Zásadní přestavba a ztráta původního stavebně technického charakteru v restitucích

V soudní praxi jsou v neprospěch oprávněných osob směšovány rozdílné instituty, a to zásadní zhodnocení nemovitosti její přístavbou ve smyslu ustanovení § 7 odst. 5 zákona č. 87/1991 Sb. se zcela odlišným institutem, a to zásadní přestavbou ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb.

Podle ustanovení § 139b odst. 3 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů, stavební řád:

Změnami dokončených staveb jsou

1. nástavby, jimiž se stavby zvyšují,
2. přístavby, jimiž se stavby půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny s dosavadní stavbou,
3. stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.

Podle ustanovení § 1 odst. 3 vyhl.č. 85/1976 Sb., ve znění ke dni 1.4.1991:

Změnami dokončených staveb jsou

1. nástavby, jimiž se stavby zvyšují,
2. přístavby, jimiž se stavby půdorysně rozšiřují a které jsou vzájemně provozně propojeny s dosavadní stavbou,
3. stavební úpravy, při nichž se zachovává vnější půdorysně i výškově ohraničené stavby (např. přestavby, vestavby, podstatné změny vnitřního zařízení, podstatné změny vzhledu stavby).

Podle ustanovení § 7 odst. 4 zákona č. 87/1991 Sb.: Jde-li o nemovitost zhodnocenou tak, že její cena určená ke dni podání písemné výzvy oprávněnou osobou podstatně převyšuje cenu původní věci, je na vůli oprávněné osoby, zda bude požadovat finanční náhradu podle § 13 nebo zda bude požadovat vydání nemovitosti. Pokud bude trvat na vydání nemovitosti, oprávněná osoba nahradí povinné osobě rozdíl mezi cenami uvedenými v předchozí větě. Obě ceny se stanoví podle cenových předpisů platných ke dni účinnosti tohoto zákona.

Podle ustanovení § 7 odst. 5 zákona č. 87/1991 Sb.: Podle odstavce 4 se postupuje i v případech, kdy se věc stala neoddělitelnou součástí jiné věci.

„Zásadní přestavbou, spojenou se ztrátou původního stavebně technického charakteru nelze obecně rozumět pouhou přístavbu.“ 3)

Přístavba, kterou se rozumí změna již dokončené stavby (věci), kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, je jen zhodnocením nemovitosti ve smyslu ustanovení § 7 odst. 4, 5 zákona č. 87/1991 Sb., kdy je ponecháno na vůli oprávněné osoby, zda uplatní nárok na vydání věci dle ustanovení § 5 zákona č. 87/1991 Sb. anebo nárok na finanční náhradu dle § 7 odst. 4 zákona č. 87/1991 Sb. ve spojení s ustanovením § 13 cit. zákona, a nikoli zásadní přestavbou dle § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb.

Přístavba (věc) se dokončením stává neoddělitelnou součástí měněné stavby (věci) ve smyslu ustanovení § 120 odst. 1 obč. zákoníku i ustanovení § 7 odst. 5 zákona č. 87/1991 Sb. a zakládá nárok povinné osoby na zhodnocení nemovitosti ve smyslu ustanovení § 7 odst. 4 zákona č. 87/1991 Sb.

Přestavba ve smyslu ustanovení § 8 odst.1 zákona č. 87/1991 Sb. je stavební úprava již dokončené stavby (věci), při níž se zachovává vnější půdorysně i výškově ohraničení stavby, tj. nevzniká nová věc, přičemž přestavbou není přístavba již dokončené stavby.

Z občansko právního hlediska přístavbou zpravidla vzniká nová věc (stavba), která se spojením (provozním propojením) s původní věcí (stavbou) zásadně stává součástí původní věci (stavby), což přesně vystihuje ustanovení § 7 odst. 5 zákona č. 87/1991 Sb.; u přestavby stavby naopak nikdy nová věc (stavba) nemůže vzniknout (výjimka: nejde-li předtím o demolici původní budovy pod úroveň 1. nadzemního podlaží).

Zásadní přestavba, kterou stavba ztratila svůj původní stavebně technický charakter, je překážkou vydání věci ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb., kdežto přístavba nemovitosti je stav, kdy se nová stavba (věc) stala neoddělitelnou součástí původní stavby ve smyslu ustanovení § 7 odst. 5 zákona č. 87/1991 Sb., jež zakládá zhodnocení nemovitosti ve smyslu ustanovení § 7 odst. 4 zákona č. 87/1991 Sb. s právem volby formy nároku oprávněné osoby, tj. vydání věci s vyplacením podstatného zhodnocení nemovitosti anebo poskytnutí finanční náhrady dle § 13 cit. zákona.

„Zásadní přestavbou, provázenou ztrátou původního stavebně technického charakteru lze stěží rozumět zachování statu quo prostou výměnou, ať už z důvodu zchátrání nebo požadavku vyšší únosnosti např. stropů, byť na vyšší technické úrovni, když v případě restitučních předpisů máme co činit se 40 letým obdobím, během něhož technický pokrok nepochybně zaznamenal výrazný posun.“ 4)

V případě, že nelze jednoznačně prokázat skutečné provedení zásadní přestavby, případně její rozsah, ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb. či ustanovení § 11 odst. 4 zákona č. 229/1991 Sb. (např. dlouhá doba od odnětí věcí dosti často více než 40 let, ztráta dokladů, nemožnost zjištění skutečného rozsahu původních a pozdějších stavebních prací, smrt pamětníků, neexistence kolaudačního rozhodnutí), je na místě věc oprávněné osobě vydat, neboť ustanovení § 8 zákona č. 87/1991 Sb. i ustanovení § 11 zákona č. 229/1991 Sb. je nutno vzhledem ke smyslu a účelu restitučních právních předpisů, jakož i vyloučení vlastnických žalob mimo restituce, zvláště za situace kdy čs.stát vlastnické právo nenabyl (nebylo završeno) anebo s podstatnými právními vadami, vykládat ve prospěch zmírnění křivd.

Je-li sporné, zda stavební práce na přestavbě či přístavbě byly či nebyly ve skutečnosti provedeny, je nutno provést zvláštní znalecké zkoumání i pokud jde o stáří stavební prací, např. sondy za účelem zjištění druhu a stáří použitého stavebního materiálu, tj. nelze vycházet jen ze stavební dokumentace bez jejího ověření kolaudací a z často sporných výpovědí pamětníků stranících většinou jedné ze stran řízení. Rozhodně nelze přihlížet ke stavebním pracím provedeným až po doručení výzvy k vydání věci.

Základní skutková zjištění rozsudku soudu v případě zásadní přestavby ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb. jsou:

1. faktický stav stavby ke dni odnětí stavby; v případě sporu včetně případných sond za účelem zjištění stáří a druhu použitého materiálu,
2. faktický stav stavby ke dni uplatnění nároku na vydání věci; v případě sporu včetně sond za účelem zjištění stáří a druhu použitého materiálu,
3. zda a v jakém rozsahu byly provedeny stavební práce po uplatnění nároku na vydání věci, ke kterým nelze vůbec přihlížet (po vydání věci může zakládat bezdůvodné obohacení oprávněné osoby) při obměně prvků dlouhodobé životnosti,
4. rozsah, druh a technologická úroveň skutečně vykonaných stavebních prací na stavbě v mezidobí od odnětí věci do uplatnění nároku oprávněnou osobou, přičemž prostou obměnu prvků dlouhodobé životnosti („staré za nové“) zpravidla nelze započíst do zásadní přestavby,
5. zda a v jakém rozsahu byla provedena demolice části stavby, což je nutno zohlednit ve prospěch oprávněné osoby (původního stavu stavby),
6. zda byla v rozhodném období provedena přístavba odňaté nemovitosti, kterou nelze zahrnout do výpočtu obměny prvků dlouhodobé životnosti.

Základní skutková zjištění o zásadní přestavbě nemovitosti (viz. výše) musí být v souladu s ustanovením § 157 odst. 2 o.s.ř. (přezkoumatelnost rozhodnutí) stručně obsažena v rozsudku soudu, přičemž nestačí pouhý odkaz na znalecký posudek s opisem procent obměny jednotlivých prvků dlouhodobé životnosti.

Závěr:
Identicky vyjádřené instituty soukromého práva, není-li v právním předpise stanovena jejich odlišná legální definice, je v souladu s principem právního státu včetně právní jistoty i předvídatelnosti rozsudků (výkladu právních norem) nutno vykládat jednotně.

Institut zásadní přestavby dle ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb. vyžaduje úplná skutková zjištění rozsudku o rozsahu skutečně provedených stavebních prací při obměně prvků dlouhodobé životnosti s jejich rozlišením časovým (ke dni odnětí věci a ke uplatnění nároku), věcným (skutečný stav nemovitosti ke dni odnětí a ke dni uplatnění nároku) i kvalitativním (zda se nejedná o prostou výměnu prvků na zásadně stejné technologické úrovni) s oddělením přístavby nemovitosti jako stavebních prací zakládajících nárok na vydání zhodnocené věci od zásadní přestavby zakládající nárok na finanční náhradu.

1) rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích č. 34/1992 Sb. rozh.
2) rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem č. 26/1995 Sb. rozh.
3) nález Ústavního soudu ČR ze dne 13.3.2001 sp.zn. II. ÚS 244/98
4) nález Ústavního soudu ČR ze dne 25.11.1998 sp.zn.II.ÚS 486/97

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz