Hospodaření se společnou věcí

Hospodaření se společnou věcí (např. nemovitostí, bytem či nebytovým prostorem), která je v podílovém spoluvlastnictví, je poměrně častým právním vztahem soukromého práva. Účinností zákona č. 509/1991 Sb. nastala zásadní změna při hospodaření se společnou věcí v působnosti občanského zákoníku tím, že od 1.1.1992 platí princip tzv. majoritního rozhodování o hospodaření se společnou věcí ve smyslu ustanovení § 139 občanského zákoníku.

Mnozí majoritní spoluvlastníci hospodařící samostatně se společnou věcí zneužívají svoje rozhodovací práva ke škodě minoritních spoluvlastníků, přičemž spoléhají na neujasněnost právní praxe a teorie o vzájemných právech i povinnostech mezi spoluvlastníky.

Termín osob ekonomicky a personálně spojených (spřízněných) je legální definicí v oblasti daňového práva, přičemž v případě sjednání zjevně neúměrného nízkého nájemného mezi takovými osobami se vychází z ceny (náhrady za užívání) obvyklé. Stejné postavení mají osoby, které jsou vůči spoluvlastníkovi osobami blízkými dle § 116 občanského zákoníku.

II. Vybraná judikatura a právní úprava

Podílovému spoluvlastníku, který užívá společnou věc nad rozsah svého spoluvlastnického podílu, vzniká bezdůvodné obohacení. Protože není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva nájmu vrátit, musí ostatním spoluvlastníkům poskytnout peněžitou náhradu jako ekonomickou protihodnotu toho, co nemůže být vydáno. 1)

Liší-li se ceny sjednané mezi ekonomicky nebo personálně nebo jinak spojenými osobami od cen, které by byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, a není-li tento rozdíl uspokojivě doložen, upraví správce daně základ daně poplatníka o zjištěný rozdíl; nelze-li určit cenu, která by byla sjednávána mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, použije se cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu. Ekonomicky nebo personálně spojenými osobami se rozumí, jestliže se jedna osoba podílí přímo nebo nepřímo na vedení, kontrole nebo jmění druhé osoby, nebo jestliže se shodné právnické nebo fyzické osoby přímo nebo nepřímo podílejí na vedení, kontrole nebo jmění obou osob anebo fyzické osoby blízké. Jinak spojenými osobami se rozumí osoby, které vytvořily obchodní vztah převážně za účelem snížení základu daně nebo zvýšení daňové ztráty. Účastí na kontrole nebo jmění se rozumí vlastnictví více než 25 % podílů na základním kapitálu nebo podílů s hlasovacím právem. 2)

Osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. 3)

III. Práva a povinnosti spoluvlastníků při hospodaření se společnou věcí

Základním předpokladem zjištění vzájemných práv a povinností mezi majoritním a minoritním spoluvlastníkem při hospodaření se společnou věcí je zjištění právní úpravy, kterou se tento právní vztah řídí.

Práva a povinnosti majoritního spoluvlastníka vůči minoritnímu spoluvlastníkovi při hospodaření se společnou věcí vyplývají na základě analogie (§ 853 občanského zákoníku) z ustanovení § 724 an. občanského zákoníku o příkazní smlouvě. Zcela nesprávné jsou právní názory některých obecných soudů o tom, že v občanském zákoníku nejsou stanoveny práva a povinnosti mezi spoluvlastníky ve smyslu ustanovení § 139 odst.2 občanského zákoníku, a tudíž majoritní spoluvlastník není ve způsobu hospodaření nijak omezen.

Základní povinností majoritního spoluvlastníka je jednat ve prospěch všech
spoluvlastníků, tj. i ve prospěch minoritních spoluvlastníků podle svých schopností a znalostí (analogie § 725 občanského zákoníku) a podávat na žádost ostatním spoluvlastníkům všechny zprávy o hospodaření se společnou věcí a převést na spoluvlastníky alikvótně užitek z hospodaření a předložit jim vyúčtování (analogie § 727 občanského zákoníku). Za žádost minoritního spoluvlastníka o vydání užitků dle 137 odst.1 občanského zákoníku na základě § 727 občanského zákoníku lze považovat i žalobu vůči majoritnímu spoluvlastníkovi domáhající se zaplacení výtěžku z hospodaření se společnou věcí úměrnou výši podílu minoritního spoluvlastníka.

V případě, že společná věc slouží pro podnikatelskou činnost spoluvlastníků jako podnikatelů je na místě právní vztah mezi spoluvlastníky při hospodaření se společnou věcí analogicky posuzovat podle ustanovení § 566 a násl. obchodního zákoníku o smlouvě mandátní.

Nárok minoritního spoluvlastníka vůči majoritnímu spoluvlastníkovi, který se společnou věcí hospodaří samostatně, je dle § 137 odst.1 občanského zákoníku majetkovým právem spoluvlastníka v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu (nebylo-li sjednáno či stanoveno jinak) promlčitelným ve 3 letech od jeho vzniku; to platí i v případě, že jeden ze spoluvlastníků užívá společnou věc nad rozsah svého spoluvlastnického podílu, tj. nejedná se o právní vztah z bezdůvodného obohacení. Spoluvlastník společné věci užívá věc na základě svého spoluvlastnického práva a rozhodnutí (souhlasu) majoritního spoluvlastníka či ostatních spoluvlastníků, tj. nemůže se jednat o bezdůvodné obohacení. Jedině v případě, že minoritní spoluvlastník užívá společnou věc přes výslovné rozhodnutí majoritního spoluvlastníka o vyklizení (neužívání věci) minoritního spoluvlastníka, jedná se o právní vztah z bezdůvodného obohacení, jehož výše je závislá na velikosti podílů jednotlivých spoluvlastníků.

V případě, že společnou věc užívá samotný spoluvlastník věci, není-li dohodnuto jinak, zohlední se tato skutečnost v rámci vyúčtování hospodaření se společnou věcí, a to zásadně ve výši obvyklého nájemného za užívání věci v daném místě a čase. Pokud je užíván byt pro vlastní potřebu spoluvlastníka, jehož právní důvod užívání vznikl ještě před nabytím vlastnictví věci za účinnosti tzv. regulované nájemného, lze s přihlédnutím k osobním a majetkovým poměrům vycházet z výše regulovaného nájemného bytu.

IV. Hospodaření se společnou věcí a náhrada škody

Základní otázkou vzniku škody při hospodaření se společnou věcí, se kterou samostatně hospodaří majoritní spoluvlastník, je, zda majoritní spoluvlastník je oprávněn libovolně bez jakékoli odpovědnosti vůči minoritnímu spoluvlastníkovi uzavřít zjevně nevýhodnou smlouvu o nájmu, či nikoli a jaká je odpovědnost majoritního spoluvlastníka vůči minoritnímu spoluvlastníkovi např. v případě sjednání nájmu za nájemné několikanásobně nižšího než je nájemné obvyklé, či za jinak zjevně nevýhodných podmínek, zvláště s ekonomicky a personálně spojenou osobou či osobou blízkou.

Podle ustanovení § 420 odst.1 občanského zákoníku každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti. Podle ustanovení § 415 občanského zákoníku je povinen každý si počínat tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, majetku, na přírodě a životním prostředí. Podle ustanovení § 442 odst.1 občanského zákoníku se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk).

Majoritní spoluvlastník je povinen na základě analogie dle § 853 občanského zákoníku ve spojení s § 725 občanského zákoníku spravovat společnou věc podle svých schopností a znalostí v zájmu všech společníků bez rozdílu velikosti jejich spoluvlastnických podílů, tj. ve prospěch společné věci, jinak může za stanovených podmínek odpovídat minoritnímu spoluvlastníkovi za vzniklou škodu.

Majoritní spoluvlastník může za stanovených podmínek odpovídat minoritnímu spoluvlastníkovi za vzniklou škodu např. sjednáním nájemného podstatně nižšího než je nájemné obvyklé s nájemcem, se kterým je ekonomicky či personálně spřízněn či osobou blízkou, nepronajmutím volných prostor po delší dobu bez závažného důvodu, dlouhodobým neodstraněním havarijního stavu nemovitosti, ačkoli to výnos ze společné věci umožňoval apod. V případě nikoli běžných stavebních úprav a oprav věci je majoritní spoluvlastník hospodařící se společnou věcí samostatně zásadně povinen vybírat dodavatele prací dle nabídek cen v daném místě a čase obvyklých, řádně kontrolovat kvalitu i rozsah dodávek, výši vyúčtování, uplatňovat odpovědnost za vady, vymáhat nedoplatky nájemného apod.

Při posuzování odpovědnosti za škodu vzniklou zaviněním majoritního spoluvlastníka v neprospěch minoritního spoluvlastníka je rozhodné, např. zda majoritní spoluvlastník je fyzická či právnická osoba, zda má zkušenosti se správou věci, zda je podnikatelem, v jakém oboru, zda věc byla v minulosti již pronajata a za jakých podmínek, zda informoval minoritní spoluvlastníky o správě věci, zda se minoritní spoluvlastník o správu věci zajímal, zda nájemce není osobou s majoritním spoluvlastníkem ve vztahu ekonomicky či personálně spřízněnou či osobou blízkou apod.

Sjednání nájemného majoritním spoluvlastníkem společné věci s ekonomicky a personálně spojenou osobou či blízkou za podstatně nižší nájemné než obvyklé, jakož i několikaleté nevymáhání závazků z tzv. inominátní smlouvy o vynaložení nákladů na předmět nájmu po dlouhou dobu od takto spřízněné osoby, je porušením povinnosti majoritního spoluvlastníka spravovat společnou věc podle svých schopností a znalostí ve prospěch všech spoluvlastníků, tj. i minoritních (analogie § 853 občanského zákoníku ve spojení s § 725 občanského zákoníku). V takovém případě má minoritní spoluvlastník vůči majoritnímu spoluvlastníkovi nárok na náhradu škody dle § 420 občanského zákoníku v rozsahu ustanovení § 442 odst.1 občanského zákoníku. Výše takto způsobené škody je dána rozdílem mezi obvyklým nájemným v daném místě a čase a sjednaným (převzatým) neúměrně podhodnoceným nájemným, tj. ušlý zisk dle § 442 odst.1 občanského zákoníku.

Majoritní spoluvlastník je v rámci hospodaření se společnou věcí povinen respektovat práva všech podílových spoluvlastníků i tím, že sjedná nájem budovy, bytu či nebytových prostor za obvyklých podmínek, tj. zejména obvyklého nájemného v daném místě a čase nebo že volné prostory v budově v přiměřené lhůtě nabízí k pronájmu jiné osobě, tj. zajišťuje jejich ekonomickou využitelnost. Pokud majoritní spoluvlastník tuto povinnost sjednáním zjevně neúměrně nízkého nájemného ve svůj prospěch a prospěch osoby, s níž je majetkově či osobně spřízněn či osoby blízké, úmyslně poruší a po dobu několika let bezdůvodně nenabízí volné nebytové prostory k pronájmu, je povinen minoritnímu spoluvlastníkovi vzniklou majetkovou újmu nahradit v penězích ve výši obvyklého nájemného dle výše spoluvlastnických podílů, případně po odečtení dosud vyplacené částky.

V. Ujednání o investicích nájemce do společné věci v rámci smlouvy o nájmu

V právní praxi se vyskytují případy zneužití postavení majoritního spoluvlastníka i tím, že majoritní spoluvlastník v rámci smlouvy o nájmu „na oko“ uzavře s nájemcem ujednání o tom, že nájemce na svoje náklady vynaloží na předmět nájmu určitou částku, která však ve skutečnosti vynaložena není nebo je vynaložena jen ve prospěch samotného nájemce apod. Majoritní spoluvlastník v soudním řízení následně argumentuje tím, že smlouva o nájmu není zas tak nevýhodná, jak se jeví ze sjednané výše nájemného, neboť se nájemce zavázal na svoje náklady provést určité práce či vynaložit určitou částku na předmět nájmu, která je i do budoucna údajně vymahatelná.

Ujednání v rámci smlouvy o nájmu budovy, bytu či nebytového prostoru o tom, že nájemce vynaloží na předmět nájmu určité prostředky, je svojí povahou samostatnou tzv. inominátní smlouvou dle § 51 občanského zákoníku a nelze jí ztotožňovat s jednou z forem nájemného (naturální). Inominátní smlouva jako dvoustranný právní úkon ve smyslu § 37 občanského zákoníku vyžaduje ke svému vzniku, platnosti, aby byla natolik určitá, aby byla vynutitelná a vykonatelná, tj. zpravidla sjednáním minimálně jakého druhu či na jaký účel mají být náklady vynaloženy a nikoli jen paušálně, např. 50.000,-Kč ročně apod. V každém případě nelze považovat závazek vynaložit určité náklady nájemcem ve prospěch předmětu nájmu za nájemné, není-li výslovně sjednáno jinak. Zjevnou motivací sjednání inominátní smlouvy o vynaložení nákladů nájemce na vlastní náklady na předmět nájmu je často mimo neplacení daní i navedení třetích osob na to, aby majoritní spoluvlastník, který je prokazatelně majetkově a personálně propojen s nájemcem, nemusel minoritnímu spoluvlastníkovi na jeho podíl téměř nic vyplatit.

V případě sjednání závazku vynaložení určitých investic nájemcem na předmět nájmu na vlastní náklady je pro hospodaření se společnou věcí mezi majoritním a minoritním spoluvlastníkem zásadně rozhodující, zda v rozhodném období byly náklady nájemce na předmět nájmu dle inominátní smlouvy skutečně vynaloženy a nikoli v jaké výši byly sjednány, případně proč a z jakých důvodů majoritní spoluvlastník nárok vůči nájemci neuplatnil.

V případě, že žádné náklady v rozporu s ujednáním nájemcem nebyly ve skutečnosti vynaloženy nejedná se o žádný majetkový prospěch a nelze k němu vůbec přihlížet, zvláště když ujednání sjednaly ekonomicky a personálně spojené osoby zcela neurčitě a zjevně jej nepovažovaly za platný, když jej dlouhodobě neplnily a neuplatňovaly. Takto jednoduché a zjevné obcházení zákona o dani z příjmu a úmyslné poškozování minoritních spoluvlastníků osobami navzájem ekonomicky a personálně spojenými, s jednoduchou výmluvou, že někdy možná, se nutně příčí i dobrým mravům dle § 39 občanského zákoníku.

VI. Základní pravidla hospodaření se společnou věcí

Majoritní spoluvlastník, který se společnou věcí hospodaří samostatně, je povinen spravovat společnou věc ve prospěch všech spoluvlastníků (věci) bez rozdílu výše jejich podílů podle svých schopností a znalostí analogicky dle § 725 občanského zákoníku.

Majoritní spoluvlastník je i bez souhlasu minoritního spoluvlastníka oprávněn rozhodnout o všech věcech týkajících se hospodaření se společnou věcí samostatně, přičemž jedině v případě podstatné změny věci má přehlasovaný minoritní spoluvlastník dle § 139 odst.3 občanského zákoníku možnost obrátit se na soud s návrhem na změnu rozhodnutí majoritního spoluvlastníka. Dokud soud pravomocným rozhodnutím nezmění rozhodnutí majoritního spoluvlastníka dle § 139 odst. 3 občanského zákoníku na základě žaloby přehlasovaného minoritního spoluvlastníka, platí původní rozhodnutí, tj. v případě naléhavosti je na místě i návrh na vydání předběžného opatření zdržení se určité činnosti majoritním spoluvlastníkem.

Majoritní spoluvlastník je povinen informovat minoritního spoluvlastníka o způsobu jeho hospodaření v nikoli běžných záležitostech. Za neběžnou záležitost při hospodaření se společnou věcí nelze považovat rozhodnutí např. o sjednání nového nájmu či podstatné změně dosud sjednaného nájemného, nikoli běžné stavební úpravě a opravě věci, změně způsobu užívání věci (rekolaudaci) apod.

Základním kritériem pro rozdělení výnosu ze společné věci je její celkový výtěžek a nikoli jen rozsah užívané plochy jednotlivými spoluvlastníky. V případě, že společnou věc užívají spoluvlastníci současně v rozsahu jejich spoluvlastnických podílů, není-li jiné dohody, záleží i na kvalitě takto užívaných částí společné věci, např. jeden spoluvlastník užívá v rozsahu jeho podílu byt pro vlastní bydlení, druhý spoluvlastník v rozsahu jeho podílu naopak užívá lukrativní nebytové prostory v přízemí domu apod. (v takovém případě se provede vzájemné vypořádání výtěžku dle obvyklých cen v daném místě a čase za užívání prostor užívaných oběma spoluvlastníky).

Majoritní spoluvlastník, který se společnou věcí hospodaří samostatně, je povinen na žádost minoritního spoluvlastníka předložit minoritnímu spoluvlastníkovi vyúčtování hospodaření se společnou věcí za určité období, ve kterém uvede výši a strukturu všech peněžních i nepeněžních příjmů vzniklých z hospodaření včetně ocenění náhrady za užívání věci jejími spoluvlastníky, výši a strukturu účelně vynaložených nákladů, které byly vynaloženy na správu věci, pohledávky a závazky s právním důvodem jejich vzniku vzniklými při hospodaření se společnou věcí, to vše s výpočtem alikvótního přebytku či nedoplatku za rozhodné období pro jednotlivé spoluvlastníky.

Majoritní spoluvlastník je oprávněn minoritnímu spoluvlastníkovi vyúčtovat účelně vynaložené náklady na správu věci, např. cestovné apod. Majoritní spoluvlastník není zásadně oprávněn, nebylo-li sjednáno jinak, uplatňovat vlastní odměnu za správu společné věci. Za účelně vynaložené náklady na správu věci je nutno považovat i odměnu advokáta, účetního či daňového poradce, která je přiměřená významu a rozsahu hospodaření se společnou věcí a která zabezpečuje splnění zákonných povinností spoluvlastníků.

1) rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.2.2001 č.j. 25 Cdo 2616/99 (in. Právní rozhledy č. 8/2001)
2) ustanovení § 23 odst.7 zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů
3) ustanovení § 116 občanského zákoníku

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz