K výpovědi z nájmu bytu pro neužívání bytu a dva byty

Růstem životní úrovně a migrací obyvatelstva, jakož i změnou judikatury týkající se pojmu vlastní byt, je stále častějším výpovědním důvodem neužívání bytu bez závažných důvodů anebo bez závažných důvodů jen občas ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.d) obč. zákoníku a skutečnosti, že nájemce má dva a více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.c) obč. zákoníku.

1. Neužívání bytu bez závažných důvodů anebo jen občas

V soudní praxi vyvstala otázka platnosti výpovědi z nájmu bytu pro jeho neužívání anebo jen občas nájemcem, byl-li byt v souladu se smlouvou o nájmu dán do podnájmu další osobě či je v souladu s nájemní smlouvou částečně užíván jako kancelář.

Podnájem bytu ve smyslu ustanovení § 719 obč. zákoníku uzavřený v souladu se smlouvou o nájmu bytu s písemným souhlasem pronajímatele vylučuje platnou výpověď pronajímatele bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. b) obč. zákoníku pro hrubé porušení povinností nájemce, jakož i ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) obč. zákoníku pro neužívání bytu bez závažných důvodů anebo bez závažných důvodů jen občas, neboť nájemce byt „neužívá“ po právu, resp. jej se souhlasem pronajímatele za nájemce po určitou dobu užívá podnájemce.

Podnájem bytu uzavřený v rozporu s ustanovením § 719 obč. zákoníku bez písemného souhlasu pronajímatele na základě zákonné domněnky zakládá jen výpovědní důvod ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.b) obč. zákoníku, čímž je vyloučen souběžný výpovědní důvod pro neužívání bytu bez závažného důvodu anebo jen občas ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.d) obč. zákoníku.

Platný právní vztah podnájmu bytu vylučuje hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.b) obč. zákoníku, neboť platí: „co je po právu, nemůže být současně protiprávní“.

Užívá-li byt na základě smlouvy o podnájmu uzavřené ve smyslu ustanovení § 719 obč. zákoníku se souhlasem pronajímatele podnájemce, nemůže jej ze závažných důvodů ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) obč. zákoníku po tuto dobu užívat samotný nájemce.

Obdobně je-li v souladu se smlouvou o nájmu bytu užíván byt částečně k nebytovým účelům, například jako kancelář, nemůže se jednat o hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.b) obč. zákoníku a byt nemůže být ze závažných důvodů užíván v tomto rozsahu k bydlení ve smyslu ustanovení § 711 odst.1 písm.d) obč. zákoníku. 1)

Přivolení k výpovědi z nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst.1 písm.b) či d) obč. zákoníku brání výslovné písemné ujednání smlouvy o nájmu bytu o tom, že byt může být po celou dobu nájmu dán do podnájmu třetí osobě, tj. může být užíván jinou osobou než samotným nájemcem nebo že může být po celou dobu částečně užíván jako kancelář.

Písemné ujednání pronajímatele a nájemce obsažené ve smlouvě o nájmu bytu opravňující nájemce po celou dobu nájmu dát byt do podnájmu třetí osobě nebo že po celou dobu nájmu může být byt částečně užíván jako kancelář, má přednost před ustanovením § 711 odst.1 písm.b), d) obč. zákoníku jako zvláštní smluvní ujednání vylučující pro tento důvod a v tomto rozsahu platnou výpověď z nájmu bytu, resp.je závažným (smluvním) důvodem neužívání bytu samotným nájemcem ve smyslu cit.ustanovení.

2. Dva nebo více bytů, vyjma případů, že nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt

Ustanovení § 711 odst. 1 písm.c) obč. zákoníku stanoví jako hmotně právní podmínku výpovědi užívání bytu, které nemusí často spadat pod pojem mít více vlastních bytů, nýbrž je akcentováno užívání dvou či více bytů nájemcem.

Za důvod, kdy na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. c) obč. zákoníku je i situace, kdy má nájemce jako vlastník domu, ve kterém se nachází další byt (byty), který je ke dni doručení výpovědi na základě smlouvy o nájmu bytu právně obsazený nájemcem (nájemci) s regulovaným nájemným na dobu neurčitou, jakož i situace, kdy stav domu, ve kterém se další byt nachází, je v havarijním stavu, který vyžaduje bezprostřední zásadní rekonstrukci, případně demolici domu.

Za další byt ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm.c) obč. zákoníku nelze považovat ani stavebně dokončený rozestavěný rodinný domek, který po vydání stavebního povolení dosud nebyl v souladu se zákonem č. 50/1976 Sb. kolaudován, neboť bytem se v souladu s konstantní judikaturou rozumí prostory kolaudované k bydlení a nikoli např. nezkolaudované byty a rodinné domky.

Z důvodu změny celospolečenských podmínek po roce 1990, kdy je v podstatné míře preferováno bydlení na okrajích obcí jako kvalitnější způsob bydlení, např. v dosahu veřejné dopravy, namísto bydlení ve vlastní obci, je nutno vlastním bydlením, druhým bytem, považovat i vlastnictví budovy mimo intraviál obce v dostupné vzdálenosti pro každodenní dojíždění do zaměstnání, která je ze stavebně technického uspořádání způsobilá pro trvalé bydlení (bytový objekt, počet a velikost místností, rozsah příslušenství, způsob vytápění) a nejen byt ve vlastní obci.

1) rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1.2.2005, sp.zn. 26 Cdo 909/2004: „Z ustanovení § 711 odst. 1 písm. g/ obč. zák. však vyplývá, že výpovědní důvod podle citovaného ustanovení není naplněn, nelze-li na nájemci „spravedlivě požadovat“, aby užíval pouze jeden ze dvou či více bytů, které má. Soudní praxe – a to i s přihlédnutím ke znění § 711 odst. 1 písm. g/ obč. zák. – se ustálila v názoru, že musí jít o stav, kdy nájemce „užívá“ dva či více bytů k účelu, k němuž je byt určen, tj. k bydlení (zásadně zde nelze zahrnout např. případy, kdy nájemce užívá jeden ze dvou bytů k uskladnění nábytku, k podnikání či zanechá-li byt prázdný – srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. října 2000, sp. zn. 26 Cdo 2471/99, uveřejněného pod č. 4 v sešitě č. 1 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. března 2000, sp. zn. 26 Cdo 209/2000), a přitom na něm – z objektivního hlediska – nelze spravedlivě požadovat, aby svou potřebu bydlení uspokojoval užíváním pouze jednoho bytu.“

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz