K otázce zápisu poznámky do katastru nemovitostí

Již od počátku existence státu je přikládána velmi důležitá úloha evidenci vlastnictví nemovitostí, tj. pozemků a staveb spojených se zemí pevným základem, jako nejvýznamnějšího majetku ve společnosti.

Účinností zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb. a zákona č. 30/2000 Sb. (dále „ZápPrNe“) došlo k zásadní změně právní úpravy při nabývání a evidenci věcných práv k nemovitostem.

Zcela rozdílné právní následky mají poznámky o právních skutečnostech, které mají povahu omezující oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaného v katastru, a poznámky o právních skutečnostech, které mají naopak pouze informativní charakter.

Katastrální úřady poměrně často neoprávněně zapisují poznámky o právních skutečnostech, které vůbec nepodléhají zápisu dle § 9 ZápPrNe. Rovněž předčasně zapisují poznámky o vydání soudních rozhodnutí uvedených V § 9 odst.1 písm.a) ZápPrNe bez doložky jejich vykonatelnosti.

Jelikož katastrální úřad zkoumá taxativně uvedené podmínky pro zápis věcného práva do katastru nemovitostí ke dni doručení návrhu na vklad, je pro rozhodnutí katastrálního úřadu často rozhodující, která právní skutečnost zapisovaná do katastru nemovitostí nastala dříve (zásada priority).

II. Výňatek z pokynů pro zápis poznámky

Problematikou zápisu poznámky do katastru nemovitostí se zabývají rovněž Pokyny Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne 14. 3.1995 č. 92/199523, ve znění č. 3475/1996-23 pro zápis údajů do katastru nemovitostí poznámkou (dále jen „pokyny“). Pro lepší ilustraci dané problematiky cituji znění některých jejich článků.

Článek 1.1 pokynů:
„Poznámky jsou úkony katastrálního úřadu, které jsou určeny k vyznačení skutečnosti nebo poměru vztahujícího se k nemovitosti nebo osobě a které nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva (§ 14 odst. 3 ZápPrNe). Poznámka má tedy informativní charakter.Jejím smyslem je upozornit toho, kdo chce nabýt věcné právo k nemovitosti, na možné právní vady nemovitosti. Ode dne, kdy byl zápis poznámkou v katastru proveden, nemůže zpravidla nikdo úspěšně tvrdit, že o skutečnostech zapsaných do katastru poznámkou nevěděl (viz. např. § 500 odst.1 ObčZ).“

Článek 1.3 pokynů:
„Pokud podle poznámky zapsané v katastru nemovitostí je vlastník omezen v oprávnění nakládat s nemovitostí, a nejpozději ke dni podání následujícího návrhu na vklad práva k nemovitosti, k níž se poznámka vztahuje, nebyla katastrálnímu úřadu doručena listina,na jejímž základě katastrální úřad poznámku zruší, tvoří poznámka překážku pro povolení vkladu podle § 5 odst.1 písm. a) ZápPrNe (navrhovanému vkladu je na překážku stav zápisů v katastru), a to bez ohledu na okolnost, zda důvod pro vyznačení poznámky dosud objektivně trvá.

V řízení o povolení vkladu dbá katastrální úřad též na to, zda ze zápisu poznámkou nevyplývá, že bylo před příslušným orgánem zahájeno řízení o předběžné otázce (§ 40 správního řádu). Pokud z poznámky vyplývá, že takové řízení zahájeno bylo, nemůže si katastrální úřad o takové otázce již utvořit úsudek sám. Je povinen řízení o povolení vkladu přerušit (§ 29 odst.1 správního řádu).“

Článek 3.2 pokynů:
Podkladem pro zápis poznámkou je potvrzení příslušného soudu, že byl podán návrh:

1. kterým se navrhovatel domáhá, aby soud určil, že je oprávněným v některém právním vztahu uvedeném v § 1 odst.1 ZápPrNe (žaloba o určení právního vztahu k nemovitosti),
2. z něhož vyplývá, že v soudním řízení musí soud otázku právního vztahu k nemovitosti rozhodnout (žaloba o vyklizení nemovitosti proti osobě zapsané jako vlastník v katastru),
3. kterým se navrhovatel domáhá vydání jiného rozhodnutí soudu, na jehož základě by mohl být proveden záznam do katastru. „

III. Právní závěry

Vlastnické právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se na základě smlouvy o převodu vlastnictví nabývá vlastní smlouvou se zákonnou podmínkou vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí pravomocným rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu vydaným v řízení, ve kterém katastrální úřad zjišťuje ke dni doručení návrhu na vklad jen taxativně uvedené zákonné podmínky, pokud zákon nestanoví jinak.

Institut zápisu vlastnického (věcného) práva do katastru nemovitostí je v souladu s obecným zájmem společnosti na zvláštní evidenci nejvýznamnějšího majetku ve společnosti, který je zaručován zjišťováním základních právních skutečností státním orgánem.

Je v souladu s významem institutu vkladu vlastnického (věcného) práva do katastru nemovitostí, aby dlouhodobě neexistoval stav právní nejistoty, kdy o vkladu do katastru nemovitostí není pravomocně rozhodnuto po dobu několika let jen s ohledem na přerušení řízení v závislosti na výsledku soudního řízení, např. o určení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnického práva.

Právní spory o existenci či neexistenci pravého vlastnictví (věcného práva), platnosti či neplatnosti smluv, zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem i občanský zákoník přenechávají výlučně na samotných účastnících právního vztahu nebo soudu, kde má dotčený subjekt veškeré možnosti právní ochrany včetně institutu tzv. předběžného opatření.

Jelikož katastrální úřad s výjimkami uvedenými v § 5 odst.1 ZápPrNe nepřezkoumává platnost smlouvy o převodu vlastnictví, nemůže být předběžnou otázkou ani její platnost či neplatnost.

Podmínky platnosti smlouvy o převodu vlastnického (věcného) práva uvedené v § 5 odst.1 ZápPrNe je katastrální úřad oprávněn zkoumat sám bez toho, aniž by vyčkával rozhodnutí soudu jen o těchto otázkách.

V katastru nemovitostí lze vyznačovat jen poznámky, které jsou uvedeny v § 9 ZápPrNe nebo jiné právní skutečnosti, kterým zákon přiznává účinky , které mají povahu omezující oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat s předmětem práva zapsaného v katastru.

Zápis poznámky o pouhém zahájení soudního řízení o nařízení předběžného opatření je neoprávněný a nezákonný pro rozpor s § 9 odst. 1 ZápPrNe, čl. 11 odst.1 Listiny základních práv a svobod a § 126 ObčZ a takovýto návrh je třeba odmítnout.

Zápis takovéto poznámky nemůže vyvolat žádné právní účinky. Takové účinky lze do 31. 12. 2000 přiznat návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva ve smyslu § 338a OSŘ, neboť zde zákon spojuje právní následky již se samotným zahájením soudního řízení.

Jelikož zákonodárce v § 9 odst.1 písm.b) ZápPrNe použil termínu žalobního návrhu, může být dle cit. ustanovení vyznačena poznámka jen tehdy, byl-li u soudu podán návrh na zahájení řízení ve věci samé; musí se tedy jednat o řádnou žalobu ve smyslu § 79 OSŘ a nikoli jen o návrh na vydání předběžného opatření dle § 75 či § 102 OSŘ.

Poznámka v katastru nemovitostí o zahájení soudního řízení o určení vlastnictví nemovitostí, popř. jiného věcného práva sama o sobě nebrání vkladu vlastnického (věcného) práva do katastru nemovitostí, a to již z důvodu, že katastrální úřad se zákonnými výjimkami dle § 5 odst.1 ZápPrNe není oprávněn přezkoumávat platnost smlouvy.

Zápis poznámky o vedení soudního řízení o určení existence věcného (vlastnického) práva sama o sobě nemůže bránit zápisu nového nabyvatele věcného práva do katastru nemovitostí i proto, že není a nemůže být věcného rozdílu mezi právním stavem, kdy je vedeno soudní řízení o existenci věcného práva a není podán návrh na zápis poznámky do katastru nemovitostí, a stavem, kdy je v katastru nemovitostí již poznámka o vedení řízení zapsána.

Tato právní podstata významu zápisu věcného práva do katastru nemovitostí se odráží v právní možnosti podání žaloby o určení existence, příp. neexistence vlastnického práva bez ohledu na zápis v katastru nemovitostí s tím, že pasivně legitimovanou osobou je osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako její vlastník ke dni zahájení soudního řízení, resp. ke dni vyhlášení rozsudku.

Poznámka v katastru nemovitostí vyznačená v souladu s § 9 odst.1 písm.b) ZápPrNe může mít význam toliko pro existenci dobré či zlé víry při nabývání práva, a tudíž i pro případné vypořádání vzájemných nároků dotčených účastníků.

V právní praxi se již nyní objevuji případy, kdy prodávající po uzavření kupní smlouvy převezme od kupujícího kupní cenu a poté účelově podá žalobu o určení neplatnosti kupní smlouvy, samozřejmě již bez povinnosti vrácení kupní ceny kupujícímu. Nadto po dobu několikaletého soudního řízení pobírá užitky z prodané věci a nakonec zbankrotuje. Rovněž z tohoto důvodu nelze bez dalšího přerušit řízení o vkladu věcného práva do katastru nemovitostí jen pro samotnou existenci žaloby podané u soudu.

Poznámka v katastru nemovitostí dle § 9 odst. 1 ZápPrNe brání vkladu nabyvatele vlastnického (věcného) práva do katastru nemovitostí tehdy, když to vylučuje zapisovaná právní skutečnost sama o sobě, tj. bez ohledu na její zápis v katastru nemovitostí ( např. předběžné opatřeni soudu zákazu nakládání) nebo jí takový právní následek výslovně přiznává zákon (např. oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné), pokud účinky zapisované právní skutečnosti (např. vykonatelnosti, doručení soudu) nastaly dříve, než byl podán návrh na vklad.

Poznámka v katastru nemovitostí o vedení soudního řízení dle § 9 odst.1 písm. b) ZápPrNe nemůže sama o sobě bránit zápisu nabyvatele věcného práva do katastru nemovitostí, přičemž je věcí soudu, u kterého probíhá vlastní řízení, aby na návrh dotčené osoby posoudil důvodnost a nezbytnost zatímní úpravy a případně vydal předběžné opatření zákazu nakládání s nemovitostmi. V opačném případě jsou dosavadní nositel věcného práva i jeho nabyvatel vystavováni neodůvodněné právní nejistotě o existenci práva na dobu i několika let, kdy zapsaný i zapisovaný vlastník jsou významně omezeni ve svých právech.

Pokud de lege ferenda bude vklad vlastnického (věcného) práva do katastru nemovitostí předem vylučovat žalobu pravého vlastníka vůči evidovanému vlastníkovi, je na místě, aby měly poznámky zapsané v katastru nemovitostí dle § 9 odst.1 písm.b) ZápPrNe, např. o vedení soudního řízení o určení (popření) vlastnictví nebo o určení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnického (věcného) práva, charakter zákonné překážky zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Pravomocný rozsudek soudu o vyklizení nemovitosti nemůže být podkladem pro zápis (výmaz) vlastnického práva do katastru nemovitostí, neboť by správní orgán mimo výrok rozsudku přezkoumával jen jeho odůvodnění, kterým není vázán, a které nemusí být vždy jednoznačné a určité.

Pokyny Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou v čl. 1.3. a 3.2. (zčásti) v rozporu se zákonem, příp. předchází novou právní úpravu (legislativní podíl autorů na nových právních předpisech).

Usnesení o nařízení předběžného opatření zákazu nakládání s nemovitostmi brání vkladu vlastnického (věcného) práva do katastru tehdy, pokud usnesení nabylo vykonatelnosti dříve, než byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad práva (zásada priority).

Pokud katastrální úřad neoprávněně zapsal poznámku o určité právní skutečnosti dříve, než mu to dovoloval § 9 odst. 1 písm. a) ZápPrNe, např. o návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti podaného u soudu do 31. 12. 2000, lze připustit účinky takovéto poznámky dnem 1. 1. 2001, tj. nikoli zpětně ke dni návrhu na zápis neoprávněné poznámky. To se obdobně týká i předčasně vyznačených poznámek o rozhodnutích soudu ještě předtím, než nabyly vykonatelnosti, kdy je nutno trvat na účincích zápisu až dnem vykonatelnosti předčasně zapsaného rozhodnutí.

Právní následky zápisu poznámky do katastru nemovitostí dle § 9 odst.1 písm. b) ZápPrNe nelze oddělit od právních následků zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, jejichž souvislost se významně projevuje v možnosti pravého vlastníka žalovat o určení vlastnictví nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí vůči neoprávněně zapsanému vlastníkovi.

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz