Potřebujete získat právní rady, nebo si nemůžete dovolit zaplatit advokáta a hodil by se vám právník zdarma? Pak vám nabízíme pomoc, bezplatná právní poradna zdarma a online.

Reklama
Facebook Pravník zdarma
Spolupracujeme
  • Potřebuji peníze

    Potřebujete získat peníze? Hledáte nejvýhodnější půjčky nebo úvěry? Poradíme vám jak získat peníze rychle, levně a bez registru nebo bez ručitele!

  • Sociální dávky

    Jste v těžké životní situaci a nevíte o jaké sociální dávky si požádat a na co máte nárok? Jak se vyhnout existenčním potížím a na co máte nárok podle zákona od státu?

  • Nezabavitelná částka

    Jaká je nezabavitelná částka a životní minimum v případě exekuce na plat nebo na bankovní účet? Jak na dluhy v manželství nebo po rozvodu?

  • Půjčka 20000

    Levná a ověřená půjčka 2000 Kč pro všechny zájemce. Snadný způsob jak získat peníze bez registru a bez poplatků předem.

K náležitostem výpovědi z nájmu bytu

V právní praxi dosud přetrvávají nejasnosti týkající se správné formulace výpovědi z nájmu bytu s ohledem na skončení výpovědní lhůty, jakož i označení bytu ve výpovědi a výrok rozsudku s ohledem na možné změny dispozice bytu v průběhu řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

1. Formulace výpovědi z nájmu bytu

Ačkoli od účinnosti zákona č. 509/1991 Sb. uplynula doba více než 13 let, jsou začasto výpovědi pronajímatelů z nájmu bytu formulovány v rozporu s kogentním ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku a takto nesprávně jsou poté obecnými soudy přejímány do výroků rozsudků soudů o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Nájem bytu je zvlášť chráněným právním vztahem právními normami nejvyšší právní síly, čemuž musí odpovídat i výklad hmotně právních náležitostí výpovědí pronajímatelů z nájmu bytu.

Podle ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku: V písemné výpovědi  m u s í   být uvedena lhůta, kdy má nájem  s k o n č i t  , a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce.

Podle rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993 sp.zn. 2 Cdo 72/1993, uveřejněného pod č. 4/1997 Sb.rozh.: „Jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví  § 710 odst. 3 o.z. (ve větě před středníkem), jde o výpověď neplatnou. Soud tu nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný úkon svým rozhodnutím.“

Ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku musí výpověď z nájmu bytu jako hmotně právní úkon pronajímatele vždy obsahovat konec výpovědní lhůty, tj. nepostačuje stanovení jejího počátku a délky výpovědní lhůty s tím, že výpovědní lhůta musí vždy skončit ke konci kalendářního měsíce a nikoli tak, jak je v rozporu se zákonem dosud v právní praxi obvyklé, že má uplynout prvního dne čtvrtého měsíce následujícího po právní moci rozsudku, kterým soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu.

Správná formulace výpovědi ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku může být tato:
„Pronajímatel ……….. vypovídá nájem nájemce……… k bytu číslo ……… v patře………..domu čp….. v……….. sestávajícího z ……………………., ul………… v tříměsíční výpovědní lhůtě, která skončí posledním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku, kterým soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu.“

Výpověď z nájmu bytu pronajímatele, například ve znění „žalobce tímto vypovídá žalované nájem bytu v tří měsíční výpovědní lhůtě, která počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku“ (dle takto formulované výpovědi má v rozporu s kogentním ustanovením skončit výpovědní lhůta naopak prvním a nikoli posledním dnem kalendářního měsíce), je tudíž neplatná pro neurčitost a rozpor se zákonem ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zákoníku a ustanovení § 39 ve spojení s ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku, tj. nelze k ní přivolit rozsudkem soudu.

Výpověď pronajímatele z nájmu bytu může být v souladu s ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku i delší než tříměsíční, vždy však musí skončit ke konci kalendářního měsíce, tj. posledním dnem posledního kalendářního měsíce výpovědní lhůty.

Hmotně právní podmínka skončení nájmu bytu na základě výpovědi pronajímateli ke konci kalendářního měsíce není, jak je u tak zásadní právní normy jako je občanský zákoník pravidlem, samoúčelná, nýbrž má praktický význam zejména: obvyklého skončení a počátku nájmu bytů, účtování služeb jejich dodavateli, vedení účetnictví, což je dosud soudní praxí neprávem opomíjeno (ostatně obdobný účel sledovala i zpětná účinnost znárodňovacího zákona č. 114/1948 Sb. zpětně k datu 1. ledna 1948).

Závěr: výpověď pronajímatele z nájmu bytu musí ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku vždy obsahovat, kdy má výpovědní lhůta skončit s tím, že výpovědní lhůta musí být minimálně v délce tří kalendářních měsíců následujících po právní moci rozsudku o přivolení k výpovědi z nájmu bytu a musí vždy skončit posledním dnem posledního kalendářního měsíce výpovědní lhůty; jinak je výpověď ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 a § 39 obč. zákoníku absolutně neplatná a nelze k ní přivolit rozsudkem soudu.

2. Výpověď a změna dispozice bytu

V soudní praxi 1) se občas vyskytne nesprávný právní názor, že v případě změny dispozice bytu po doručení výpovědi pronajímatele z nájmu bytu musí být znovu podána nová výpověď z nájmu bytu již s novějším označením bytu, jinak je výpověď neplatná.

Má-li soud za to, že v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu není na jisto postavena otázka kolaudace bytu, změněná v průběhu samotného soudního řízení, má dle ustanovení § 118a o.s.ř. poučit žalobce o jeho povinnosti tvrzení a návrhů důkazů; v opačném případě soud musí ve smyslu ustanovení § 120 odst. 2 o.s.ř. provést důkaz zprávou příslušného stavebního úřadu o aktuálním kolaudovaném stavu bytu, neboť je to potřebné ke zjištění skutkového stavu. Teprve bude-li příslušný stavební úřad nečinný, či kolaudace bytu bude nadále sporná, může soud učinit vlastní zjištění o kolaudaci bytu ve smyslu ustanovení § 135 odst. 2 o.s.ř.

Dojde-li v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu ke změně v označení bytu, například počtu obytných místností, očíslování bytu, způsobu využití jednotlivých místností, je žalobce povinen provést upřesnění (změnu) petitu žaloby tak, aby byl byt v souladu se skutečným stavem označen správně ke dni vyhlášení rozsudku; neučiní-li tak, je soud povinen vyzvat žalobce k opravě podání ve smyslu ustanovení § 43 odst. 1 o.s.ř.

Řádná výpověď pronajímatele z nájmu bytu splňující všechny hmotně právní náležitosti uvedené v ustanovení § 710 obč. zákoníku si zachovává svoje účinky i v případě, že po jejím doručení nájemci dojde v označení bytu k určitým změnám, např. počtu obytných místností, označení bytu, změny užívání jednotlivých místností apod.; jedině v případě tzv. sloučení bytu po doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci vyvolává tato nová právní skutečnost nutnost doručení nové výpovědi nájemci takto sloučeného bytu, neboť byl změněn rozsah výpovědi o původně samostatný byt.

Změna v dispozici bytu, jeho očíslování, počtu obytných místností, užívání jednotlivých místností bytu, nastalá po doručení výpovědi nájemci, např. v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, není důvodem pro opakování či upřesňování již předtím účinně doručené výpovědi; v takovém případě je nutno změnit (upřesnit) jen žalobní žádost dle aktuálního stavu bytu (označení, kategorie, počet obytných místností apod.) ke dni vyhlášení rozsudku.

Výpověď z nájmu bytu a navržený petit žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu nemusí být v označení bytu totožné, pokud po doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci došlo ke změně v jeho očíslování, počtu obytných místností, způsobu užívání jednotlivých místností, kategorie apod.

Má-li soud v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu důvodné pochybnosti o stavu bytu dle jeho kolaudace a je-li žalobce přes poučení soudu dle § 118a o.s.ř. nečinný, musí si tuto skutečnost sám u příslušného stavebního úřadu ověřit ve smyslu ustanovení § 120 odst.2 o.s.ř., případně nařídit znalecký posudek z oboru stavebnictví, neboť se jedná o odbornou otázku, kterou zásadně nemá sám zodpovídat; v řízení o vyklizení bytu musí soud postupovat dle § 120 odst. 3 o.s.ř., neboť je to soud, kdo ručí za to, že jeho rozhodnutí je vykonatelné.

Za právně účinnou výpověď z nájmu bytu lze považovat i výpověď pronajímatele, který byl na základě určitých listin přesvědčen o správnosti dosud vykazovaného označení předmětného bytu (např. rozhodnutí o přidělení bytu, protokol o předání a převzetí bytu, zápis o dohodě o osobním užívání bytu, smlouva o nájmu bytu), když až z následně vyžádané zprávy stavebního úřadu v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu se dodatečně zjistí, že byt měl být dle platné kolaudace správně označen jinak; to neplatí jedná-li se o jiný rozsah plochy bytu.

Závěr: Soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu označeného v souladu s kolaudačním rozhodnutím ke dni doručení výpovědi a v souladu s případně novým označením bytu nastalým až po doručení výpovědi z nájmu.

1)    rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 10.6.2005 sp.zn. 17C 47/2002    (pozn. rozsudek dosud nenabyl právní moci)

Zdroj: JUDr. Luboš Chalupa, www.akchalupa.cz

komentářů 9 to “K náležitostem výpovědi z nájmu bytu”

  • Koptíková says:

    Dobrý den,bydlíme s přítelem,dcerou a psem v městském bytě ,smlouvu mame na dobu určitou .Neděláme hluk,dodržujeme noční klid .Náš pes je zvyklý ,že je s ním někdo pořád doma tudíš jakmile odejdeme a je tu sám,vyje a štěká ,ale tak max 15 minut po našem odchodu( dopoledne byl sám za celou dobu tak max 4x,jinak odcházím až po 13h),pak už je ticho, nedávno přítelovi volala paní z bytservisu,že prý přišla stížnost ,že náš pes obtěžuje svým vytím,že s tím máme něco udělat,jinak tobudou řešit jinak,že prý budí lidi co spí po noční…Jen dodám,že vždy vyje jen přes den,v noci jsme vždy doma ,dopoledne jsem byla pryč za celou dobu co tu bydlíme jen max 4x,jinak až po 13h ,což už nikdo po noční přeci nespí a vyje opravdu jen chvilku . .Opravdu musím psa nechávat doma s náhubkem,půlku dne aby nevyl.Můžou nám vypovědět nájemní smlouvu a vyhodit nás? nebo na to nemají právo ?

  • Kamil Hudik says:

    Dobry vecer,jsem v nsjmu obecního bytu se svou druzkou se kterou mam dve deti.Pred rokem nam dal pan starosta byt 31.8.2013 se slibem,priděleni trv.pobytu,pro nas vsechny.Stim,ze mame narok na davky SSP.a to konkretne na davku prispevek na bydleni.asi po pul roce udelil pan starosta trv.pobyt,jen me.Moje druzka se domahala pisemneho vyjadreni p.starosty,proc tak neucinil a nedal ji a mym detem trv.pobyt take
    ,on se nam vyjadril k tomu,ze nam k 31.8 2014 nam konci najem.smlouva,ze nam da vypoved z najmu!!!prosim o radu,jak se proti tomu branit…dekuji!

  • Magdaléna Tóthová says:

    Dobrý večer,
    prosím Vás o radu.Uzavřela jsem nájemní smlouvu na dobu neurčitou.Pronajímatel mi ústně oznámil bez udání důvodu,že se musím do 3 měsíců odstěhovat.Neporušila jsem žádný z bodů k důvodu výpovědi z nájmu.
    Prosím,jak se mám bránit?Může mně pronajímatel vystěhovat s policií?Předem děkuji za odpověd.

    S pozdravem Magdaléna Tóthová

  • Soňa Krausová says:

    Soňa Krausová
    28.3.2014
    Dobrý den
    prosím o radu.Po úmrtí mého otce v loňském roce, byl nájemní byt obývaný
    mou matkou (81 let),mou invalidní sestrou a invalidním bratrem převeden
    na mou matku.Matčin zdravotní stav se zhoršil a tak jsem ji a sestru
    přestěhovala do domu s pečovatelskou službou. Bytovému družstvu (majiteli)
    jsme dali výpověď dohodou. Jakou mám možnost vystěhovat bratra, který se
    celý rok nepodílel na nákladech domácnosti, omezoval obě ženy v prostorách
    bytu a slovně je i mne napadal. Že se má vystěhovat, jsme mu poslaly písemně a doporučeně. Odstěhoval si větší kusy nábytku a další odmítá pod různými
    záminkami. Nájemce nám sdělil, že byt musí být předán prázdný, nebo bude i
    nadále matce účtovat nájemné. Prosí o pomoc. Předem děkuji.
    Soňa Krausová

  • Eva Lorencová says:

    Dobrý den
    Prosím vás o radu. Pronajímatel mi poslal výpověd nájmu bytu.
    Důvod-dlouhudobé neplacení nájmu. Fungovala mezi námi ústní dohoda o splátkách. Během roku 2013 jsem mu dluh splatila skoro celý. I přesto mi poslal 3.10.2013 výpověd emailem.
    Výpověd podepsaná 30.9.,Kdy nájemní vstah končí 15.10.2013.
    Smlovu jsem uzavírala se všemi podílníky domu.Jejich celkem 5.a také jsou všichni podepsáni ve smlouvě. Smlouva je na dobu neurčitou s automatickým obnovením na další následující rok.
    V uvedené výpovědi je podepsán jen jeden z majitelú. Formulováno větou :za pronajímatelé ing…..
    V bytě dále býdlím, do posud za souhlasu a vědomí pronajímatele. Momentální dlužná částka dělá 2.měsíční nájemné. Včera mi zavolal, že mu mám předat výklizený byt 1.3. 2014 a pokud ne , že si ho výklidí sám na naše náklady a mi máme jít asi na ulic. Vím , že jsem neměla dluh nechet narůst, ale snažila jsem se to urovnat a na dále snažím. Mám 2. malé děti a nevím kam bych měla jít.
    Jakou platnost má tato výpověd po emailu? a jakmám postupovat dále?

  • Radek Mašinda says:

    Dobrý den , v roce 2011 jsem si pronajal byt zaplatil kauci 16000 korun a nastěhoval se. Po 14 dnech jsem smlouvu ukončil a odstěhoval se – z rodinných duvodu. Majitelem bytu jsem byl upozorněn , že kauce tímto propadá, s čímž jsem se smířil. Ve smlouvě nebylo uvedeno jak dlouhá je výpovědní lhuta , a pronajímatel bytu tvrdil, že je to dva měsíce a proto je kauce ve výši dvou nájmu. Momentálně po dvou letech chce po mně majitel bytu třetí nájem. Má na to právo ? Děkuji za Vaší odpověď

    • Iveta Malovaná says:

      Dobrý den prosím o radu,babička se chce odstěhovat z bytu,má najemní smlouvu na dobu neurčitou.V polovině ledna 2014 jsem mluvila s majitelem a dopředu ho upozornila že babičku chceme odstěhovat,sepsala jsem vípověd a babička doložila i od pani doktorky potvrzeni že i ze zdravotních důvodu nemůže bít v bytě sama.Datum k vípovědi jsem dala k 31,1 2014 chtěla bych vědět jestli po ní může požadovat vípovědní lhůtu i přes to že nemá najemní smlouvu na dobu určitou,pan majitel chce aby i přesto že byt už opustila aby další dva měsíce platila najemné,ma on podle zákona nárok na dvou měsíční vípovědní lhutu když má najemní smlouvu na dobu neurčitou?Předem děkuji za odpověd,přeji hezký den S pozdravem Iveta Malovaná

  • Oldřiška Lichevniková says:

    Dobrý den,uzavřela jsem smlouvu o nájmu bytu, s tím že vyúčtování elektřiny,vody,tepla mi předloží a případné přeplatky vrátí. Do dnešního dne se však nestalo. Mám šanci na vyrovnání, děkuji za odpověď. S pozdravem Oldřiška Lichevníková

  • Martina Setikovská says:

    Dobrý den,
    prosím moc o radu…nájemní smlouvu jsem měla uzavřenou na dobu určitou do 31.12.2012, žádnou další smlouvu ani dodatek jsem nepodepsala, ale ústní dohodou s pronajímatelem bytu jsem uhradila ještě nájem za leden, únor a březen 2013. Nyná jsem oznámila pronajímateli, že již dál v bytě bydlet nechci,nájem za duben již neuhradám. Načež mi majitel odpověděl, že i na toto se vztahuje klasická 3 měsíční výpovědní lhůta a že musím uhradit ještě nájem za duben a květen 2013 ( tzn, že běží klasická lhůta 3 měsíců…oznámila jsem mu to v únoru) Můžu se proti tomu nějak brátnit nebo má pravdu a podle zákona musím i v tomto případě uhradit ještě další nájmy? Předem moc děkuji za odpově´d a přeji hezký den.

    S pozdravem Martina Setikovská, DiS.

Přidat dotaz - právní rady