Potřebujete získat právní rady, nebo si nemůžete dovolit zaplatit advokáta a hodil by se vám právník zdarma? Pak vám nabízíme pomoc, bezplatná právní poradna zdarma a online.

Reklama
Facebook Pravník zdarma
Spolupracujeme
  • Potřebuji peníze

    Potřebujete získat peníze? Hledáte nejvýhodnější půjčky nebo úvěry? Poradíme vám jak získat peníze rychle, levně a bez registru nebo bez ručitele!

  • Sociální dávky

    Jste v těžké životní situaci a nevíte o jaké sociální dávky si požádat a na co máte nárok? Jak se vyhnout existenčním potížím a na co máte nárok podle zákona od státu?

  • Nezabavitelná částka

    Jaká je nezabavitelná částka a životní minimum v případě exekuce na plat nebo na bankovní účet? Jak na dluhy v manželství nebo po rozvodu?

  • Půjčka 20000

    Levná a ověřená půjčka 2000 Kč pro všechny zájemce. Snadný způsob jak získat peníze bez registru a bez poplatků předem.

Promlčení práva výpovědi z nájmu bytu

V současné době je aktuální otázka výpovědi z nájmu bytu zvláště z důvodu dvou a více bytů  často po velmi dlouhé době i v řádu desítek let  po naplnění určitého výpovědního důvodu.

Výpověď z nájmu bytu je – stejně jako právo na odstoupení od smlouvy 1), právo na uplatnění neúčinnosti smlouvy 2) či právo na vrácení daru 3) – majetkovým právem, které je promlčitelné v režimu občanského zákoníku v  obecné tříleté době ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku.

Výpověď z nájmu z určitého zákonem výslovně stanoveného či smlouvou výslovně sjednaného důvodu  včetně výpovědi z nájmu bytu je majetkovým právem, které je promlčitelné, pokud je objektivně určitelný počátek běhu výpovědní doby.

Nelze-li objektivně určit počátek běhu promlčecí doby například, že právo výpovědi záleží jen na subjektivní vůli účastníka právního vztahu, je promlčení pojmově vyloučené; nelze-li určit počátek běhu promlčecí doby, nelze považovat dotčené majetkové právo bez dalšího za promlčitelné.

Obligatorní hmotně právní podmínkou promlčení majetkového práva je skutečnost, že lze objektivně určit počátek a tím i konec promlčecí doby, není-li to možné, nelze majetkové právo považovat za promlčitelné.

Mezi majetková práva, u kterých nelze objektivně určit počátek běhu promlčecí doby, a tudíž je běh promlčecí doby a tím vlastní promlčení vyloučené, patří například právo výpovědi nájmu včetně nájmu bytu na dobu neurčitou bez uvedení důvodu, právo podání žaloby spoluvlastníka na zrušení podílového spoluvlastníka apod.

Promlčitelným je i právo na výpověď nájmu bytu na dobu neurčitou pro určitý zákonem či smlouvou výslovně stanovený či sjednaný účel; to platí i pro výpovědní důvody výslovně stanovené v ustanovení § 711 odst. 2 a § 711a odst. 1 obč. zákoníku.

Jelikož katastr nemovitostí je veřejně přístupný – což má odraz i v ustanovení § 500 odst. 1 obč. zákoníku –  nelze v řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro dva a více bytů ve smyslu ustanovení § 711 odst. 2 písm.c) obč. zákoníku zásadně uznat za důvodnou námitku pronajímatele, že o vlastnictví druhého bytu před uplynutím promlčecí doby nevěděl.

Promlčecí doba výpovědi z nájmu bytu pro dva a více bytů, z nichž alespoň jeden je ve vlastnictví (spoluvlastnictví) nájemce, zpravidla počíná běžet po zápisu vlastnického práva k druhému bytu do veřejně přístupného katastru nemovitostí. 3)

V případě, že tentýž pronajímatel pronajal témuž nájemci postupně dva byty, nelze výpověď z nájmu bytu pro tento důvod uznat za důvodnou již proto, že je v rozporu s dobrými mravy (výpověď z důvodu, jehož naplnění vyvolal svobodným právním úkonem samotný pronajímatel, je v rozporu s dobrými mravy); stejně i tehdy, pokud pronajímatel již před uzavřením smlouvy o nájmu bytu věděl o již existujícím právu nájmu bytu budoucího nájemce k jinému bytu.

V rozporu s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku je výpověď pronajímatele z nájmu bytu po velmi dlouhé době (srov. § 134 obč. zákoníku) poté, co pronajímatel mohl poprvé objektivně zjistit existenci výpovědního důvodu dle ustanovení § 711 odst. 2 písm.c) obč. zákoníku z veřejně dostupných informačních systémů.

1) Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. 12. 2007, sp. zn. 29 Odo 1170/2006 (in.: Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek NS ČR C 6453, číslo sešitu: CD_8/2009) „Právo odstoupit od smlouvy podle § 14 odst. 2 KV je právem majetkové povahy, které se promlčuje v obecné promlčecí době.“
2) Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 6. 2008, sp. zn. 29 Odo 963/2006 (in. Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek NS ČR,  C 6465, číslo sešitu: CD_8/2009): „Majetkovým právem, jež se podle obecné úpravy obsažené v občanském zákoníku promlčuje, je i právo uplatnit neúčinnost právního úkonu.“
3) Podle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.5.2004 sp.zn. 32 Odo 429/2003: „Podle § 101 ObčZ, pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé. Tímto dnem je zásadně den, kdy právo bylo možno důvodně vykonat podáním návrhu (žaloby) u soudu, neboli kdy je actio nata. Není rozhodné, z jakého důvodu – ať subjektivního, či objektivního – tak oprávněný neučinil (např. proto, že o svém právu nevěděl, že mu ve vykonání práva bránila určitá překážka, jako nemoc atd.). Občanský zákoník tedy pro počátek běhu promlčecí doby stanoví, jak výše uvedeno, den, v judikatuře se pro počátek promlčecí doby hovoří také o okamžiku, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé. Z tohoto ustanovení jednoznačně vyplývá, že pro počátek běhu promlčecí doby pak nemůže být rozhodné, zda a jak dlouho trvaly podmínky pro uplatnění práva, neboť promlčecí doba počala běžet dnem, kdy byly naplněny zákonné podmínky pro počátek jejího běhu a další trvání těchto podmínek je z hlediska promlčení nerozhodné. Nelze proto souhlasit s dovolatelkou, že trvání stavu, kdy jí bylo bráněno v užívání předmětné nemovitosti „minimálně do dne podání žaloby“, mohlo způsobit posun počátku běhu promlčecí doby k uplatnění práva na vrácení daru na celou dobu, kdy porušování dobrých mravů trvalo. Promlčecí doba pro uplatnění nároku na vrácení daru počíná běžet od okamžiku, kdy chování obdarovaného naplnilo znaky uvedené v § 630 ObčZ.“

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

Jeden komentář to “Promlčení práva výpovědi z nájmu bytu”

  • Veronika says:

    Dobrý den ,mám dotaz.Bydlím v bytě 2+kk,holý nájem je 5000tisíc + 4000tisíce poplatky,bydlim zde od 4.2.2012 a smlouvu mám na dobu neurčitou.Z důvodu propuštění z práce si byt již nemohu dovolit platit.Jelikož mám 3 měsíce výpovědní lhutu,tak majitelka chce,abych ji dodrzela a ty 3měsíce ji ještě platila nájemné,což si nemohu dovolit. Volala jsem ji 3.4.2013 a chtěla jsem smlouvu ukončit k 25.4.jelikož mám do té doby zaplaceny nájem.Mimo to jsem podepsala novou najemni smlouvu 2.4. Na jiný levnější byt.Chci se zeptat jak pokračovat a zda ta starší smlouva zaniká.Děkuji Minksová

Přidat dotaz - právní rady