin o právních úkonech notářem za výkon státní správy a za úřední postup ustanovením § 4 zákona č. 82/1998 Sb. navazuje na ustanovení § 1 zákona č. 358/1992 Sb. definující právní postavení notáře za státem svěřený úřad s vyjmenovanými pravomocemi včetně sepisů listin o právních úkonech s právní silou veřejné listiny.

Na rozdíl od notáře v právním postavení úřadu s úředním kulatým razítkem se stáním znakem s vyjmenovanými zákonnými pravomocemi je advokát čistě soukromou osobou v postavení podnikatele; u advokátů tudíž není žádného věcného důvodu k převzetí odpovědnosti státem.

9. Vyplacením náhrady škody státem poškozenému účastníkovi za sepis absolutně neplatné smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti (jednotce) ve formě notářského zápisu vzniká státu vůči notáři jako zhotoviteli v celém rozsahu regres, pročež stát nese škodu toliko dočasně s tím, že notáři jsou zpravidla pojištěni za odpovědnost za škodu v dostatečném rozsahu. 3)

10. Sepis absolutně neplatné smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti (jednotky) z důvodu označení jejího předmětu v rozporu s aktuálním zápisem vlastnického práva v katastru nemovitostí advokátem či notářem jako zvlášť specializovanými odborníky poskytující placené služby, v důsledku čehož byl pravomocně zamítnut návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, je samostatnou hmotně právní skutečností – příčinnou vzniku škody – rozdílnou od pozdější jiné hmotně právní skutečnosti – dědictví – nepřevedené nemovitosti (jednotky) ve prospěch zamýšleného nabyvatele.

11. Lze doporučit, aby v případě prodeje více druhů věcí či práv s různým daňovým zatížením včetně daně z převodu nemovitostí, DPH, daně z příjmu atd. jednou kupní smlouvou tato výslovně uváděla specifikaci jednotlivých kupních cen nebo způsob jejich určení, jinak by se mohlo jednat o kupní smlouvu absolutně neplatnou pro neurčitost a rozpor se zákonem.
Nepochopení globální role práva ve společnosti jako základního instrumentu fungování demokratického právního státu včetně respektování ekonomických funkcí státu – řádného výběru daní jako elementární podmínky fungování státu – je právní názor 4), že: „K platnosti kupní smlouvy postačí uvedení ceny souhrnné, aniž by musela být stanovena dílčí cena jednotlivých účastí v dílčích smlouvách. Uvedení dílčí ceny za převod jednotlivé majetkové účasti má pro účastníky pouze daňové dopady, což je ovšem bez významu pro samotnou platnost smlouvy.“
Právo není samoúčelné pro právo samo, ale nutně musí zohlednit i elementární aspekty zdanění převodů jednotlivých druhů majetku včetně daně z převodu nemovitostí, DPH i daně z příjmu. Různé daňové zatížení převáděného majetku různých druhů věcí či práv jednou kupní smlouvou je pro její platnost – určitost a soulad se zákonem – zásadní.
Souhrnná kupní cena je tak přípustná a v souladu se zákonem jen, pokud se jedná o věci a práva se stejným daňovým zatížením bez nutnosti budoucích dohadů a nejasností o výši jednotlivých kupních cen pro účely vyměření daní.
Určitost kupní smlouvy co do předmětu smlouvy a výše kupní ceny ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zákoníku je nutno posuzovat nejen ve vztahu mezi samotnými smluvními stranami, případně i dalšími nabyvateli či uživateli týchž věcí (princip právní jistoty), nýbrž i s ohledem na veřejnoprávní aspekty smluvního převodu vlastnického práva zvláště řádného (přesného) a včasného vyměření a výběru daní včetně daně z příjmu, DPH, daně z převodu nemovitostí apod. (princip veřejného zájmu v soukromém právu).

_________________________________________________
1) např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.11.2008 sp.zn. 22 Cdo 4144/2008: „Ke smluvnímu nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí dochází na základě tzv. složené (komplexní) právní skutečnosti, a to smlouvy o převodu vlastnického práva a jeho vkladu do katastru nemovitostí (viz též Knappová, M., Švestka, J. a kol.: Občanské právo hmotné. Praha : ASPI, 2002, sv. I., s. 150 a násl.). Tato právní skutečnost je dovršena („nastane“) až uskutečněním všech jejích složek, tedy vkladem do katastru nemovitostí. To, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad nic nemění na tom, že právní skutečnost která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti nastane až provedením vkladu do katastru.“

2) Ustanovení § 6 zákona č. 72/1994 Sb. (Smlouva o převodu vlastnictví jednotky)
(1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí4) obsahovat
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí,3) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 8 odst. 2),
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3)
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
(3) Nedošlo-li k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti uvedené v odstavci 1 písm. b), c), e), f) a v odstavci 2 splněny, pouze jde-li o první převod jednotky do vlastnictví.

3) Odpovědnost za škodu při výkonu veřejné moci, P. Vojtek, 2. vydání, C.H.BECK, 2007, str. 34-35

4) Cour de Casation Chambre Commerciale, financiére et economique, rozhodnutí z 8.4.2008, 06-18.042 (blíže: O kupní ceně jako (ne)podstatné náležitosti smlouvy o převodu účasti ve společnosti, JUDr. Petr Zima, Právní rozhledy č. 9/2009, str. 328)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz