Přiměřená náhrada za stavby a pozemky

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

V soudní praxi dosud není ustálen názor, jakým způsobem určovat výši přiměřené náhrady při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a zaniklého společného jmění manželů.

Tento právní stav vznikl v důsledku uveřejnění nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 15. L2. 1994, který poprvé vyslovil právní názor, že přiměřenou náhradou při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není částka stanovená podle tehdy platné oceňovací vyhlášky.

VNĚ PRÁVNÍHO RÁMCE

Polistopadová praxe vypracování mnohých znaleckých posudků, které se v případě koupě a následného prodeje téže věci lišily třeba i stonásobně, vede k opatrnosti při hodnocení znaleckých posudků podle tzv. obvyklých cen – mimo rámec platného oceňovacího právního předpisu, který stanoví základní kritéria ocenění věcí a majetkových práv.

Znalecký posudek, kterým je stanovena náhrada za stavby a pozemky obvyklou (tržní cenou – mimo příslušnou vyhlášku – je narušením právní jistoty a není v plném souladu s článkem 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, neboť v takovém případě sám znalec – bez vymezených právních pravidel – Určuje, jakou metodou a z jakých zdrojů cenu nemovitosti stanoví.

Zákonodárce si byl pří tvorbě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen „zákon o oceňování“), a vyhlášky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen „vyhláška“), plně vědom výše uvedeného právního názoru Ústavního soudu ČR. Respektoval jej tím, že jako důležitá kritéria pro stanovení ceny určil např. průměr skutečně s,jednaných kupních cen, polohu stavby, poptávku po ní, nadstandardní vybavení stavby, inflační nárůst apod.

Domnívám se proto, že stanovení náhrady za stavby a pozemky znaleckým posudkem obvyklou (tržní) cenou mimo vyhlášku je narušením právní jistoty a není v plném souladu s článkem l l odst. 4 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“), neboť v takovém případě sám znalec – bez vymezených právních pravidel – určuje, jakou metodou a z jakých zdrojů stanoví tržní cenu. Tento způsob ocenění byl namístě při absenci cenového předpisu, respektujícího cenu v daném místě a čase obvyklou, v období od uveřejnění cit. nálezu Ústavního soudu ČR do 1. 1. 1998.

PŘEDMĚT ÚPRAVY

V základním ustanovení § 1 stanoví zákon o oceňování okruh otázek, na které se vztahuje (pozitivní vymezení) i na které se nevztahuje (negativní vymezení).

Z pozitivního vymezení, vyplývá, že zákon se použije pro účely stanovené zvláštními předpisy, vyjma prodeje,

• pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté zákona o oceňování,
• stanoví-li to příslušný orgán v rámci svého oprávnění, dohodnou-li se tak strany,
• pro účely vyvlastnění (§ 34).

Podle negativního vymezení se cit. zákon nevztahuje nebo jej nelze použít

a) na sjednávání cen,
b) pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů,
c) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování,
d) při převádění majetku podle zvláštního předpisu,

Prováděcí vyhláška potom stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb.

PŘEDNOSTNÍ ZPŮSOBY OCENĚNÍ

Ust. § 2 zákona o oceňování upravuje způsoby oceňování majetku a služeb tak, že přednost má jiný způsob oceňování, než je obvyklá cena, a to:

• nákladový způsob,
• výnosový způsob,
• porovnávací způsoby,
• oceňování podle jmenovité hodnoty,
• oceňování podle účetní hodnoty,
• oceňování podle kurzové hodnoty,
• oceňování sjednanou cenou.

Zákon vychází z principu, že nelze-li určitý majetek nebo službu ocenit způsobem oceňování, stanoveným zákonem nebo na jeho základě (např. starožitnosti), je třeba provést ocenění obvyklou cenou. Tou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popř, obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

• Stavby (budovy, venkovní úpravy, vodní nádrže a jiné stavby), byty a nebytové prostory.
  Nestanoví-li zákon o oceňování jinak, stavba nebo její část (dále jen „stavba“) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Použití těchto způsobů u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška.
  Podle ust. § 5 odst. 1 vyhlášky se např. cena rodinného domu nákladovým způsobem zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru (určeného způsobem uvedeným v příloze č.1)

Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva Je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.(LI. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod)

• základní cenou (uvedenou v příloze č. 6), stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
  Základní cena je tak závislá na druhu konstrukce a dále upravena zejména podle:

• vybavení stavby s určitým rozpětím, jež je možné výjimečně překročit jen na základě průkazného zdůvodnění,
• polohovým koeficientem (atraktivita místa),
• koeficientem změny ceny stavby, vztaženým k úrovni cen roku 1994 (celostátně platný inflační nárůst k roku oceňování),
• koeficientem prodejnosti ( vyjadřuje vztah cen sjednaných podle kupních smluv a cen zjištěných podle vyhlášky a upravených na stejnou cenovou úroveň).

• Stavební pozemky. V úvahu přicházejí dva způsoby:násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, vydané obcí,není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 , upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popř. ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, který stanoví vyhláška.
• Zemědělské pozemky – cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, přičemž základní ceny a jejich úpravu, vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.

• Lesní pozemky – cenou stanovenou výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů, přičemž základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu, vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků, stanoví vyhláška.
• Pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky – cenou stanovenou vyhláškou.

NUCENÉ ODEJMUTÍ PRÁVA

K otázce přiměřenosti náhrady při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přikázáním věci ostatním spoluvlastníkům se vyjádřil, jak již řečeno, Ústavní soud. Především řekl, že takovéto rozhodnutí ve svém důsledku znamená nucené odejmutí vlastnického práva. Musí proto splňovat ústavní podmínky stanovené Listinou základních práv a svobod.

Z toho plynou následující závěry:

1. Zákon ani vyhláška nevylučují aplikaci cit. nálezu Ústavního soudu na stanovení výše přiměřené náhrady při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudním rozhodnutím.

2. Podle § 34 zákona o oceňování se tento zákon použije i pro případ vyvlastnění, pokud mezinárodní smlouva o ochraně investic, kterým ije ČR vázána, nestanoví jinak.

3. Jelikož se čl. 11 odst. 4 Listiny vztahuje na ochranu vlastnictví jak pro případ vyvlastnění, tak i pro případ zrušení spoluvlastnictví soudním rozhodnutím, není žádný věcný důvod, aby stanovení náhrady za vyvlastnění i zrušení spoluvlastnictví bylo stanoveno v rozdílné výši a jiným způsobem ocenění.

4. Soud je oprávněn stanovit způsob oceňování majetku podle zákona a vyhlášky ve smyslu ust. § 1 odst. 1, poslední věty zákona o oceňování, tj. stanoví-li to příslušný orgán v rámci svého oprávnění.

5. Přiměřenou náhradou za odnětí vlastnického práva ve smyslu ust. § 11 odst. 4 Listiny a ust. § 142 odst. 1 obč. zák. je:

U staveb – nákladový způsob ocenění ve smyslu ust. § 2 odst. 3 písm. a) zákona, kdy se vychází z nákladů, které bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění, a podle jeho stavu ke dni ocenění.

Tento závěr vyplývá z ust. § 4 odst. 1 zákona, jež zní: Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část .se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž, použití u jednotlivých druhů ,staveb ,stanoví vyhláška.

Ustanovení § 21 a 22 vyhlášky stanoví jen oceňování staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu, resp. výnosovým způsobem s tím, že toto ocenění zásadně vyžaduje tržní pronájem více než 80 % podlahových ploch.

Oceňování staveb nákladovým způsobem vyplývá ze skutečnosti, že vyhláška upravuje komplexně jen nákladový způsob oceňování staveb, vyjma jen těch staveb, které jsou tržně pronajaty v rozsahu více než 80 % podlahových ploch; v takovém případě je možno stavbu ocenit kombinací výnosového a nákladového způsobu, případně výnosovým způsobem.

Způsob ocenění staveb cenou obvyklou je vyloučen, neboť zákon v ust. § 2 odst. 1, věta prvá stanoví jiný způsob oceňování.

U stavebních pozemků – násobek výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemků a základní ceny za m2

Zrušeni a vypořádáni spoluvlastnictví přikázáním věcí ostatním spoluvlastníkům ve svých důsledcích znamená nucené odejmutí vlastnického práva, jež musí splňovat ústavní podmínky stanovené čI. 11 odst: 4 Listiny;Přiměřenou náhradu nutno chápat jako hodnotový ekvivalent vyjádřený v penězích. Jde o ekvivalent umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jaká byla představovaná podílem spoluvlastníka, jenž byl přisouzen ostatním spoluvlastníkům; aby cena byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení; velikosti a stáří věci; ale i na zájmu o ni, tj. i na poptávce a nabídce v daném místě a čase.  (Nález Ústavního soudu ČR ze dne 15. 1,2. 1994 sp. zn. lll. ÚS 102/94, číslo 61; svazek 2 Sbírky nálezů a usnesen Ústavního soudu).

upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu.

V cenové mapě se vychází ze skutečně sjednaných cen obsažených, v kupních smlouvách, jinak vychází z porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích, spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel.

Způsob ocenění stavebních pozemků cenou obvyklou je vyloučen, neboť zákon o oceňování ve smyslu ust. § 2 odst. 1, věta prvá stanoví jiný způsob oceňování.

U zemědělských pozemků – cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, přičemž základní ceny a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.

U lesních pozemků – cenou stanovenou výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů, přičemž základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška.

U pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků – cenou stanovenou vyhláškou.

6. Přiměřenost, náhrady za odnětí vlastnického práva ve smyslu ust. § 142 odst. 1 obč. zák. podle zákona a vyhlášky zaručují zejména tato právní pravidla:

– cenová mapa musí vycházet ze skutečně sjednaných cen stavebních pozemků obsažených v kupních smlouvách (úst. § 10 odst. 2 zákona),

– není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, je cena pozemku určena úpravou násobku výměry pozemku a základní ceny pozemku za m2 o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemku pro stavbu (ust. § 10 odst. 1 zákona),

– prodávající má povinnost, stanovenou obecně závaznou vyhláškou obce při prodeji stavebního pozemku, zaslat obci informaci o jeho sjednané ceně za m2, o parcelním čísle a názvu katastrálního území (ust. § 33 odst. 2 zákona),

– dále má povinnost shromažďovat a předávat údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě jejich prodeje (ust. § 33 odst. 3 zákona),

– doplnit cenovou mapu koncem každého kalendářního roku (ust. § 10 odst. 6 zákona),

– vzít v úvahu vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu ve stanovených cenách a postupech (ust. § 5 odst. 2 zákona),

– upravit základní ceny stavby rodinného domku, rekreační chalupy a rekreačního domku koeficientem vybavení stavby (nadstandardní či podstandardní), polohovým (místo), změny cen staveb (inflace) a koeficientem prodejnosti (poptávka).

7. Obvyklá cena nemovitostí zjišťovaná znalcem v soudním řízení o zrušení spoluvlastnictví (vypořádání společného jmění manželů) na základě informací z vybraných realitních kanceláří a vybraných inzerátů uveřejňovaných v tisku, případně i upravovaných podle jím vybraných různorodých oceňovacích metod, není od 1. 1. 1998 (účinnost zákona a vyhlášky) v souladu s čl. 11 odst. 4 Listiny a ust. § 142 odst.1 obč. zák. Do té doby byla možná jen z důvodu absence cenového předpisu, který bral v úvahu reálnou (tržní) cenu nemovitostí v daném místě a čase.

8. Cena stavby, vypočtená podle zákona a vyhlášky nákladovým způsobem, objektivizuje náhradu za vypořádávanou stavbu průměrem tržních cen a cen zjišťovaných finančními orgány z důvodu vyskytujících se snah o daňové úniky (např. rozdíl skutečně sjednané a uvedené kupní ceny). Prameny jiného zjišťování znalce (inzeráty, kupní smlouvy z náhodně vybraných realitních kanceláří) jsou natolik subjektivní a ovlivnitelné, že nad rámec zákona narušují právní jistotu.

Další výhodou takového znaleckého oceňování je možnost, budou-li s tím účastníci řízení souhlasit, samostatně aktualizovat znalecký posudek dosazením proměnných čísel (koeficientu změny cen, prodejnosti, případně polohy) do již známé rovnice vypracované znalcem, aniž by bylo zapotřebí doplňku ke znaleckému posudku. V soudní praxi je obvyklé, že v průběhu několikaletého soudního řízení je nutné opakovaně vyžadovat nové znalecké posudku či rušit jinak věcně správné rozsudky soudu prvního stupně jen z důvodu změny cenového předpisu nebo skutečností rozhodných pro stanovení výše náhrady (např. amortizace).

9. Stanovení cen nemovitostí srovnáváním různých cen náhodně vybraných realitních kanceláří, různých databází a inzerátů, případně upravovaných některou z různých metod oceňování není zásadně posouzením skutečností, k nimž je třeba ve smyslu § 127 OSŘ odborných znalostí, tj. znaleckého posudku.

10. Koeficient změn ceny stavby, prodejnosti, případně polohy jsou veřejně známé a veřejně dostupné informace, které není ve smyslu ust. § 121 OS12 nutno dokazovat.

11. Přiměřenou náhradou ve smyslu ust. § 142 odst. 1, věta třetí obč. zák. je od 1. 1. 1998 cena stanovená podle zákona a vyhlášky,

Nedojde-li k dohodě zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využiti věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu. Jednomu nebo více spoluvlastníkům přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí podle podílů. (§ 142 odst, 1 obč. zák.)

která v souladu s cit. nálezem Ústavního soudu ČR bere v úvahu, jak místo, kde se nemovitost nachází, tak i poptávku v daném místě a čase, jakož i inflační nárůst, zvláštní vybavení stavby apod.

SCHOPNOST VYPLATIT NÁHRADU

Základní a nezbytnou podmínkou pro přikázání věci jednomu, případně více spoluvlastníkům ve smyslu § 142 odst. 1, věta třetí obč. zák. je, aby spoluvlastník, který přikázání věcí požaduje, věrohodným způsobem prokázal zajištění peněz na výplatu zbývajících spoluvlastníků, například potvrzením o úřední úschově peněz, neodvolatelným bankovním akreditivem, závazným příslibem peněžního ústavu apod.

Samotné tvrzení účastníka o tom, že má zajištěny peníze na výplatu, případně čestné prohlášení určitých osob o budoucím poskytnutí daru, půjčky, krátkodobé vklady u peněžních ústavů apod. nestačí k prokázání schopnosti výplaty podílu jako základní podmínky pro přikázání věci do vlastnictví. Postup soudu, který spoléhá na to, že účastník mluví pravdu o své věrohodně neprokázané platební schopnosti, ve svém důsledku ohrožuje vlastnické právo ve smyslu ust. článku 11 odst. 4 Listiny, které umožňuje nucené odejmutí vlastnického práva jen za náhradu, tj. náhradu reálnou.

Jelikož Listina je právní normou vyšší právní síly než občanský zákoník, hlavní podmínkou úspěšnosti žaloby o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví formou přikázání podílu jednomu, případně více spoluvlastníkům, je schopnost a ochota spoluvlastníka náhradu skutečně vyplatit. Na rozdíl od vyvlastnění, které je ve prospěch českého státu nebo obce, kde se solventnost a poctivý úmysl předpokládají, musí však požadující spoluvlastník svoji platební schopnost předem nadevší pochybnost prokázat.

Jsou-li v soudním řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví na základě znaleckého posudku zjištěny dvě, případně více částek, které připadají do úvahy jako přiměřená náhrada, musí soud sdělit účastníkům, jakou cenu soud považuje za rozhodující, a poskytnout účastníkům přiměřenou lhůtu na prokázání jejich solventnosti (např. 60 dnů).

Prokáže-li jen jeden z podílových spoluvlastníků svoji schopnost skutečně vyplatit náhradu zbývajícím spoluvlastníkům, odpadá potřeba dokazování dalších rozhodných skutečností, jako je výše spoluvlastnických podílů, účel využití věci, péče o nezletilé děti, dosavadní péče o majetek, sociální a majetkové poměry apod., a to z důvodu, že Listina určuje jako hlavní kritérium způsobilost poskytnout náhradu.

Jakmile je v soudním řízení zjištěna přesná výše přiměřené náhrady (znaleckým posudkem, uznáním účastníky), vyzve soud účastníky, aby v přiměřené lhůtě (např. 60 dnů) prokázali svoji schopnost tuto náhradu druhému účastníkovi skutečně vyplatit. Správně proto postupoval Obvodní soud pro Prahu 6, když usnesením ze dne 26. 10. 1998, sp. zn. 17 C 298/95 uložil účastníkům, aby ve Ihůtě 60 dnů od doručení usnesení doložili doklad o složení náhrady do úřední úschovy u soudu.

Neprokáže-li spoluvlastník svoji schopnost skutečně vyplatit zbývajícím spoluvlastníkům náhradu, nemůže mu soud přikázat věci do výlučného vlastnictví, nebof by to bylo v rozporu s čl. l l odst.4 Listiny, která neumožňuje odnětí vlastnického práva béz náhrady, tj. náhrady skutečné a nikoli reálně nepodložené pohledávky vzniklé pravomocným rozsudkem.

V opačném případě by se vystupující spoluvlastník ocitl v horním právním postavení než kdyby ke zrušení spoluvlastnictví došlo dohodou. Je to dáno tím, že jen pokud není zaplacena náhrada, má právo odstoupit od dohody o zrušení a vypořádání, a to s účinky ex tunc.

Problematika způsobu stanovení výše přiměřené náhrady při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo zaniklého společného jmění manželů je v těchto soudních řízeních základní otázkou. Nesprávný způsob zjištění náhrady je porušením ústavního práva na náhradu ve smyslu článku 11 odst. 4 Listiny a je tudíž důvodem pro zrušení pravomocných rozhodnutí obecných soudů, která mohou být ve všech ostatních skutkových zjištěních věcně správná.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz